城市拆遷律師維權(quán)案例之十六/?辦案律師：楊在明律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、拆遷裁決、拆遷許可證

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? ? ??? 一、城市拆遷律師事實(shí)概要

 

? ? ? ? 位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的豹房南里住宅小區(qū)是中國(guó)科學(xué)院于1964年前后建立的職工宿舍區(qū)。2006年9月20日?，該住宅小區(qū)拆遷工程由拆遷人中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所正式啟動(dòng)，拆遷居民達(dá)419戶。

? ? ? ??由于拆遷單位所開(kāi)具條件不甚合理——其一，接受補(bǔ)償款，一般按7000元/㎡計(jì)算；其二，回購(gòu)新房，每戶需交納30萬(wàn)不等購(gòu)房款。對(duì)此，部分居民不能認(rèn)可，未與拆遷單位達(dá)成協(xié)議。2007年2月中旬，24位當(dāng)事人委托楊在明律師代理其拆遷事項(xiàng)，期望能以10000元/㎡?上下的價(jià)格進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

? ? ? ??歷時(shí)五個(gè)多月，經(jīng)過(guò)了多輪談判、應(yīng)對(duì)冰冷的拆遷裁決書(shū)、訴訟，該案以所有當(dāng)事人期望值的等于或大于實(shí)現(xiàn)而圓滿終結(jié)：?大部分當(dāng)事人以13000元/㎡貨幣補(bǔ)償達(dá)成協(xié)議，少部分當(dāng)事人進(jìn)行了房屋安置，即以建于1999年且位于原住宅周邊地區(qū)的房屋進(jìn)行安置。安置房屋面積均大于被拆遷房屋面積。

? ? ???二、城市拆遷律師辦案掠影

? ? ? ??該案的一大獨(dú)特之處在于委托人的多數(shù)性，故理順什么時(shí)候分案處理、什么時(shí)候同案處理非常有必要。同時(shí)，將當(dāng)事人團(tuán)結(jié)起來(lái)，讓多元的智慧碰撞出新銳的解決問(wèn)題之法，也是相當(dāng)?shù)赜袃r(jià)值。

? ? ? ??辦案第一計(jì)：智謀談判！

? ? ? ??接受委托之后，首先，主動(dòng)與拆遷人中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所接洽，盡量做到知己知彼。然后,有步驟地與對(duì)方進(jìn)行談判，直逼對(duì)方底線。

? ? ? ??幾輪談判下來(lái)，6名委托人成功地與對(duì)方達(dá)成貨幣合理補(bǔ)償協(xié)議。

? ? ? ??辦案第二計(jì)：沉著應(yīng)對(duì)拆遷裁決書(shū)！

? ? ? ??2007年3月份，經(jīng)拆遷人申請(qǐng)，朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局向7名當(dāng)事人下達(dá)拆遷裁決書(shū)。面對(duì)拆遷裁決書(shū)，到底誰(shuí)會(huì)陷入尷尬的境地？

? ? ? ??經(jīng)過(guò)對(duì)已掌握情況及對(duì)應(yīng)法律事實(shí)的分析，楊在明律師選擇了依法對(duì)拆遷裁決書(shū)提出行政復(fù)議。復(fù)議期間，拆遷人再次找到這7名當(dāng)事人談話。經(jīng)代理律師的參與以及析理明法，在復(fù)議結(jié)果做出之前，7名當(dāng)事人均滿意地與拆遷單位達(dá)成協(xié)議。

? ? ? ??5月份，仍在堅(jiān)持主張自身權(quán)利的11名當(dāng)事人中，又有7名當(dāng)事人接到朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局做出的拆遷裁決書(shū)。楊在明律師提起第二次行政復(fù)議。該復(fù)議程序與訴訟程序之間的交叉，奠定了拆遷戶們最后的勝利！

? ? ? ??辦案第三計(jì)：三訴拆遷許可證！

? ? ? ??在本案中，楊在明律師又一次發(fā)現(xiàn)了在拆遷許可證的取得上存在諸多違法之處。于是，他決定三訴拆遷許可證。

? ? ? ??3月份，楊在明律師代理委托人中的五位當(dāng)事人提起拆遷許可證之訴，直呈其實(shí)體及程序上的不合法。該訴訟程序進(jìn)行到第一次庭審?fù)戤厱r(shí)，又有五位委托人決定踏上訴訟征途！不過(guò)，由于拆遷人迅速找到這五位委托人和談，滿足其所提條件，達(dá)成了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。后，這五位委托人欣然撤訴。

? ? ? ??4月底，一審判決下達(dá)，敗訴。至此，5原告已有兩位成功達(dá)成高于其期望值的拆遷補(bǔ)償協(xié)議。剩余3位堅(jiān)持不懈，于5月中旬訴至上訴審。上訴審持續(xù)了2個(gè)多月，最終以訴求得到實(shí)際實(shí)現(xiàn)的上訴人撤回上訴落幕。

? ? ? ? 三、城市拆遷律師說(shuō)法

? ? ? ??談判、復(fù)議裁決書(shū)以阻擋其效力、訴訟貫穿本案始末，亦是律師辦案的著力點(diǎn)。

? ? ? ??第一，在談判中要做到有的放矢。?談判上風(fēng)的取得，關(guān)鍵在于哪一方能使另一方感受到妥協(xié)的必要。換言之，即有的放矢！其一，須明確你想要什么；其二，須探明談判對(duì)手在談判事項(xiàng)上的弱點(diǎn)；其三，為你的期望值找到硬性依據(jù)，例如法律依據(jù)、政策依據(jù)；最后，有條不紊地將以上三點(diǎn)信息傳達(dá)給對(duì)方。

? ? ? ??第二，在法律程序中要穩(wěn)、準(zhǔn)、狠。?當(dāng)事人選擇走法律程序，是為了更好地使自己的被損利益得到法律救濟(jì)。所以，把握好法律程序?yàn)橹刂兄?。本案所歷經(jīng)的法律程序包括行政訴訟與行政復(fù)議。具體提煉對(duì)其的運(yùn)用之道，可概括為穩(wěn)、狠、準(zhǔn)三字真言。所謂穩(wěn)，即對(duì)于任何一項(xiàng)程序，在進(jìn)行之前要做到準(zhǔn)備充分以求其穩(wěn)；所謂準(zhǔn)，即對(duì)于已發(fā)生、可能發(fā)生的法律事實(shí)準(zhǔn)確對(duì)應(yīng)有效的法律程序，對(duì)對(duì)方起到震懾作用；所謂狠，即在諸多紛繁復(fù)雜的攻擊點(diǎn)中找到最有力度、深度的策略。

? ? ? ??第三，讓人多成為一種優(yōu)勢(shì)。??在拆遷案中，站起來(lái)維權(quán)的人屬于少數(shù)，這少部分人聚合起來(lái)共同維權(quán)的更是鳳毛麟角。本案中，委托人多達(dá)24人。事實(shí)證明，在智慧的潤(rùn)色下，人的多數(shù)性可以轉(zhuǎn)化為一種戰(zhàn)略資源！

? ? ? ??回顧本案，尤其是回味即將訴訟勝利而改寫(xiě)行政訴訟平素軌跡的那一刻，回味出于多方面因素而以我方終止程序流于平靜的那一刻，頗有蕩氣回腸之感。它教給律師們、教給當(dāng)事人們——團(tuán)結(jié)＋智慧＝勝利！

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