林先生出生在一個(gè)“大家族”，家里有400平的祖屋。屋子大人口也多，除了林先生一家之外，祖屋還住著與他同根同祖的平輩兄弟姐妹，總共是八戶(hù)人。隨著這處祖屋被納入拆遷范圍，原本相安無(wú)事的八家人之間，因?yàn)椴疬w補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題生了嫌隙。
林先生手里有1992年之后新辦理的分戶(hù)土地證和房產(chǎn)證，他主張拆遷方按照產(chǎn)權(quán)證顯示的八戶(hù)人分別進(jìn)行補(bǔ)償；林先生的堂兄林大（化名）卻拿出了一份民國(guó)時(shí)的地契，他提出，拆遷方應(yīng)該按照地契上顯示的三戶(hù)進(jìn)行補(bǔ)償，再由這三戶(hù)各自留下的后輩自己分配補(bǔ)償。
那么，拆遷方到底應(yīng)該按照林先生的說(shuō)法進(jìn)行補(bǔ)償呢，還是應(yīng)該滿足林先生堂兄的補(bǔ)償要求呢？
拆遷律師今天就來(lái)和大家說(shuō)說(shuō)，老地契在拆遷時(shí)有沒(méi)有效的問(wèn)題。
1、歷史原因造成“一房多證”，新產(chǎn)權(quán)證的效力要優(yōu)于老地契。
祖屋的總面積不會(huì)變，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的情況下，祖屋總的補(bǔ)償款數(shù)額是一定的。如果按照三戶(hù)來(lái)平均計(jì)算補(bǔ)償，家里親兄弟較多的林先生能分到的補(bǔ)償自然就會(huì)少一些，林先生不會(huì)樂(lè)意；但如果按照八戶(hù)來(lái)計(jì)算補(bǔ)償，親兄弟較少的堂兄要少拿幾十萬(wàn)補(bǔ)償，堂兄也不肯退步。
假如祖屋只有一個(gè)大家長(zhǎng)作為唯一的登記產(chǎn)權(quán)人，那拆遷方只要和這位產(chǎn)權(quán)人協(xié)商一致就可以直接支付補(bǔ)償款了，后續(xù)問(wèn)題就只是內(nèi)部分割家產(chǎn)了。
但是現(xiàn)在這個(gè)祖屋到底有多少“產(chǎn)權(quán)人”出現(xiàn)了爭(zhēng)議，拆遷方到底應(yīng)該跟誰(shuí)簽訂拆遷協(xié)議，給誰(shuí)補(bǔ)償呢？
因?yàn)闅v史遺留原因，同一處房子同時(shí)出現(xiàn)了兩份內(nèi)容截然不同的產(chǎn)權(quán)證明文件，這顯然是當(dāng)初辦理分戶(hù)時(shí)，相關(guān)工作不夠完善造成的。但既然林先生手里有新辦理的產(chǎn)權(quán)證，只要能夠證明新產(chǎn)權(quán)證是當(dāng)初遵循所有相關(guān)產(chǎn)權(quán)人的真實(shí)意愿，依法辦理的，那這份新產(chǎn)權(quán)證的效力比起林先生唐哥手里的老地契效力將更加充分。
為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，林先生可以先和兄弟幾人一起坐下來(lái)，試著協(xié)商出一個(gè)大家都能接受的結(jié)果。如果實(shí)在難以協(xié)商一致，那么林先生就需要通過(guò)訴訟等法律途徑解決爭(zhēng)議了。
2、如果拆遷戶(hù)手里只有老地契，拆遷時(shí)應(yīng)當(dāng)視情況承認(rèn)地契的效力。
有些被拆遷人朋友和林先生家的情況可能不太一樣，比如因?yàn)闅v史原因，或者因?yàn)楹芏嗄昵爱?dāng)?shù)氐牡怯浾卟煌晟?，手里只有老地契，而沒(méi)有及時(shí)換證，沒(méi)有辦理新的產(chǎn)權(quán)證件。
在這種情況下，如果被拆遷人一直生活在地契顯示的土地房屋上，土地分配時(shí)也沒(méi)有重新再進(jìn)行劃分。那么拆遷時(shí)，拆遷方不能僅以被拆遷人缺少相關(guān)證件就認(rèn)定違建不予補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)參考老地契的內(nèi)容，給予被拆遷人合理的補(bǔ)償。
當(dāng)然，拆遷律師也要提醒家里有這類(lèi)情況的被拆遷人朋友，盡量不要等到拆遷時(shí)再處理產(chǎn)權(quán)證件的問(wèn)題，及時(shí)對(duì)家里的土地房屋進(jìn)行確權(quán)登記，能更好地預(yù)防拆遷補(bǔ)償糾紛的發(fā)生。
拆遷律師最后想說(shuō)的是：我國(guó)的土地目前只有國(guó)家所有和集體所有兩種性質(zhì)，根據(jù)法律規(guī)定，地契持有者不能再主張對(duì)土地的“所有權(quán)”，但是并沒(méi)有直接喪失土地的使用權(quán)。
所以說(shuō)，盡管“老地契”的部分內(nèi)容已經(jīng)失效了，但是在拆遷中它有時(shí)還是會(huì)影響到土地房屋權(quán)屬的認(rèn)定，以及拆遷補(bǔ)償?shù)挠袩o(wú)和多少。被拆遷人朋友要結(jié)合實(shí)際情況分析，積極維護(hù)自己的合法權(quán)利，遇到自己不懂的情況，可以直接咨詢(xún)拆遷律師，聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)業(yè)律師的分析和建議。
