導(dǎo)讀：現(xiàn)實(shí)中因?yàn)榉课莶疬w補(bǔ)償問(wèn)題，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些糾紛，在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，被拆遷人需要比較全面地了解與之相關(guān)的事項(xiàng)，盡可能減少不必要的損失。如果對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)置換有任何疑問(wèn)，或是在簽訂協(xié)議后，發(fā)現(xiàn)了很多新的問(wèn)題，一定不要吃啞巴虧，及時(shí)咨詢專(zhuān)業(yè)律師進(jìn)行維權(quán)。

根據(jù)新修訂的《土地管理法》，征地拆遷房屋安置可以獲得補(bǔ)償方式有三種，重新安排宅基地建房、提供安置房或貨幣補(bǔ)償。提供安置房一般涉及到產(chǎn)權(quán)置換。

大部分被拆遷人可能比較關(guān)心置換房屋的面積，但是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)置換的其他相關(guān)法律知識(shí)了解得比較少，比如產(chǎn)權(quán)置換標(biāo)準(zhǔn)，置換方式及注意事項(xiàng)等等。對(duì)這些內(nèi)容有一個(gè)全面的了解，才能盡可能降低產(chǎn)權(quán)置換時(shí)潛在的一些風(fēng)險(xiǎn)。

1、什么是產(chǎn)權(quán)置換？

產(chǎn)權(quán)置換就是房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素對(duì)被拆遷人即將被拆除房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，然后開(kāi)發(fā)商用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進(jìn)行置換，并按照拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和置換房屋的市場(chǎng)價(jià)（以簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn)）或優(yōu)惠價(jià)結(jié)算置換差價(jià)的行為。

在產(chǎn)權(quán)置換方式下，被拆遷人土地使用證收回到政府國(guó)土部門(mén)注銷(xiāo)，被拆遷人的原房屋產(chǎn)權(quán)證在其辦理置換房屋的新房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)由房管部門(mén)注銷(xiāo)。

2、房屋產(chǎn)權(quán)置換標(biāo)準(zhǔn)。

（1）住宅房屋

一般的做法是當(dāng)償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按重置價(jià)格結(jié)合成新的建筑安裝工程造價(jià)結(jié)算；償還建筑面積超過(guò)原建筑面積的部分且在規(guī)定安置標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的，超過(guò)部分按照住宅房屋的成本結(jié)算；償還建筑面積超過(guò)規(guī)定安置標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)部分按照商品房?jī)r(jià)格結(jié)算。

（2）非住宅房屋

償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)；償還建筑面積超過(guò)原建筑面積的部分，按商品房?jī)r(jià)格結(jié)算；償還建筑面積不足原建筑面積的部分，按照重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。

3、房屋置換形式。

（1）異地安置

是指由于開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過(guò)產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價(jià)價(jià)值做到產(chǎn)權(quán)置換。

（2）回遷安置

是指開(kāi)發(fā)商拆遷重建項(xiàng)目能夠完成回遷安置，通過(guò)產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，雙方簽訂的協(xié)議名稱(chēng)應(yīng)當(dāng)為拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，而不應(yīng)以其他名稱(chēng)替代，協(xié)議的內(nèi)容中，也應(yīng)當(dāng)明確調(diào)換房屋的位置、面積、樓層、用途等內(nèi)容。

4、房屋產(chǎn)權(quán)置換或產(chǎn)權(quán)調(diào)換需要注意哪些事項(xiàng)？

（1）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積問(wèn)題

房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換中最重要的就是房屋的面積問(wèn)題。調(diào)換后的房屋面積若是比之前的面積小，那么大家肯定是不樂(lè)意的。這個(gè)面積直接與拆遷當(dāng)事人雙方利益有直接的關(guān)系，所以一定要注意。

對(duì)于人均居住面積不到本地政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，被拆遷人可直接依據(jù)政策的規(guī)定，要求調(diào)換房屋的面積達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；調(diào)換房屋的面積原則上是以被拆遷房屋面積來(lái)確定，而不是以被拆遷房屋的價(jià)值來(lái)確定，除非被拆遷人主動(dòng)放棄面積上的利益。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換質(zhì)量問(wèn)題

如果用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋沒(méi)有通過(guò)質(zhì)量驗(yàn)收，則不能安排居民居住，征收部門(mén)應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)等同于房屋出售人的義務(wù)。因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)屬不合格，或者因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，請(qǐng)求解除合同和賠償損失的應(yīng)予以支持。

給付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，保修期內(nèi)出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。如果出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者找他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用由出賣(mài)人承擔(dān)。

（3）原地還房

影響房屋價(jià)格的因素很多，例如房屋面積、地段、環(huán)境、樓層等等，都是比較常見(jiàn)的。

但如果是原地還房的話，這些因素的影響就會(huì)弱許多，原地還房中的原地，指的就是被拆遷房屋的原址。而對(duì)于是否原地還房，有些地區(qū)有比較明確的規(guī)定：原地還房均應(yīng)在被拆遷房屋原址還房。

（4）產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，拆遷當(dāng)事人就拆遷補(bǔ)償安置達(dá)成一致意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》作為一部專(zhuān)門(mén)用于規(guī)范房屋拆遷的行政法規(guī)，對(duì)協(xié)議的名稱(chēng)已作出明確規(guī)定。因此，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，雙方簽訂的協(xié)議名稱(chēng)應(yīng)當(dāng)為拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，而不應(yīng)以其他名稱(chēng)不替代，協(xié)議的內(nèi)容中，也應(yīng)當(dāng)明確調(diào)換房屋的位置、面積、樓層、用途等內(nèi)容。

現(xiàn)實(shí)生活中，我們注意到一些拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換的協(xié)議名稱(chēng)五花八門(mén)，其中有一種叫著《商品房置換合同》。表面上看，協(xié)議的內(nèi)容都是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但是協(xié)議形式不同，所獲得的保障程度也是不同的。

拆遷律師提示：現(xiàn)實(shí)中因?yàn)榉课莶疬w補(bǔ)償問(wèn)題，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些糾紛，在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，被拆遷人需要比較全面地了解與之相關(guān)的事項(xiàng)，盡可能減少不必要的損失。如果對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)置換有任何疑問(wèn)，或是在簽訂協(xié)議后，發(fā)現(xiàn)了很多新的問(wèn)題，一定不要吃啞巴虧，及時(shí)咨詢專(zhuān)業(yè)律師進(jìn)行維權(quán)。