導(dǎo)讀：“以租代征”給農(nóng)民朋友帶來的危害：1、土地的耕種產(chǎn)生影響。2、毀約自負(fù)違約責(zé)任。3、租金收益不如種地。4、租地變性為征地。5、“以租代征”不予確權(quán)。
“律師，今天我們村里接到通知，村委和開發(fā)商一起商量好了要租我們的土地，一個月三百多塊錢，這夠干什么啊，我們不同意怎么辦？”
近期拆遷律師常常在微信后臺或者辦理案件過程中聽到朋友們這樣的咨詢，其實，征地拆遷有時候被“衍生”為了租地，這也是我們通常所說的“以租代征”。
“以租代征”早在2005年相關(guān)部門就曾下發(fā)緊急通知堅決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為，可依然有不少地方打著“以租代征好處多”的幌子將村民的農(nóng)用地轉(zhuǎn)作他用，單單就拆遷律師聽到的問題咨詢中就有很多。
這種“以租代征”行為嚴(yán)重違背了國家耕地保護(hù)政策和農(nóng)民的自身權(quán)益，那為何明知違法，卻還是這么“流行”呢？
1、對于政府來說，既不用管理征地補(bǔ)償費用的問題，還能夠擴(kuò)大建設(shè)用地指標(biāo)。
2、對于用地企業(yè)來說，省去了繁瑣的征地程序，減少了征地成本，直接簽訂租地協(xié)議就可以了。
（1）自身的違法性
“以租代征”——違反土地利用規(guī)劃和土地利用計劃管制，是一種違法的“逃票”行為：
①規(guī)避土地用途管制制度；
②規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的總量控制制度；
③規(guī)避農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的土地收益分配制度，直接進(jìn)入市場；
④規(guī)避農(nóng)地轉(zhuǎn)用和征地依法審批；
⑤規(guī)避依法繳納新增建設(shè)用地有償使用費；
⑥規(guī)避依法繳納征地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費，以出租（承租）、承包等方式，用農(nóng)民集體土地搞項目建設(shè)的行為。
（2）常見的表現(xiàn)行為
“以租代征”——拆遷律師在征地拆遷實際一線維權(quán)過程中常見的表現(xiàn)形式：
①用地單位或個人直接與村委會簽訂協(xié)議租賃土地；
②基層政府直接租賃農(nóng)村集體土地；
③基層政府轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地；
④基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為；
⑤村民自行出租自己的承包地；
⑥村委會租用農(nóng)戶的承包地搞非農(nóng)建設(shè)。
（3）“?！绷Σ豢尚∮U
“以租代征”——給農(nóng)民朋友帶來的危害：
①土地的耕種產(chǎn)生影響
非農(nóng)業(yè)建設(shè)使土地處于休耕狀態(tài)，極其容易對耕地肥力、質(zhì)量以及周邊環(huán)境產(chǎn)生影響，如果要恢復(fù)土壤肥力還要經(jīng)過長時間恢復(fù)工作。
②毀約自負(fù)違約責(zé)任
以租代征方式取得農(nóng)民土地的建設(shè)項目很有可能被緊急叫停要求恢復(fù)耕地，但損失往往是由出租土地的農(nóng)民來承擔(dān)。
③租金收益不如種地
實際收益=國家每年還有耕地補(bǔ)貼發(fā)放+農(nóng)民自己種地的莊稼收成>租地費用。
④租地變性為征地
有時候，不良企業(yè)工廠與個別人員相互勾結(jié)，拿著農(nóng)民同意租地的協(xié)議，謊稱農(nóng)民同意征地，并私自辦下土地征用手續(xù)，導(dǎo)致自己變?yōu)槭У剞r(nóng)民，維權(quán)也無處說。
⑤“以租代征”不予確權(quán)
確權(quán)存在的問題很大，由于承包地“以租代征”屬于違法行為，土地已經(jīng)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，這樣的地，村集體不會幫農(nóng)民進(jìn)行確權(quán)。
怎樣扭轉(zhuǎn)局面？
既然“以租代征”是典型的違法行為，那么應(yīng)當(dāng)如何挽回?fù)p失呢？
其實最為便捷的方法是依據(jù)合同法的相關(guān)約定，“租地合同”是違背法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，可以主張合同無效，要回自己的土地，但其中涉及的糾紛賠償?shù)惹闆r，還需重新認(rèn)定。
但要從基礎(chǔ)扭轉(zhuǎn)“以租代征”的現(xiàn)象還需要配合做到以下幾點：
1、完善土地征收制度，保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益。
2、加強(qiáng)我國集體土地租用的法律制度建設(shè)。
要想徹底解決“以租代征”問題，還得落實到各級政府，政府首先要做到依法執(zhí)政、依法行政，讓政府的行政行為進(jìn)入法治的良性循環(huán)的軌道，真正做到有法必依。同時加大對土地出租市場的執(zhí)法監(jiān)督管理，加大對非法出租土地行為的打擊力度，才能根本上解決“以租代征”問題。
在此，拆遷律師還是要提示大家：遇到“租地”情況一定要謹(jǐn)慎定奪，提高警惕，保持清醒，該拒絕的時候要理智拒絕；如果強(qiáng)行占地，大家也可以通過法律途徑進(jìn)行維權(quán)，避免自己的合法土地權(quán)利受到損害。
