城市拆遷律師維權(quán)案例之五十一/?辦案律師：馬麗芬律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、拆遷維權(quán)、拆遷估價結(jié)果、貨幣補償、強拆

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? ? ?? 一、城市拆遷律師事實概要

? ? ? ?2006年10月17日，北京市朝陽區(qū)房屋管理局作出京建朝拆許字[2006]第242號《房屋拆遷許可證》，批準北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行太陽宮新區(qū)B區(qū)項目建設(shè)。拆遷范圍為東至太陽宮中路，西至太陽宮西路，南至東北三環(huán)路，北至太陽宮大街，拆遷期限為2006年10月17日至2007年10月16日。太陽宮新區(qū)B區(qū)項目建設(shè)共涉及497戶拆遷居民，蔣暉（化名）即為其中之一。

? ? ? ?2006年12月中旬，拆遷人委托的北京XX房地產(chǎn)評估中心依據(jù)《北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）》對蔣暉作出《北京市城市房屋拆遷估價結(jié)果報告》，評估其房屋建筑面積約21.6平方米，估價結(jié)果約為14萬元人民幣。拆遷人欲依據(jù)該估價結(jié)果對蔣暉進行貨幣補償，而蔣暉認為14萬元的價值對于房價飛漲的經(jīng)濟形勢輕如鴻毛，隨提出90萬元補償款的期待價值，雙方始終未能達成拆遷補償安置協(xié)議。2008年12月中旬，當未搬遷居民僅逾40戶時，拆遷公司人員進行了“車輪”式談判，且揚言要走強拆程序，到時候補償只有14萬元。此時的蔣暉不堪壓力，決定求助于律師的幫助，以使自己擺脫被動局面。

? ? ? ?經(jīng)朋友介紹，蔣暉委托了馬麗芬律師，將其90萬拆遷補償款的期待價值之實現(xiàn)依托對象轉(zhuǎn)變?yōu)槠渑c馬麗芬律師的精誠合作。此后，蔣暉在馬麗芬律師的法律指導(dǎo)之下，走上了一條拆遷維權(quán)的光輝之路。歷經(jīng)半載光陰，一份以158萬元貨幣補償款為對價的拆遷補償安置協(xié)議為這一光輝之路署上了一道炫麗的休止符。

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? ? ? ? 二、城市拆遷律師辦案掠影

? ? ??戰(zhàn)場移轉(zhuǎn)篇——拆遷許可的行政復(fù)議與行政訴訟

? ? ? ?馬麗芬律師接受了蔣暉的委托之后便查閱了拆遷項目信息，并對案件細節(jié)進行了研究，發(fā)現(xiàn)了涉案項目拆遷許可證的發(fā)放存在著拆遷單位拆遷資質(zhì)證書不合法、拆遷許可前未舉行聽證會、拆遷許可后未在拆遷范圍內(nèi)張貼拆遷公告等違反法定程序和實體規(guī)定的漏洞?；谝陨习l(fā)現(xiàn)，馬麗芬律師于受案后的第三天向北京市建設(shè)委員會遞交了《行政復(fù)議申請書》，請求確認京建朝拆許字[2006]第242號《房屋拆遷許可證》違法。

? ? ? ?2009年2月上旬，北京市建設(shè)委員會作出《復(fù)議決定書》，對被復(fù)議拆遷許可證表以維持。對于這一預(yù)期中的結(jié)果，馬麗芬律師采取了行政訴訟的應(yīng)對方法，一紙《行政起訴狀》將核發(fā)京建朝拆許字[2006]第242號《房屋拆遷許可證》的北京市朝陽區(qū)房屋管理局推上了行政被告席，請求朝陽區(qū)人民法院確認被告行政許可行為違法，以保護原告核發(fā)財產(chǎn)權(quán)益。同年4月中旬，朝陽區(qū)人民法院作出了駁回原告訴訟請求的判決結(jié)果。4月底，蔣暉一方則不依不饒地提起了上訴，勢將維權(quán)踐行到底。

? ? ? ?自2008年12月中旬至2009年4月下旬，從拆遷許可行政復(fù)議程序到行政訴訟程序，蔣暉與馬麗芬律師的維權(quán)“雖敗尤勝”，稱其敗，乃在于程序結(jié)果論上的敗——該“敗”在我國現(xiàn)階段行政救濟渠道不暢的法治背景下見慣不怪；所謂勝，則在于實質(zhì)意義上的勝——四個多月的時間里面，未拆遷戶數(shù)從40多戶劇減為6戶，而蔣暉則是其中之一……???? ?

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? ? ? 戰(zhàn)果擷取篇——最佳時機的機智談判

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? ? ? ?在實現(xiàn)相對蔣暉而言的不利戰(zhàn)場——優(yōu)勢戰(zhàn)場之移轉(zhuǎn)過程中，拆遷人屢屢向蔣暉伸出和談的“橄欖枝”，不過均受到蔣暉與其代理律師的理性婉拒——他們在等待最佳談判時機的到來。?“和談未遂”的拆遷人于是再次回到強硬派作風(fēng)，向朝陽區(qū)房屋管理局申請進行拆遷糾紛裁決。此時的蔣暉，究竟將迎來期待中的最佳時機，抑或是等來一紙無情的裁決以及最終的無奈強拆？

? ? ? ?進入2009年5月中旬之后，馬麗芬律師依據(jù)拆遷許可之訴中所獲證據(jù)信息向朝陽區(qū)人民法院提起了建設(shè)用地規(guī)劃許可之訴，并緊承其后地遞交了《重新評估申請書》與《請求產(chǎn)權(quán)調(diào)換申請書》至朝陽區(qū)房屋管理局。此外，馬麗芬律師更是直接擬就一份《中止裁決申請書》，以拆遷許可正處于上訴審程序之中，其法律效力未被終局判決加以確認或是否定，朝陽區(qū)房屋管理局應(yīng)當依法中止對蔣暉下發(fā)城市房屋拆遷糾紛裁決書。這一“迅雷”維權(quán)計劃的選擇，為蔣暉一戶帶來了獨一無二的結(jié)局：另外五戶同樣遭遇拆遷裁決命運的被拆遷人均被下發(fā)裁決結(jié)果，而蔣暉則幸免于此裁決之難。

? ? ? ?裁決無果之后，拆遷人之于蔣暉的選擇除了和談協(xié)商而別無其他。儼然，屬于蔣暉的最佳談判時機水到渠成。不過，在委托人與拆遷人的雙向談判中，拆遷人拒絕接受委托人一方的160萬元補償報價，提出補償標準以120萬元為底線。和談，陷入僵局……

? ? ? ?驕夏之始的6月，僵局悄然被打破：馬麗芬律師代表蔣暉與拆遷人進行了再一次和談，雙方終以158萬元的標準達成合意。

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? ??? ?三、城市拆遷律師說法

? ? ? ?本案當事人歷經(jīng)的拆遷程序止于拆遷裁決之前，并以心儀的拆遷補償標準改寫了其拆遷命運，提煉個中緣由，最凝練的表達莫過于拆遷維權(quán)的主動性價值。具體說來，包括以下兩點內(nèi)容：

?? ? ? ? 第一，律師介入及時。房屋拆遷無論之于普通大眾，還是之于法律工作者而言，均是不易理解的“一道坎”。作為被拆遷人，在程序上的優(yōu)勢已堪稱先天性不足，表現(xiàn)為對拆遷流程的不解，對補償之范圍、標準、依據(jù)等細節(jié)的不解。這兩個“不解”足以使得被拆遷人面對經(jīng)驗頗豐的拆遷人時底氣不足，陷入自身拆遷權(quán)益維護的茫然狀態(tài)：或是自認倒霉地接受較低標準的補償總額或是產(chǎn)權(quán)調(diào)換；或是不知者不懼地拒絕簽訂拆遷補償安置協(xié)議、拒絕參加裁決；或是選擇成為一個艱辛的“釘子戶”。為了擺脫這種茫然狀態(tài)，已經(jīng)有越來越多的被拆遷人意識到法律維權(quán)、專業(yè)法律工作者輔以維權(quán)這兩點內(nèi)容的重要性。本案委托人即是這類人群之一。根據(jù)諸多成功案例的結(jié)果，律師越早介入，被拆遷人的維權(quán)局面越主動，成功維權(quán)的概率也就越大。

? ? ? ?第二，委托人與律師的配合默契。律師是委托人寄以厚望的主體，勢必承擔(dān)其委托人所面臨的、承受的拆遷壓力，轉(zhuǎn)化其所處不利的、被動的地位，綜合運用法律手段、辦案經(jīng)驗以實現(xiàn)委托人的維權(quán)期望值。不過，在這一過程中，委托人所扮演的角色亦尤為重要。本案中，委托人在談判時機的把握、談判方法的運用、訴訟心態(tài)等方面的良好表現(xiàn)，解除了律師維權(quán)的“內(nèi)憂”，轉(zhuǎn)而成為贏取最終維權(quán)佳績的積極因素。

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