城市拆遷律師維權(quán)案例之五十二/?辦案律師：馬麗芬、楊在明律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、城中村改造、拆遷許可證延期
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? ? ? 一、城市拆遷律師事實(shí)概要
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? ? ? 2006年7月21日，北京市海淀區(qū)小關(guān)街西“城中村”環(huán)境整治項(xiàng)目經(jīng)海淀區(qū)建設(shè)委員會(huì)向海淀區(qū)市政管理委員會(huì)核發(fā)《拆遷許可證》正式進(jìn)入拆遷實(shí)施階段，拆遷范圍東至小關(guān)街，南至北土城西路，西至市123中學(xué)分校東圍墻；北至成都美食家常菜館以及小關(guān)街34、35、36號(hào)院地區(qū)。拆遷人海淀區(qū)市政管理委員會(huì)委托了北京XX有限責(zé)任公司具體實(shí)施拆遷，并委托北京XX有限公司負(fù)責(zé)評(píng)估作價(jià)。經(jīng)評(píng)估，拆遷區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)確認(rèn)為3000元每平方米，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)確認(rèn)為800元每平方米。由于拆遷期限內(nèi)未能完成搬遷，拆遷人海淀區(qū)市政管理委員會(huì)先后三次向海淀區(qū)建設(shè)委員會(huì)申請(qǐng)拆遷許可證的延期：第一次延期由2007年7月13日至2008年1月12日，第二次延期由2008年1月13日至2008年7月12日，第三次延期由2008年7月13日至2009年1月12日。三次延期申請(qǐng)均獲批準(zhǔn)。
? ? ??被拆遷人陳利民（化名）在拆遷范圍內(nèi)擁有房產(chǎn)一套，房屋建筑面積逾211平方米，其中營(yíng)業(yè)房屋約占總面積一半。在拆遷人的“車輪式”游說下，老實(shí)忠厚的陳利民于2007年8月中旬以150萬(wàn)元的補(bǔ)償價(jià)格與拆遷人簽訂了《北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》。這一紙協(xié)議，意味著陳利民的拆遷之旅將行色匆匆，波瀾不驚……然而，就在陳利民決定舉家搬遷騰房的前兩日，陳利民之子陳毫（化名）打聽得知：新簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的鄰近幾戶的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于陳利民所簽標(biāo)準(zhǔn)。獲此信息的陳利民不禁深深感慨“人善被人欺”的古讖，陷入萬(wàn)般懊悔。此時(shí)的陳利民，決定對(duì)那一紙拆遷補(bǔ)償協(xié)議說“不”！
? ? ??2007年8月中旬，海淀區(qū)市政管理委員會(huì)將拒絕履行搬遷合同義務(wù)的陳利民起訴至海淀區(qū)人民法院，要求被告陳利民將涉案房屋騰空并交給原告拆除，并按照協(xié)議支付違約金35000元。官司纏身的陳利民儼然不幸邂逅最糟糕的“拆遷戶命運(yùn)”。百般無(wú)奈的他，只得輾轉(zhuǎn)于京城數(shù)家律師事務(wù)所的接待室，企圖尋找能夠挽救其不幸命運(yùn)的“金牌律師”。可是，不幸命運(yùn)在這個(gè)時(shí)候似乎對(duì)陳利民青睞有加——他一遍又一遍地被告知簽完協(xié)議再維權(quán)，實(shí)在是“亡羊補(bǔ)牢，為時(shí)已晚”！
? ? ??2007年9月下旬，無(wú)限疲憊的陳利民找到了楊在明律師與馬麗芬律師。在詳細(xì)了解案情之后，經(jīng)驗(yàn)豐富的二位律師向陳利民認(rèn)真介紹了一套辦案思路及方法。有如黑夜里瞬間燃放的煙花華彩，陳利民迷惘的心中萌生了新的希望，于是毫不猶豫地委托了楊在明律師與馬麗芬律師代理其案。
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? ? ? 二、城市拆遷律師辦案掠影
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? ? ??委托人已自愿和拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，且已屆履行期，其維權(quán)地位委實(shí)被動(dòng)，面臨著強(qiáng)拆與擔(dān)負(fù)違約責(zé)任的雙重風(fēng)險(xiǎn)。楊、馬二律師量體裁衣般地?cái)M定了連環(huán)訴訟策略。
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? ? ???連環(huán)第一計(jì)：改變被告人被動(dòng)地位的民事應(yīng)訴！
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? ? ??正所謂“金九銀十”，2007年10月伊始，陳利民的拆遷戶命運(yùn)軌跡悄然之中有了變幻。楊在明律師與馬麗芬律師悉心敲定了連環(huán)第一計(jì)——就海淀區(qū)市政管理委員會(huì)訴陳利民房屋拆遷合同一案向受案的海淀區(qū)人民法院提起了管轄權(quán)異議，認(rèn)為該案件涉案金額達(dá)到150多萬(wàn)元，而且訂立訴爭(zhēng)合同時(shí)原告存在欺詐行為（簽訂協(xié)議時(shí)“承諾”在150萬(wàn)元貨幣補(bǔ)償之外給陳利民兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房指標(biāo)，協(xié)議簽訂后即拒不承認(rèn)該“承諾”），另外本訴原告是海淀區(qū)市政管理委員會(huì)，較之被告明顯處于強(qiáng)勢(shì)地位，因此該案不宜由海淀區(qū)人民法院審理，而應(yīng)當(dāng)由其上級(jí)人民法院即北京市第一中級(jí)人民法院指定管轄法院或者直接提審。
? ? ??同年10月中旬,海淀區(qū)人民法院作出《民事裁定書》，以案件性質(zhì)及原、被告爭(zhēng)議的訴訟標(biāo)的金額均符合基層法院管轄一審案件的規(guī)定為由駁回了陳利民一方的管轄權(quán)異議。陳利民一方不服，向北京市第一中級(jí)人民法院提起了上訴。時(shí)至同年11月，二審法院作出了維持一審裁定的終審裁定書。
? ? ??異議未果，卻取得了第一個(gè)戰(zhàn)略意義——陳利民所面臨的強(qiáng)拆與擔(dān)負(fù)違約責(zé)任之雙重風(fēng)險(xiǎn)被延遲兩個(gè)月。
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? ? ? 連環(huán)第二計(jì)：定格被告人主動(dòng)地位的民事雙訴！
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? ? ??打完“管轄異議牌”，陳利民的兩位代理律師又從容不迫地打出“反客為主牌”：
? ? ??首先，楊在明律師與馬麗芬律師以陳利民的名義將海淀區(qū)市政管理委員會(huì)推向海淀區(qū)人民法院的民事被告席，請(qǐng)求法院依據(jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定撤銷被告以欺詐手段使原告在違背真實(shí)意思表示的情況下簽訂的《北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》。這一案件被法院受理之后，二律師又馬不停蹄地向海淀區(qū)人民法院提交了一份書面申請(qǐng)，請(qǐng)求法院中止對(duì)海淀區(qū)市政管理委員會(huì)訴陳利民房屋拆遷合同一案的審理。該申請(qǐng)獲得了法院肯認(rèn)，第一張“反客為主牌”成為炫麗開篇。
? ? ??2008年1月底，海淀區(qū)人民法院開庭審理了陳利民訴海淀區(qū)市政管理委員會(huì)撤銷補(bǔ)償協(xié)議案。2月中旬，在海淀區(qū)人民法院即將作出該案判決前夕，陳利民的二代理律師代其撤回了該訴，并轉(zhuǎn)而以拆遷許可證這一簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的基礎(chǔ)的違法性為中堅(jiān)理由，提起了確認(rèn)補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效之民事訴訟。該訴的立案受理，宣告了第二張“反客為主牌”的閃亮登場(chǎng)。
? ? ??民事雙訴的成功進(jìn)行，取得了本案第二個(gè)戰(zhàn)略意義——陳利民“咸魚大翻身”，其所面臨的強(qiáng)拆與擔(dān)負(fù)違約責(zé)任之雙重風(fēng)險(xiǎn)已被套牢在訴與被訴的雙重“防火墻”之外。
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? ? ??連環(huán)第三計(jì)：兩大行政訴訟與一大行政復(fù)議的重拳出擊！
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? ? ??2008年1月上旬，楊在明律師與馬麗芬律師向海淀區(qū)人民法院遞交了第三份訴狀，請(qǐng)求撤銷被告海淀區(qū)建設(shè)委員會(huì)所作出的涉案《房屋拆遷許可證》。原告主張：被告在拆遷人海淀區(qū)市政管理委員會(huì)沒有提供合法有效的拆遷補(bǔ)償安置資金證明、拆遷人所委托的拆遷公司不具有合法的拆遷資質(zhì)證書等情況下核發(fā)《房屋拆遷許可證》，明顯違反法定程序和實(shí)體規(guī)定。海淀區(qū)人民法院受理了此案，并于2008年3月下旬第一次開庭審理了該案。
? ? ??繼開庭審理之后，楊、馬二律師依據(jù)拆遷許可系實(shí)施拆遷的前置行政行為，其正確與否直接關(guān)系到拆遷補(bǔ)償協(xié)議的有效性之故，申請(qǐng)海淀區(qū)人民法院中止對(duì)拆遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效之民事訴訟的審理。該中止申請(qǐng)又一次得到司法支持。
? ? ??2008年3月底，陳利民的二代理律師向海淀區(qū)人民法院遞交了第二份行政起訴書，請(qǐng)求確認(rèn)北京市規(guī)劃委員會(huì)作出的涉案拆遷項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》違法。法院受理該訴后，第三次作出中止裁定，暫停了前一拆遷許可案件的審判活動(dòng)。
? ? ??在規(guī)劃案件的審理過程之中，楊在明律師與馬麗芬律師又出新招，向北京市人民政府提起了涉案拆遷項(xiàng)目的立項(xiàng)行政復(fù)議。海淀區(qū)人民法院則幾次組織拆遷人與陳利民的調(diào)解工作，但怎奈“春花有意發(fā)還謝”，海淀區(qū)市政管理委員會(huì)拒絕對(duì)陳利民方200萬(wàn)元拆遷補(bǔ)償?shù)暮驼勂谕瞪斐觥伴蠙熘Α薄?/span>
? ? ??時(shí)至2008年9月，拆遷許可之訴、規(guī)劃許可之訴均屆終審階段，且皆面臨因陳利民已簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議而駁回其起訴、上訴的裁判結(jié)果，而立項(xiàng)行政復(fù)議也以一紙維持決定程序終結(jié)。此時(shí)，陳利民翹首以盼的理想補(bǔ)償結(jié)果卻仍然佳音渺渺，這一“拆遷戶命運(yùn)”的改寫進(jìn)行曲似乎不得不停滯。面對(duì)這個(gè)隘口，陳利民及其代理律師能否躋身而過呢？
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? ? ??連環(huán)第四計(jì)：別出心裁的一訟兩訴！
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? ? ??2008年9月，楊在明律師與馬麗芬律師決定將連環(huán)訴訟策略往縱深方向發(fā)展，再度向海淀區(qū)人民法院提起行政訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)被告海淀區(qū)建設(shè)委員會(huì)作出的拆遷許可證續(xù)證違法。海淀區(qū)人民法院再度以陳利民已經(jīng)簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，其作為被拆遷人的權(quán)益可通過該協(xié)議的實(shí)施得到保護(hù)將陳利民一方的起訴予以駁回。
? ? ??11月中旬，楊、馬二律師在以陳利民名義提起上訴的同時(shí)，另外別出心裁將該訟以新的訴提起——以陳毫作為原告向海淀區(qū)人民法院提起行政訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)被告海淀區(qū)建設(shè)委員會(huì)作出的拆遷許可證續(xù)證違法。此舉的突破性可謂“一箭雙雕”：一方面，陳毫作為被拆遷房屋的共同所有人以及實(shí)際使用人，與被訴拆遷許可行為有直接的厲害關(guān)系，故而可以原告適格；另一方面，合同之債不得指向合同當(dāng)事人以外的第三方，陳毫依此不受陳利民與拆遷人所訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議的效力束縛，故而不得因該協(xié)議而剝奪其訴權(quán)。
? ? ??白駒過隙的時(shí)光流逝速度將陳利民一家人的維權(quán)之旅不禁然之間帶到了2009年的4月。別出心裁的一訟兩訴窮盡一、二審程序，終究未能避免駁回起訴、上訴的命運(yùn)。轟轟烈烈的連環(huán)之訴，在千轉(zhuǎn)百回后又回到了兩訴對(duì)壘——海淀區(qū)市政管理委員會(huì)訴陳利民房屋拆遷合同一案VS陳利民訴海淀區(qū)市政管理委員會(huì)房屋拆遷合同無(wú)效一案的簡(jiǎn)單狀態(tài)。不過，訴訟態(tài)勢(shì)雖然簡(jiǎn)單，卻依然在延伸……
? ? ??2009年10月中旬，開始急于用地的拆遷人意欲結(jié)束這一場(chǎng)持久戰(zhàn)，遂主動(dòng)找到陳利民協(xié)商。在楊在明律師與馬麗芬律師的指導(dǎo)之下，陳利民最終以近320萬(wàn)的貨幣補(bǔ)償對(duì)價(jià)與拆遷人海淀區(qū)市政管理委員會(huì)重新達(dá)成協(xié)議。
? ? ??曾幾何時(shí)瀕臨絕望境地的陳利民滿懷感激之情，鄭重地將一封字字唯誠(chéng)的感謝信與一面鮮亮的錦旗交到楊在明律師與馬麗芬律師手上。他說：“感謝法律的力量，感謝律師的智慧”……
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? ? ? ?三、城市拆遷律師說法
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? ? ??三國(guó)時(shí)期，龐統(tǒng)使曹操戰(zhàn)艦勾連，而后縱火焚之，使不得脫。則連環(huán)計(jì)者，其結(jié)在使敵自累，而后圖之。蓋一計(jì)累敵，—計(jì)攻敵，兩計(jì)扣用，以摧強(qiáng)勢(shì)也。如宋畢再遇賞引敵與戰(zhàn)，且前且卻，至于數(shù)四。視日已晚，乃以香料煮黑，布地上。復(fù)前博戰(zhàn)，佯敗走。敵乘勝追逐。其馬已饑，聞豆香，乃就食，鞭之不前。遇率師反攻，遂大勝。皆連環(huán)之計(jì)也。連環(huán)計(jì)，屬于三十六計(jì)中的第三十五計(jì)。概觀本案，亦是運(yùn)用連環(huán)之訴訟策略實(shí)現(xiàn)委托人利益的典范。
? ? ??所謂“以史明鑒”，從這一個(gè)案中牽引而出的啟示之點(diǎn)涵蓋以下兩個(gè)方面：
?? ? ?? 第一，被拆遷人應(yīng)當(dāng)盡量避免選擇“姍姍來遲的法律維權(quán)”。中國(guó)式拆遷往往與巨大的商業(yè)開發(fā)利益或者其他利益相生相伴，利字當(dāng)頭，就難免“袖里乾坤大，壺中日月長(zhǎng)”。拆遷戶們面對(duì)如此“深不見底”的拆遷行情，如果貿(mào)然簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議或是貿(mào)然采取自力救濟(jì)，十之八九的結(jié)果都是與拆遷受償利益最大化失之交臂，并造成難以挽回的被動(dòng)局面，終究在忿忿不平中勉強(qiáng)接受被強(qiáng)拆的命途。因此，兩個(gè)“貿(mào)然”都是要極力避免的，而應(yīng)當(dāng)爭(zhēng)做有準(zhǔn)備的被拆遷人。
?? ? ?? 第二，倘若“姍姍來遲的法律維權(quán)”成為唯一的選擇，則應(yīng)以連環(huán)訴訟為渠道展開與拆遷人之間的時(shí)間拉鋸戰(zhàn)，從而最終贏得拆遷補(bǔ)償期望值的實(shí)現(xiàn)。具體來說，這一點(diǎn)又可以細(xì)化為兩個(gè)方面：其一，善于發(fā)現(xiàn)違法點(diǎn)。這一要求不但在于被拆遷人發(fā)現(xiàn)自己的維權(quán)之需當(dāng)時(shí)，也在于維權(quán)全程之中。只有善于發(fā)現(xiàn)案件中隱藏的諸多違法點(diǎn)并輔之以有效的法律對(duì)抗，才能實(shí)實(shí)在在地使得占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位的拆遷人低下高貴的頭顱，與拆遷戶進(jìn)行對(duì)席和談；其二，擬好連環(huán)戰(zhàn)略。在被拆遷人陷入極端被動(dòng)的維權(quán)境況時(shí)，單一的、零散的法律維權(quán)幾乎是徒勞的，而必須盡其所能地宏觀定位連環(huán)維權(quán)方略，統(tǒng)籌合理地安排訴訟鏈，逐步深入地將發(fā)現(xiàn)的違法弊病一一揭開，從而化被動(dòng)為主動(dòng)，讓原本強(qiáng)勢(shì)的對(duì)方在抗不住無(wú)形強(qiáng)壓的情況下接受被拆遷人的合理補(bǔ)償主張。
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