城市拆遷律師維權(quán)案例之二十/?辦案律師：閆會東律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、、借名買房、經(jīng)濟(jì)適用房、離婚、過戶、確權(quán)、調(diào)解

? ? ??? 一、城市拆遷律師事實概要

 

? ? ? ?楊剛與賈紅于1993年4月6日登記結(jié)婚。2001年7月15日，雙方以楊迎的名義購買位于北京市昌平區(qū)天通苑東一區(qū)157號樓2707室的經(jīng)濟(jì)適用房一套，該房屋的購房首付款、律師費(fèi)、保險費(fèi)、銀行月供、房屋入住手續(xù)、裝修費(fèi)及所有物業(yè)費(fèi)均系楊剛與賈紅支付。雙方還約定：該房屋的實際所有權(quán)人是楊剛與賈紅，該房屋登記在楊迎名下，待滿足過戶條件時，楊迎要協(xié)助楊剛與賈紅辦理過戶手續(xù)。后該訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)證下發(fā)，訴爭房屋登記在楊迎名下，楊迎將該房屋的《商品房買賣合同》、《個人住房按揭合同》、發(fā)票、房屋所有權(quán)證均交付給了楊剛與賈紅夫婦。之后，楊剛與賈紅共同居住于該房屋內(nèi)，在最初的幾年內(nèi)，楊迎與賈紅、楊剛倒是也相安無事。

? ? ? ?2007年，楊剛與賈紅因感情不和，雙方協(xié)議離婚，就財產(chǎn)分配問題雙方達(dá)成協(xié)議內(nèi)容如下：雙方均同意離婚；位于北京市昌平區(qū)天通苑東一區(qū)157號樓2707室歸賈紅所有。該房屋剩余的貸款由賈紅負(fù)責(zé)償還，該房過戶時，楊剛配合賈紅辦理過戶手續(xù)。

? ? ? ?因該房產(chǎn)已經(jīng)滿足上市交易的條件，賈紅多次找到楊迎，要求楊迎協(xié)助其辦理過戶手續(xù)，但是賈紅的要求遭到了楊迎的一口拒絕。楊迎稱房屋是自己的，不可能將自己的房產(chǎn)過戶到賈紅名下，楊迎還聲稱要賈紅搬出該房屋。賈紅為了保住房子，禮物也給楊迎送了，好話也向楊迎說盡了，甚至雙方爭執(zhí)、沖突也發(fā)生了多次，公安部門也出動了，但是雙方的矛盾卻一直無法解決，賈紅漸漸產(chǎn)生了一種心力交瘁的感覺。

? ? ? ?為了拿回屬于自己的房產(chǎn)，賈紅無奈走上了用法律維權(quán)的道路。于是，賈紅找到了專門辦理房產(chǎn)糾紛的閆會東律師，將案情坦誠相告。

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? ? ???二、城市拆遷律師辦案掠影

 

? ? ? ?律師根據(jù)以往相似案例的承辦經(jīng)驗做出如下分析：由于目前適用的《北京市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》不屬于《合同法》規(guī)定的法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，使該類案件在審理中出現(xiàn)如果嚴(yán)格按照《合同法》判決，當(dāng)事人到住建委無法過戶，使得案件難以執(zhí)行，而按照《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》判決，又有悖于《合同法》和誠信原則的兩難境地。?因此，若實際出資人能夠證明雙方存在“借名買房”的關(guān)系，法院一般認(rèn)定實際出資人對該房屋享有長期居住權(quán)，不用騰房。但這種判決也讓法院頗為尷尬，因有房屋所有權(quán)的人不能居住該房屋，而實際居住該房屋的人卻不享有所有權(quán)。鑒于案件的特殊性又具有普遍性，閆會東律師根據(jù)賈紅的訴求，制定了一套適合賈紅的訴訟之路。

 

? ? ? ?房子能不能保住，法律操作的成敗將直接決定賈紅的財產(chǎn)的安全，所謂一招下錯，全盤皆輸，本案如何設(shè)計和運(yùn)作就顯得尤為重要。閆律師經(jīng)過深思熟慮，決定啟動法律程序，先通過訴訟讓楊迎無法處置涉案房屋。

? ? ? ?辦案第一輯：直截了當(dāng)之確權(quán)、過戶之訴

? ? ? ?閆會東律師決定以楊迎為被告，迅速提起訴訟。在起訴狀中，閆律師指出：涉案的房產(chǎn)存在借名的事實，賈紅是涉案房產(chǎn)的實際產(chǎn)權(quán)人、實際居住人，且涉案房產(chǎn)也符合上市交易條件，因此，律師請求法院確認(rèn)位于北京市昌平區(qū)天通苑東一區(qū)157號樓2707號的房產(chǎn)的所有權(quán)人為賈紅，并請求法判令楊迎協(xié)助賈紅辦理過戶手續(xù)。之后，閆律師火速至昌平區(qū)人民法院立案，法院也是順利受理了本案。??

? ? ? ?案子立上了，但是律師深知，由于本案房產(chǎn)性質(zhì)的特殊性，法院的判決結(jié)果是不容樂觀的，訴訟，只是為了實現(xiàn)當(dāng)事人目的的一步棋，后續(xù)的設(shè)計必須要步步為營。此時，律師對該案的操作思路已是了然于胸，只待一步一步實施。

? ? ? ?辦案第二輯：防范風(fēng)險之到住建委進(jìn)行預(yù)告登記

? ? ? ?案子立上了，但是還是無法阻止楊迎出售涉案房屋，根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。基于此，律師告知賈紅，馬上帶上涉案房屋的所有手續(xù)，律師陪同其一起去辦理房屋預(yù)告登記。在昌平區(qū)住建委，律師將賈紅的房產(chǎn)情況作了詳細(xì)說明，請求建委的工作人員作了登記，要求建委對賈紅的房產(chǎn)進(jìn)行預(yù)告登記。至此，涉案房產(chǎn)實現(xiàn)了三個月內(nèi)不能出售的目的，現(xiàn)在，我們需要的就是靜待開庭。

? ? ? ?辦案第三輯：開庭針鋒相對之讓對方知難

? ? ? ?很快，昌平區(qū)人民法院便安排了開庭審理，在開庭時，雙方各執(zhí)己見。楊迎堅稱訴爭房屋是經(jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)法律規(guī)定，借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持?，F(xiàn)在訴爭房屋的房屋所有權(quán)證上登記的名字是自己，不動產(chǎn)是以登記作為認(rèn)定房屋的所有權(quán)人的依據(jù)，因此，自己才是訴爭房屋的所有權(quán)人。

? ? ? ?我方則指出訴爭房屋的出資人、實際使用人均是賈紅，且雙方簽訂了書面借名買房合同，對于過戶時間也有明確的約定。根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第六條第二款規(guī)定出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。因此,賈紅的借名買房合同是生效的，賈紅是訴爭房屋的實際所有權(quán)人是毫無爭議的事實。

? ? ? ?我方接著指出：退一步講，即使賈紅的借名買房合同被確認(rèn)無效，根據(jù)法律規(guī)定出賣人主張房屋買賣合同被確認(rèn)無效的后果，適用《合同法》第五十八條的規(guī)定，并考慮居住安置問題妥善處理，在認(rèn)定買受人所受損失數(shù)額時應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人因房屋升值獲得的利益、買受人因此喪失的訂約機(jī)會損失、買受人裝修房屋的添附價值及雙方的過錯程度等因素，公平合理的予以確定。因此，即使借名買房合同無效了，楊迎被確認(rèn)為訴爭房屋的所有權(quán)人，楊迎也應(yīng)該向賈紅支付包括房屋升值、裝修、期待利益等在內(nèi)的一大筆款項，而且因為賈紅沒有其他住房，還有考慮賈紅的居住問題。

? ? ? ?我方律師的說法，進(jìn)可攻，退可守，讓楊迎感到無論本案的判決結(jié)果如何，其都不會全身而退。律師感到楊迎要房子的決心似乎動搖了，于是…….

? ? ? ?辦案第四輯：巧拋調(diào)解橄欖枝之對方退步

? ? ? ?感受到楊迎的動搖，律師更是對楊迎動之以情，曉之以理，告知楊迎如果訴訟繼續(xù)進(jìn)行下去，對于雙方來說不僅僅在時間是一個巨大浪費(fèi)，而且后續(xù)還要涉及執(zhí)行難的問題。在楊迎舉棋不定時，律師向本案的承辦法官和楊迎表示，賈紅也考慮到了楊迎協(xié)助自己購買房屋、辦理房屋過戶的付出，愿意拿出部分資金作為補(bǔ)償。

? ? ? ?最終，雙方經(jīng)過多輪協(xié)商，最終以賈紅向楊迎支付人民幣20萬元，楊迎配合賈紅辦理房屋過戶手續(xù)完美結(jié)案。拿到調(diào)解書，賈紅對律師是千恩萬謝，連稱想到不有這么好的結(jié)果。

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? ?????三、城市拆遷律師說法

 

? ? ? ?由于房價不斷上漲，政府為解決低收入和中等收入家庭的居住問題，推出了經(jīng)濟(jì)適用房和限價房，并規(guī)定了申購者須具備的條件。有些人具備這些條件，不打算買房，而有些人不具備這些條件，但卻希望能夠買房，于是，有人就想借他人名義買房。于是催生了一個新生事物：借名買房，所謂“借名買房”即指不符合經(jīng)濟(jì)適用房購買資格的人以具有購買資格的人的名義購買經(jīng)濟(jì)適用房。房產(chǎn)證上的所有權(quán)人系名義上的購買人，而實際出資的則是另外的人。

? ? ? ?“借名買房”的當(dāng)事人雙方在購房前都會私下簽訂一個協(xié)議，對“借名”行為做出約定：1.雙方明確約定一方將自己所有的購買經(jīng)濟(jì)適用房的房號轉(zhuǎn)讓他方；2.雙方不明確約定買賣房號，僅簽訂協(xié)議約定，房屋購買后有關(guān)房屋的所有權(quán)利歸屬于實際出資人一方，名義買房人要無條件協(xié)助實際出資人辦理相關(guān)手續(xù)；3.名義買房人在購買經(jīng)濟(jì)適用房之后即與實際出資人簽訂房屋買賣合同，約定將該套房屋出賣給實際出資人，待政策允許后再辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。雙方產(chǎn)生糾紛一般有以下兩種類型：第一種是名義買房人想實際占有房屋，起訴實際出資人騰房；第二種是實際出資人起訴名義買房人，要求將房屋過戶到自己名下。

? ? ? ?對于借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力，我國不同法院有不同的認(rèn)識，有的法院認(rèn)為該類合同為無效合同，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。而有的則認(rèn)為，我國《合同法》明確規(guī)定違反國家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無效，而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護(hù)市場交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應(yīng)判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補(bǔ)繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。因兩種觀點均具有一定的合理性，導(dǎo)致法院在裁判此類案件時陷入了困境。

? ? ? ?律師提醒：為了保護(hù)自身利益，借名買房中的登記購房人與實際出資人之間往往存在特殊的關(guān)系，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當(dāng)事人關(guān)系的好壞等情形決定了實際出資人購房的風(fēng)險的大小。在借名買房時，應(yīng)當(dāng)對登記購房人進(jìn)行全面了解，包括但不限于誠信情況、為人處事等方面的內(nèi)容，如果可能，完全可以讓其提供相應(yīng)的擔(dān)保，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。當(dāng)然，對于借名購買經(jīng)濟(jì)適用房的行為律師建議還是要慎重。

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