李某的制藥企業(yè)位于A化工園區(qū)內(nèi)，A園區(qū)的一家硝酸工廠發(fā)生火災(zāi)，導(dǎo)致園區(qū)關(guān)閉。該園區(qū)的所有企業(yè)面臨政策性騰退。對于李某的企業(yè)來說，這場突如其來的大火相當(dāng)于一個不可抗力事件。?

李某必須面對的一個現(xiàn)實問題是，怎樣多爭取安置補償？ 哪些補償必須爭取？?

今天拆遷律師和您聊聊，企業(yè)遇到政策性騰退時，除了要基本的征拆補償，還有哪些補償也要爭??？?

1、第一類、土地房屋等固定資產(chǎn)的補償。?

在企業(yè)遇到騰退時，第一項重要補償就是固定資產(chǎn)補償。其中包含土地使用權(quán)剩余年限補償、工廠房屋的重置費用、以及其他土地上的建筑物和地上附著物補償。?

（1）生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的房屋，經(jīng)過規(guī)劃部門審批通過的，依照批準(zhǔn)規(guī)劃部門確定的性質(zhì)和功能，比照重置成新評估的價格給予補償。?

（2）在沒有規(guī)劃單位的審批通過，私自改變使用功能，曾經(jīng)用于生產(chǎn)經(jīng)營的房子，綜合集體土地住宅房屋重置價與房屋重置成新價來安置補償。?

（3）對于批準(zhǔn)使用期限沒有超期的，臨時建成的生產(chǎn)經(jīng)營性房屋，依照剩余使用時間和重置成新價來評估。?

2、第二類、因停工停產(chǎn)造成的企業(yè)損失補償。?

拆遷律師隊認為，因停工停產(chǎn)造成的企業(yè)損失補償包含“必然支出”和“應(yīng)當(dāng)獲益”。也就是實際經(jīng)濟損失與預(yù)期經(jīng)濟損失兩部分。?

（1）農(nóng)權(quán)了解到，對于企業(yè)符合重新建設(shè)條件的，依據(jù)評估單位出具的評估結(jié)果，確定重建期，以及停工停產(chǎn)損失補償?shù)臅r間。對于企業(yè)不符合重新建設(shè)條件的，停工停產(chǎn)損失補償?shù)臅r間，依據(jù)法定清算需要的時間確定。?

（2）如果企業(yè)符合重新建設(shè)的條件，可以參考企業(yè)上年度月平均生產(chǎn)經(jīng)營成本，和固定資產(chǎn)的重置、技術(shù)的更新改造以及安置企業(yè)職工等費用，確定停工停產(chǎn)損失補償。對于那些不符合重新建設(shè)條件的企業(yè)，依照企業(yè)的實際損失進行補償。?

（3）停工停產(chǎn)損失主要包括：因停產(chǎn)停業(yè)導(dǎo)致的工資薪酬、合同違約金、不能償還貸款等損失。?

3、第三類、與騰退搬遷有關(guān)的附屬費用。?

與騰退搬遷有關(guān)的附屬費用，屬于因拆除設(shè)備和騰退房屋“直接產(chǎn)生的費用”。其中包括調(diào)試機器設(shè)備費用、機器設(shè)備的修復(fù)費用、物品的包裝和拆卸費用、交通運輸費、人工勞務(wù)費用、機器設(shè)備的拆卸和安裝等費用。?

（1）依照評估數(shù)額，給予企業(yè)搬運機器設(shè)備、安裝和調(diào)試設(shè)備的費用補償。?

（2）對于不能繼續(xù)使用的設(shè)備，可以按照重置價格結(jié)合成新程度給予補償。?

4、第四類、被騰退企業(yè)房屋的裝飾裝修補償。?

在法律實踐中，征拆補償評估時是不考慮裝飾裝修補償?shù)摹?/span>企業(yè)想要獲得裝飾裝修補償，要在簽訂安置補償協(xié)議時，與征拆方協(xié)商。這項補償要經(jīng)過專業(yè)評估機構(gòu)的測量，從而得出評估價格。?

在評估裝修補償時，需要注意以下幾點：?

（1）補償價格的時點?

因為裝飾建筑材料的市場價格會有變化，所以要關(guān)注“裝修時”與“拆除時”兩個時點。當(dāng)市場價下跌時，要參考“裝修時的價格”減去“折舊價格”來計算補償價格。當(dāng)市場價上漲時，應(yīng)該按照上漲之后的現(xiàn)時價值作為補償依據(jù)。?

（2）補償價格的構(gòu)成?

計算裝飾裝修補償?shù)膬r格，既要考慮工程的直接造價，也要將間接產(chǎn)生的費用計算進去。主要包括設(shè)計、管理、監(jiān)理、審批、招標(biāo)、消防安全審查、工程竣工驗收、稅費等費用。?

（3）成新率?

以裝飾裝修的現(xiàn)狀和使用期限等因素來確定成新率，通常以五到八年為使用期限。?

（4）裝修質(zhì)量對評估價格的考量?

將裝飾裝修的質(zhì)量，作為影響市場價值的一個因素。?

5、第五類、對企業(yè)員工的安置。?

征收方不僅要對企業(yè)補償，也要對企業(yè)員工進行補償。如果因為征拆而裁員，還要依據(jù)《勞動合同法》或新《民法典》對員工合理補償。?

6、第六類、鼓勵盡快搬遷的獎勵。?

有些征拆方為了快速完成工作，會規(guī)定在一定時間之內(nèi)搬遷，可以給企業(yè)一筆搬遷獎勵。雖然獎勵的名字未必相同，有的叫“速遷費”，有的叫“搬遷獎”，其獎勵性質(zhì)是一樣的。?

7、第七類、對違法強拆的國家賠償。?

如果征拆方采取不合法的方式強拆，企業(yè)因此造成損失的，可以申請國家行政賠償。國家賠償由于具有懲罰性質(zhì)，和征拆補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和數(shù)額是有所區(qū)別的。?

8、第八類、機器損毀的補償。?

在搬遷的過程中，由于采取非法強拆的方式，或者拆除的方式不合適，對企業(yè)的設(shè)備造成損毀的；以及對不可拆除、不可搬遷的設(shè)備造成損毀的，發(fā)生諸如此類的情況的，可以要求賠償這部分損失。?

9、第九類、對于承租人的補償。?

如果企業(yè)主作為承租人對涉案房屋進行裝修，并且實際經(jīng)營的。在企業(yè)面臨征拆騰退時，其中的裝飾裝修補償、停工停產(chǎn)補償、未到期租金補償，理應(yīng)屬于企業(yè)主，而不是屬于房屋出租人。?

拆遷律師提示您：根據(jù)我國法律規(guī)定，在被征拆人收到征收補償決定等具體行政行為60日內(nèi)提起行政復(fù)議，6個月內(nèi)提起行政訴訟。有強拆情形的，在知曉強拆之日起6個月內(nèi)提起訴訟。?

有些人因為用相當(dāng)長的時間找上級反映情況，或者采取走訪、舉報等方式討說法。不僅沒有解決問題，也因此錯失訴訟時效，導(dǎo)致不能在法院獲得勝訴。所以說，使用恰當(dāng)?shù)姆绞骄S護自身權(quán)益很重要！