導(dǎo)讀：農(nóng)村房屋總在這3件事上被壓價：1、土地使用權(quán)價值持續(xù)偏低，帶的房也不值錢。2、只拆除不安置的補償?shù)汀?、無證、超標(biāo)準(zhǔn)面積導(dǎo)致?lián)p失巨大。
“你這房子是農(nóng)村集體土地上的，它本身就不值錢……”擱平時有人這么說，農(nóng)民朋友還真不好反駁，可一旦到了征地拆遷的當(dāng)口上，這話聽起來可就不怎么順耳了。
一旦拆遷，土地也跟著集體變國有，農(nóng)用變建設(shè)，這地界上的房屋可就不是一般的值錢了，怎么一到補償?shù)臅r候就因為房屋土地性質(zhì)導(dǎo)致房屋價值被各種打折扣呢？
下面，拆遷律師就和農(nóng)民朋友們叨咕叨咕這農(nóng)村房屋容易在拆遷中被“壓價”的點，幫大家看看該怎么樣去應(yīng)對。
1、事件一：土地使用權(quán)價值持續(xù)偏低，帶的房也不值錢。
農(nóng)村的房，從它本身來說，確實不值錢。磚混結(jié)構(gòu)的、磚木結(jié)構(gòu)的，甚至干脆是夯土、磚石壘砌而成的，單就“重置成新價”而言確實補不出幾個錢來。但問題在于，房屋的價值并不在于房子本身，而在于它腳下占的這塊地。
眾所周知，農(nóng)村宅基地上房屋的拆遷補償分兩大塊，地錢才是其中的大頭。北京市叫“區(qū)位補償價”，上海市叫“土地使用權(quán)基價”，更多的地方會直接參照當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)用地的區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)計算。
實踐中，好多農(nóng)村村民跟我們講“方案上的補償標(biāo)準(zhǔn)就每平米700到1000元”，那么我們首先需要判斷這千八百塊錢有沒有包括最重頭的那筆“地錢”。如果只是房錢，坦率講千八百塊錢還算合適，除此之外地錢我們也要去爭取。
需要明確的是：一些地方會告訴農(nóng)民這“地”是集體的，因而“地錢”也是補給集體的，和農(nóng)戶個人無關(guān)，這純屬忽悠人。請大家牢記，只有“土（耕）地補償費”這筆錢是歸村集體的，而宅基地使用權(quán)價值的補償一定是歸農(nóng)戶的，村里沒權(quán)力去占有、支配。
“地錢”這個點上農(nóng)民需要注意的具體問題有很多。譬如所適用的“土地使用權(quán)基價”是哪一年的，如果是n年以前的，而周邊房屋價格已經(jīng)大幅上漲，我們一定要及時對此提出救濟(jì)。同理也適用于對區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)的審查上，依法每3年要調(diào)整或者重新公布一次，如果沒做到的也要細(xì)細(xì)追究一下。
2、事件二：只拆除不安置的補償?shù)汀?/strong>
補償和安置在實踐中是兩碼事：
補償是給被拆除房屋、占用土地價值的補償利益，而安置則針對被安置對象提供安置房屋面積，或者實行所謂的“貨幣化安置”（被拆遷村民自己去買房，再憑憑證回來報銷）來完成。
在實踐中，有補償?shù)牟灰欢ㄓ邪仓谩?/strong>譬如某處宅基地上房屋是城鎮(zhèn)戶籍子女依法繼承的，那么它往往只能獲取補償，沒有按人頭計算的安置面積，所獲取的補償安置總額也自然偏低。
此外，集體土地上的養(yǎng)殖廠等非住宅房屋也存在“拆除但不搬遷”的情況。補償安置方案上一般對這類房屋會給出一個完全不同于住宅房屋的補償標(biāo)準(zhǔn)，很多都是只給貨幣補償不提供房屋置換的。一旦這類房屋遭違法強拆后走到行政賠償環(huán)節(jié)，其賠償價值評估時點都可能與住宅房屋不同，最終獲賠金額也往往少得可憐。
上面提及的都是現(xiàn)狀，但不等于它是有法律依據(jù)的。顯然，“方案”并不意味著合法，更不意味著合理。養(yǎng)殖廠只要是合法建筑，為什么就不需要搬遷置換呢？這里面的問題是很多的。
3、事件三：無證、超標(biāo)準(zhǔn)面積導(dǎo)致?lián)p失巨大。
真正導(dǎo)致農(nóng)村房屋“不值錢”的最關(guān)鍵因素，是無證、超標(biāo)準(zhǔn)面積導(dǎo)致總是被區(qū)別對待。由于農(nóng)村集體建設(shè)用地管理制度的長期混亂、缺位，缺規(guī)劃許可、缺建房許可、缺土地房屋權(quán)利證書的情形比比皆是。
而一旦到了拆遷時，這些歷史遺留原因?qū)е碌拿【投紩挥梅糯箸R審視一番——你這房屋的哪里哪里沒證、超標(biāo)準(zhǔn)了，不合法，所以補償標(biāo)準(zhǔn)不能按有證、標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的面積去算，而要打上一個很大的折扣。
在大量的此類糾紛中，拆遷方并不能嚴(yán)格參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定去對房屋、宅基地面積進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定，更不會嚴(yán)格區(qū)分你是合法還是違法。“一刀切”制定一個判斷依據(jù)，不符合的就一律打折補償才是常見的做法。
宅基地超過面積控制標(biāo)準(zhǔn)（可能每戶只有167平方米至200平方米，整個村恨不得家家都超）、房屋面積超標(biāo)或者層數(shù)超標(biāo)（3層及以下的一個價格，3層以上的就開始打折）、航拍圖或者叫“遙感影像”上沒拍著、證載面積和實際面積不符……所有這些，都會導(dǎo)致一個大幾百平方米的房屋最后補下來一平米只有1000元左右，這種現(xiàn)象非常常見。
解決的思路是：如果拆遷方按套路出牌作出書面的補償決定來，被拆遷人可以及時依法起訴。一筆一筆多了少了的，攤開來到法庭上去好好算。如果拆遷方委托了專業(yè)評估機構(gòu)介入，這也會變得清晰且有依據(jù)一些，不服評估報告的我們可以申請復(fù)核和專家委員會鑒定。
但對“方案”“標(biāo)準(zhǔn)”本身的救濟(jì)，則始終沒有相對明晰的規(guī)定。這是需要被拆遷村民和專業(yè)律師們共同努力去想辦法的。
拆遷律師最后要提醒農(nóng)民朋友的是：“農(nóng)村房屋補償價值低”是相對于城市房屋而言的，但如果出現(xiàn)“畸低”的情況，則是完全不正常的，尤其是對于城邊村、城郊村甚至是城中村。而一旦房屋遭違法強拆化為灰燼，被拆遷人想要證明損失價值就更是難上加難。
因此，大家一定要從拆遷項目啟動之初就盡早咨詢專業(yè)律師，有步驟有計劃地落實權(quán)利救濟(jì)舉措，事先做好對房屋及附屬物價值、室內(nèi)貴重財物、生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)備及原材料等的證據(jù)固定，拍照、錄音、錄像甚至自行委托評估、鑒定都要用上，如此才能在強拆來襲后爭取到一個相對主動的地位。
