導(dǎo)讀：補(bǔ)償決定的作出是需要合法合規(guī)的，不能隨意拖延時(shí)間，或者缺斤少兩，侵害被征收人的合法權(quán)益?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)補(bǔ)償決定的合法條件做了明確的規(guī)定，征收方應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定的要求完成。
征收拆遷項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，大部分被拆遷人關(guān)注的或許不是征收項(xiàng)目本身，而是與被征收人自身利益息息相關(guān)的補(bǔ)償問題。而補(bǔ)償問題，又與征收時(shí)點(diǎn)、評(píng)估時(shí)點(diǎn)和補(bǔ)償時(shí)點(diǎn)等緊密相關(guān)。
實(shí)踐中，會(huì)出現(xiàn)這么一種情況，征收決定作出后，政府遲遲不作出補(bǔ)償決定，有的評(píng)估時(shí)點(diǎn)和補(bǔ)償時(shí)點(diǎn)相差數(shù)年之久。那么這種情況下，被征收人要如何保障自己的合法利益呢？
舊城改建補(bǔ)償決定姍姍來遲。
委托人的房屋位于xx市xx區(qū)，建筑面積為123.05平方米，房證地證齊全。2016年6月23日，區(qū)政府作出9號(hào)《房屋征收決定書》，委托人的房屋被納入舊城改建項(xiàng)目征收范圍內(nèi)。然而，此后委托人與征收方一直未就補(bǔ)償安置問題簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。
2019年9月17日，區(qū)政府作出涉案《補(bǔ)償決定書》，委托人在收到該《補(bǔ)償決定書》后遂與拆遷律師取得聯(lián)系。
在拆遷律師的指導(dǎo)下，委托人決定對(duì)這樣一份涉嫌遺漏補(bǔ)償項(xiàng)目且違法點(diǎn)重重的《補(bǔ)償決定書》提起行政訴訟，爭(zhēng)取依法將其撤銷。
律師解讀：怎樣審查一份征收補(bǔ)償決定？
本案屬于國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償類行政案件，項(xiàng)目涉及舊城改建。
1、遲遲不作出補(bǔ)償決定，違法！
本案的評(píng)估時(shí)點(diǎn)與征收決定作出的時(shí)點(diǎn)（2016年6月23日）一致，而補(bǔ)償決定作出的時(shí)間是2019年9月17日，這中間已經(jīng)相隔了三年多。
按照《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》，評(píng)估報(bào)告的有效期為一年。在此期間，被告與委托人未簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，也不及時(shí)作出補(bǔ)償決定，此后作出的補(bǔ)償決定時(shí)點(diǎn)與征收決定公告時(shí)點(diǎn)明顯不合理延遲。
同時(shí)，根據(jù)《xx市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償操作指引》第六十四條，房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、區(qū)人民政府作出補(bǔ)償決定。
被征收人、公有房屋承租人少于800戶的，補(bǔ)償決定一般應(yīng)當(dāng)自簽約期滿之日起6個(gè)月內(nèi)作出；被征收人、公有房屋承租人超過800戶的，補(bǔ)償決定一般應(yīng)當(dāng)自簽約期滿之日起9個(gè)月內(nèi)作出。
本案中，簽約期是正式評(píng)估結(jié)果公布6個(gè)月以內(nèi)，即正式簽約期于2016年年底結(jié)束，補(bǔ)償決定最晚也應(yīng)該于2017年9月作出。但本案補(bǔ)償決定作出時(shí)間是2019年9月17日，明顯不合理延遲，且該原因也不應(yīng)歸責(zé)于被征收人。
該補(bǔ)償決定的送達(dá)時(shí)間是2020年5月14日，被告工作人員讓原告簽署了當(dāng)天的送達(dá)回證并把補(bǔ)償決定書的原件交給原告，因此應(yīng)以此時(shí)作為原告收到補(bǔ)償決定的節(jié)點(diǎn)。
2、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定、評(píng)估報(bào)告的作出存在疑問。
首先，被告確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的方式違法。被告客觀上進(jìn)行過兩次評(píng)估機(jī)構(gòu)的協(xié)商選定程序，第一次是2016年7月18日至7月26日，其通過投票的方式協(xié)商選定了第一次評(píng)估機(jī)構(gòu)，但未達(dá)成一致。
第二次是2016年9月24日至9月26日，再次通過投票的方式協(xié)商選定了第二次的評(píng)估機(jī)構(gòu)。其本質(zhì)上是進(jìn)行了兩次協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的過程。
既然被告定義了第一次協(xié)商選定的方式是投票，那么第二次就不應(yīng)該再次重復(fù)采取同樣的投票方式進(jìn)行評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定，該方式就不具有客觀性和公正性，違反了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中關(guān)于評(píng)估機(jī)構(gòu)選定的規(guī)定。
而且，被告提供的2016年8月8日的評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)商選取結(jié)果的公示也記載，要采取搖號(hào)方式隨機(jī)確定評(píng)估機(jī)構(gòu)，但之后卻又不按照自己公示的方式進(jìn)行評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定。
同時(shí)，原告并未收到所謂的評(píng)估機(jī)構(gòu)選定意見表，被告剝奪了原告參與評(píng)估機(jī)構(gòu)選定的權(quán)利。
其次，原告直到庭審當(dāng)庭才見到被告提供的分戶評(píng)估報(bào)告，還僅僅只是一份復(fù)印件。原告從未收到過被告送達(dá)的分戶評(píng)估報(bào)告，被告也并未提供任何證據(jù)證明其進(jìn)行過送達(dá)。
同時(shí)，被告主張送達(dá)的評(píng)估報(bào)告僅為房屋價(jià)值的評(píng)估報(bào)告，根據(jù)其提供的補(bǔ)償安置方案，臨時(shí)安置、構(gòu)筑物、裝修都需要評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)出具相應(yīng)的評(píng)估報(bào)告。
原告認(rèn)為，該四份報(bào)告是不可分割的整體，整合起來才是法律中所定義的分戶評(píng)估報(bào)告。若對(duì)于裝修、臨時(shí)安置、構(gòu)筑物的評(píng)估結(jié)論存有異議，未送達(dá)該報(bào)告根本無法保障原告在內(nèi)的被征收人的知情權(quán)、異議權(quán)。而且，該評(píng)估報(bào)告房屋價(jià)值評(píng)估結(jié)果也過低。
3、估價(jià)師本人僅蓋章但未簽字，補(bǔ)償項(xiàng)目遺漏裝飾裝修價(jià)值部分。
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定，評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章，不得以印章代替簽字。
而本案中，分戶評(píng)估報(bào)告僅有估價(jià)人員的印章，并無本人簽字，明顯不符合上述規(guī)章對(duì)評(píng)估報(bào)告的形式要求。僅此一點(diǎn)涉案征收補(bǔ)償決定也應(yīng)當(dāng)依法予以撤銷。
此外，本案中被告區(qū)政府所作補(bǔ)償決定對(duì)涉案房屋的裝飾裝修價(jià)值未給予補(bǔ)償，存在遺漏補(bǔ)償項(xiàng)目的問題。
鑒于涉案補(bǔ)償決定存在諸多違法之處，xx市中級(jí)人民法院于2020年12月22日作出（2020）鄂01行初525號(hào)行政判決書，判決撤銷被告區(qū)政府作出的《房屋征收補(bǔ)償決定書》，并責(zé)令其重新作出征收補(bǔ)償決定。委托人的合法權(quán)益得到了初步維護(hù)。
通過上述案例，我們可以看到，補(bǔ)償決定的作出是需要合法合規(guī)的，不能隨意拖延時(shí)間，或者缺斤少兩，侵害被征收人的合法權(quán)益?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)補(bǔ)償決定的合法條件做了明確的規(guī)定，征收方應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定的要求完成。
判斷房屋征收補(bǔ)償決定是否合法，可以從依據(jù)、主體、程序、實(shí)體內(nèi)容四個(gè)層面展開：
首先，從依據(jù)看，審查征收補(bǔ)償安置方案是否合法有效；
其次，從主體看，審查作出征收補(bǔ)償決定的行政機(jī)關(guān)是否為征收主體；
再次，從程序看，審查評(píng)估機(jī)構(gòu)選定程序、評(píng)估報(bào)告作出程序是否合法；
最后，從實(shí)體看，審查征收補(bǔ)償決定的補(bǔ)償項(xiàng)目、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償數(shù)額等是否合法正確。
