城市拆遷律師維權(quán)案例之六十五 /?辦案律師：馬麗芬、梁紅麗律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、公房拆遷、自建房拆遷補(bǔ)償

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? ? ? 一、城市拆遷律師事實(shí)概要

? ? ? 2009年8月10日，北京市海淀區(qū)房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱：海淀房管局）向北京市如日嘉和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：如日嘉和房地產(chǎn)公司）核發(fā)了京建海拆許字（2009）179號(hào)《房屋拆遷許可證》，許可其進(jìn)行北京市海淀區(qū)四道口住宅小區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)此小區(qū)進(jìn)行拆遷。

? ? ? ? 劉勝利（化名）、王華美（化名）夫婦及一雙兒女一家是四道口小區(qū)的住戶，其房屋性質(zhì)屬海淀房管局轄下的直管公房，初始承租公房面積約21平方米，后由于添丁之故自建93平方米。動(dòng)遷后，拆遷人曾找到劉勝利簡(jiǎn)單談過(guò)幾次，但雙方在自建房面積是否給予補(bǔ)償安置這個(gè)問(wèn)題上不相為謀：拆遷人主張無(wú)證面積無(wú)補(bǔ)償；劉家因一雙兒女已經(jīng)大的28歲、小的17歲之故多次請(qǐng)求拆遷人認(rèn)可自建面積，提供兩套房產(chǎn)以供安置，滿足其最基本的住房保障。

? ? ? ?時(shí)間推移到2010年7月，拆遷雙方仍然未能達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，欲求加快拆遷進(jìn)程的如日嘉和房地產(chǎn)公司向海淀房管局提出拆遷糾紛裁決申請(qǐng)。海淀房管局受理了該申請(qǐng)，并通知拆遷雙方于同年7月8日參加裁決調(diào)解談話。

? ? ? ?劉勝利、王華美夫婦二人帶著滿懷期望如期參加了海淀房管局組織的調(diào)解談話，然而走出調(diào)解室之后，原本以為海淀房管局能夠?yàn)樽约鹤鲋鳌⒄{(diào)出一個(gè)相對(duì)公道補(bǔ)償結(jié)果的劉氏夫婦二人滿臉寫的都是落寞。而在希望破碎的同時(shí)，劉勝利與王華美更是深刻體會(huì)到“人為刀俎我為魚(yú)肉”的無(wú)助。

? ? ? ? 談話次日，劉勝利、王華美二人帶著他們的“拆遷苦旅”委托了馬麗芬和梁紅麗兩位金牌律師，一場(chǎng)關(guān)于阻斷拆遷裁決、防患強(qiáng)拆于未然的法律之戰(zhàn)即將破曉而出……

? ?? ? 二、城市拆遷律師辦案掠影

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? ? ?? 辦案第一輯：拆遷許可之復(fù)議篇——一箭雙雕

? ? ? ?經(jīng)過(guò)對(duì)案件事實(shí)的分析把握，馬、梁兩位律師深知裁決近在咫尺，情勢(shì)不容樂(lè)觀。無(wú)疑，阻斷裁決是改變委托人拆遷命運(yùn)的第一關(guān)口之所在。

? ? ? ?圍繞前述核心思想，馬麗芬律師與梁紅麗律師精誠(chéng)合作，在代理劉勝利一戶維權(quán)案的當(dāng)日便寫好一份“言之鑿鑿，確可信據(jù)”的《行政復(fù)議申請(qǐng)書》，提交至北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，請(qǐng)求確認(rèn)海淀房管局核發(fā)京建海拆許字【2009】第179號(hào)《房屋拆遷許可證》的具體行政行為違法。

? ? ? ? 2010年7月15日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)極富效率地作出了受理通知。這一果心如意的局面定格了馬、梁二位律師一箭雙雕的智慧：其一者，這一開(kāi)篇之作成功向拆遷工作相關(guān)部門宣示了當(dāng)事人已經(jīng)委托律師介入的維權(quán)“強(qiáng)音”，在某種意義上而言起著“警示”作用；其二者，這一環(huán)程序最為重要的作用在于為接下來(lái)的關(guān)鍵維權(quán)點(diǎn)——中止拆遷裁決華美鋪路。

? ? ? ? 辦案第二輯：拆遷裁決之狙擊篇——三管齊下

? ? ? ?獲取北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的行政復(fù)議受理通知之后，雷厲風(fēng)行的馬麗芬律師與梁紅麗律師旋即采取了維權(quán)第二方略——正面裁決危機(jī)。為慎重之故，馬、梁二律師采取了捆綁式戰(zhàn)術(shù)：

? ? ? ?首先，馬、梁二位律師向海淀房管局補(bǔ)充提交了一份洋洋灑灑幾千字的法律意見(jiàn)書。在此份意見(jiàn)書里面，兩位律師擲地有聲的發(fā)表了四點(diǎn)意見(jiàn)，充分駁斥了如日嘉和房地產(chǎn)公司裁決申請(qǐng)事實(shí)不清、證據(jù)不足的問(wèn)題：①如日嘉和房地產(chǎn)公司的裁決申請(qǐng)中列明的被申請(qǐng)人與實(shí)際情況不一致，且被申請(qǐng)裁決的主體違反了《北京市城市房屋拆遷管理辦法》的法律規(guī)定；②申請(qǐng)人如日嘉和房地產(chǎn)公司在裁決申請(qǐng)書中認(rèn)定的劉勝利房屋面積與評(píng)估報(bào)告情況不相符合，對(duì)其的補(bǔ)償與實(shí)際房屋面積也不相符合；③作為裁決主要事實(shí)依據(jù)的評(píng)估報(bào)告存在多處違法，不應(yīng)作為裁決的依據(jù)；④依據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》、最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和共和國(guó)行政訴訟法>若干問(wèn)題解釋》、《行政復(fù)議法實(shí)施條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，本案拆遷裁決因拆遷許可行政復(fù)議程序的啟動(dòng)而應(yīng)當(dāng)暫行中止。

? ? ? 其次，馬、梁二位律師向海淀房管局在向海淀房管局提交法律意見(jiàn)書的同時(shí)一并提交了一份《中止裁決申請(qǐng)書》，直陳《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》相關(guān)規(guī)定，深刻闡釋了作為拆遷裁決前置行政行為的拆遷許可行為的合法性直接關(guān)系到行政裁決的正確性，強(qiáng)調(diào)了拆遷裁決中止的必要性。

? ? ? ?再者，一份《重新委托評(píng)估申請(qǐng)書》也是馬、梁二位律師重磅出擊的杰作之一。在《重新委托評(píng)估申請(qǐng)書》中，兩位律師將裁決代理意見(jiàn)中的第二點(diǎn)細(xì)化，強(qiáng)調(diào)劉勝利家的房屋面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于評(píng)估單上的房屋面積，實(shí)際上有114平米之多的面積，在評(píng)估單上卻只體現(xiàn)了21平米，這是對(duì)當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)權(quán)益明目張膽的剝奪。

? ? ? ?三管齊下的維權(quán)力作無(wú)一不直擊拆遷方的痛處，使其精心布置的“以裁決促拆遷”陷阱或?qū)㈨暱套優(yōu)辄S粱一夢(mèng)。7月的風(fēng)，暖暖的，懶懶地，將世間的起起落落、浮浮沉沉吹散開(kāi)來(lái)……

? ? ? ?辦案第三輯：裁決復(fù)議與訴訟篇——珠聯(lián)璧合

? ? ? ?眼看著二代理律師連連出擊，化被動(dòng)為主動(dòng)，劉勝利與王華美也受到了鼓舞，積極地等待著、企盼著那以拆遷為主題的灰色憂傷能夠像流星一樣劃過(guò)天空，然后徹底消失不見(jiàn)。

? ? ? ?宋·晁補(bǔ)之《安公子》有云：“是即是，從來(lái)好事多磨難?！痹揪鸵吹侥堑朗锕鉀_破黑暗的燦爛，卻不料陡然覆沒(méi)在更隆重的暗夜，烏云凋敝。原來(lái)，由于律師介入維權(quán)的時(shí)間緊迫，這廂拆遷戶的呈交材料還沒(méi)有到達(dá)海淀房管局負(fù)責(zé)劉勝利一案的工作人員手上，那廂有關(guān)工作人員已經(jīng)于2010年7月21日下發(fā)了拆遷裁決書，裁決書中依舊不認(rèn)可劉家自建房面積，只能給予其53萬(wàn)多一些的補(bǔ)償款。

? ? ? ? 眼看風(fēng)云突變，馬麗芬與梁紅麗這兩位經(jīng)驗(yàn)豐富的巾幗女律師也隨即將維權(quán)方略調(diào)整為：針對(duì)裁決書內(nèi)容提起復(fù)議及訴訟。與此同時(shí)，二律師還根據(jù)拆遷進(jìn)程幫助委托人制定了系統(tǒng)談判策略，靈活應(yīng)對(duì)有關(guān)政府部門出面展開(kāi)的游說(shuō)攻勢(shì)。

? ? ? ?裁決復(fù)議與訴訟的提起，無(wú)疑在火急火燎地想要加快拆遷進(jìn)程的拆遷人跟前設(shè)置了一道難以突圍的“銅墻鐵壁”，日復(fù)一日地?fù)螖U(kuò)著劉勝利這一方的維權(quán)空間，更使得如日嘉和房地產(chǎn)公司無(wú)法名正言順地拆動(dòng)劉家的房屋，成本控制局面加急！很快，如日嘉和房地產(chǎn)公司調(diào)整了戰(zhàn)略，改強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)為和談協(xié)商。

? ? ? ?智慧總能讓正義在陽(yáng)光下綻放最美的光芒！2011年1月中旬，馬麗芬、梁紅麗兩位律師的不懈努力終于換來(lái)了皆大歡喜的結(jié)局：拆遷人認(rèn)可了劉勝利一戶93平米自建房，最終與之達(dá)成安置一套70平米的兩居室和一套51平米的一居室的拆遷補(bǔ)償方案。

? ? ? ?三、城市拆遷律師說(shuō)法

? ? ? ?自建房原本是一個(gè)集體土地范圍內(nèi)的命題，但由于我國(guó)的特殊歷史背景，這個(gè)命題也同樣出現(xiàn)在了原本與之風(fēng)馬牛不相及的國(guó)有土地上，尤其在涉及公房承租的領(lǐng)域內(nèi)，這個(gè)問(wèn)題更是剪不斷理還亂的一團(tuán)亂麻。隨著近十多年來(lái)愈演愈烈的舉國(guó)大拆遷，這個(gè)問(wèn)題也漸漸被放大。

? ? ? ?本案的癥結(jié)正是在于自建房是否應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，拆遷補(bǔ)償只針對(duì)合法權(quán)利，也就是有著合法權(quán)利證明的房屋面積。從字面來(lái)理解法律規(guī)定，本案拆遷人“無(wú)證面積無(wú)補(bǔ)償”的論調(diào)是可以成立的。但筆者認(rèn)為，這個(gè)可以成立的推斷也僅僅能夠是在字面意義之上，如果回歸到我國(guó)國(guó)情上，則必須另當(dāng)別論。在我國(guó)廣袤的城鄉(xiāng)土地上，具備權(quán)利證明的房屋并不多，畢竟集體權(quán)利意識(shí)蘇醒、宏觀制度完善都只是這二三十年時(shí)間里發(fā)生的進(jìn)行時(shí)態(tài)。作為被拆遷人，大多數(shù)人們并沒(méi)有太多的利益期待，而只是希望既有生活水準(zhǔn)不因拆遷而有所削減甚或變得毫無(wú)保障。如果教條適用某些法律條款，必然導(dǎo)致大眾合情也合理的希望被懸空。當(dāng)然，這種應(yīng)然態(tài)勢(shì)并沒(méi)有落實(shí)到規(guī)章制度的層面，所以在今后的一段時(shí)間里，房屋無(wú)證但權(quán)利合理的人們依然需要“為權(quán)利而斗爭(zhēng)”。

? ? ? ?論及此處，加之本案案情的回顧，筆者還想岔開(kāi)一筆，談一下維權(quán)時(shí)間點(diǎn)的問(wèn)題。本案耗時(shí)達(dá)半年之久，且在相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)維權(quán)進(jìn)展緩慢，甚至遭遇了中止裁決措施不敵裁決下發(fā)速度的棘手局面。究其原因，乃是因?yàn)榇砺蓭熓窃诓疬w方已提交拆遷糾紛裁決申請(qǐng)并已組織談話調(diào)解后方才介入案件的，已經(jīng)喪失了維權(quán)的主動(dòng)優(yōu)勢(shì)，很多時(shí)間和精力都被迫用于應(yīng)對(duì)拆遷人順利啟動(dòng)的裁決程序方面。著名導(dǎo)演王晶的作品《財(cái)神客?！防镉羞@樣一句經(jīng)典臺(tái)詞：“武以快為尊，情以舍為尊，謀以忍為尊！”在拆遷維權(quán)沙場(chǎng)上也是以快為尊的！所以筆者建議，拆遷維權(quán)一定要早下手、早咨詢、早準(zhǔn)備，抓住最好的維權(quán)談判時(shí)機(jī)，這樣既能省時(shí)省力，也更有利于達(dá)到最佳維權(quán)效果！

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