導(dǎo)讀：在預(yù)簽賠償協(xié)議的游戲規(guī)則下，被征用人應(yīng)特別注意這些細(xì)節(jié)：1、如果預(yù)簽合同沒有達(dá)到規(guī)定的比例，是否不征收？2、預(yù)簽約常常伴隨著預(yù)評估，密切關(guān)注權(quán)利，不要被變相剝奪。

預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議是一種促進(jìn)征收的模式，在一些地方，舊城區(qū)的重建項(xiàng)目在國有土地上得到廣泛采用。在早期階段，它通常被稱為模擬拆遷，后來被稱為預(yù)征收和預(yù)簽合同。

在征用政策的宣傳中，它被描述為一種完全尊重被征用人意愿的措施，即只有當(dāng)至少80%的人同意簽訂合同時(shí)，才作出征用決定。但真的是這樣嗎？

在預(yù)簽賠償協(xié)議的游戲規(guī)則下，被征用人應(yīng)特別注意哪些細(xì)節(jié)？

1、細(xì)節(jié)一：如果預(yù)簽合同沒有達(dá)到規(guī)定的比例，是否不征收？

根據(jù)《國有土地上房屋征收補(bǔ)償操作指引》，采用預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議實(shí)施房屋征收，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收決定前，根據(jù)征收補(bǔ)償和擬征收房屋業(yè)主，公共房屋承租人簽訂預(yù)征收補(bǔ)償協(xié)議。

預(yù)征收補(bǔ)償協(xié)議在規(guī)定的預(yù)簽合同期限內(nèi)生效，預(yù)簽合同數(shù)量達(dá)到規(guī)定的簽訂比例的，作出房屋征收決定并公告；預(yù)簽合同數(shù)量未達(dá)到規(guī)定的簽訂比例的，通過預(yù)簽合同征收補(bǔ)償協(xié)議的方式終止房屋征收。簽約比例由區(qū)人民政府確定，但不低于85%。

這一條規(guī)定的翻譯意味著：事實(shí)上，預(yù)簽合同只是收款人對法律程序的創(chuàng)新調(diào)整，以快速促進(jìn)收款項(xiàng)目的進(jìn)展，與咨詢輿論沒有直接關(guān)系。

如果預(yù)簽合同比例低于85%，只有通過預(yù)簽合同補(bǔ)償協(xié)議的房屋征收才能終止，而不是因?yàn)楸徽魇杖瞬煌舛K止整個(gè)房屋征收。征收項(xiàng)目將首先作出征收決定，然后協(xié)商簽署賠償協(xié)議的法律程序。

因此，大多數(shù)被征用人需要明確的是，預(yù)簽補(bǔ)償協(xié)議的模式并不是一種簡單的尊重公眾輿論或意愿咨詢，而是為了提高舊城區(qū)重建的效率。

由于這種行為在司法實(shí)踐中被認(rèn)為不會影響被征用人的實(shí)際權(quán)利和義務(wù)，相關(guān)行為往往不起訴或缺乏有效的救濟(jì)方式，被征用人必須非常小心地對待預(yù)簽協(xié)議。

2、細(xì)節(jié)二：預(yù)簽約常常伴隨著預(yù)評估，密切關(guān)注權(quán)利，不要被變相剝奪。

上述操作指南還規(guī)定，根據(jù)預(yù)評估房屋價(jià)值確定預(yù)征補(bǔ)償協(xié)議中涉及的被征收房屋價(jià)值。

房屋征收決定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償根據(jù)房屋的價(jià)值正式評估的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)依法選定，并通知被征收的人和公共房屋承租人簽署征收前補(bǔ)償協(xié)議。

這里的問題是：依法選定的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)是否與參與預(yù)評估的機(jī)構(gòu)相同，或者被征用人的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的選擇是否能夠得到充分保證。

在實(shí)踐中，拆遷律師發(fā)現(xiàn)一些地方直接將評估機(jī)構(gòu)確定為正式評估機(jī)構(gòu)，然后要求被征用人同意將預(yù)評估機(jī)構(gòu)確定為正式評估機(jī)構(gòu)，最后避免法律選擇協(xié)商、投票、彩票或彩票的步驟。

同樣，預(yù)評估過程中的現(xiàn)場調(diào)查能否取代正式評估中的現(xiàn)場調(diào)查？預(yù)評估能否在評估的每個(gè)環(huán)節(jié)中取代正式評估？

拆遷律師們對此持懷疑態(tài)度，并對此持保留態(tài)度。

拆遷律師認(rèn)為：由于合同鏈接不是正式的，不影響被征用人的權(quán)利和義務(wù)，所以其衍生品的預(yù)評估也不是正式的，所采取的步驟不應(yīng)該是正式的步驟，產(chǎn)生替代作用。

至少可以說，即使需要取代，也應(yīng)明確保根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》。在預(yù)評估環(huán)節(jié)中執(zhí)行被征收人可以享有的權(quán)利，并明確告知其相關(guān)權(quán)利隨后的正式評估中不得重復(fù)行使。然而，這是否有足夠的法律依據(jù)是值得懷疑的。

最后提醒廣大被征用人，在預(yù)簽約模式下的三點(diǎn)注意事項(xiàng)：

1、預(yù)簽約一般只適用于舊城改造項(xiàng)目，原則上不應(yīng)通過這種模式推進(jìn)這類項(xiàng)目（如交通、能源等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)起的征收項(xiàng)目）。

2、一旦預(yù)簽合同達(dá)到當(dāng)?shù)卣咭?guī)定的簽訂比例，簽訂的賠償協(xié)議可能會轉(zhuǎn)化為正式的賠償協(xié)議，被征用人很難獲得重新簽訂和重新協(xié)商的機(jī)會。因此，我們在簽訂合同時(shí)必須小心，我們不能認(rèn)為我們將來可以食言。

3、預(yù)簽合同只是對征收程序的調(diào)整，但被征收人應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利不能因此而減少，有些權(quán)利仍應(yīng)當(dāng)在《征補(bǔ)條例》中落實(shí)。