《房屋征收補(bǔ)償操作策略與案例精析》
作者：楊在明、黃艷
前言
??????? 可以說，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》開啟了我國不動產(chǎn)征收法律制度的新紀(jì)元，有破，亦有立。作為常年輾轉(zhuǎn)奔波于全國各地土地征收、房屋征收與搬遷一線的法律實務(wù)工作者，我們從各色自然人、企業(yè)家們那里，在一輪輪行政復(fù)議、行政訴訟，一場場聽證會、談判中，感受著破與立的價值以及價值落地過程中的喜悅、艱辛與痛苦。
???????長年的法律維權(quán)實踐，使我們深刻地意識到，完善不動產(chǎn)征收是過去的十年乃至于未來的十年里最重要的法治工程與民生工程，關(guān)乎社稷與民生，其中，不容回避的歷史性難題很多，諸如某些地方政府的不法行政，部分被征收人法律意識缺失并受狹隘小農(nóng)意識驅(qū)使而厭訟、盲目迷信信訪，計劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌后的遺留問題，工農(nóng)產(chǎn)品的剪刀差，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的壁壘，尤其是配套法律制度的不完善帶來的國家土地所有權(quán)、國民作為社會個體享有的土地用益物權(quán)的雙向虛化。當(dāng)然，個中牽扯到的數(shù)以數(shù)十萬億元計的經(jīng)濟(jì)利益更是遑論輕松的大課題。應(yīng)對、解決這些難題，有賴于頂層設(shè)計，有賴于具體的法律、法規(guī)包括實施細(xì)則的確立與固定。只有這樣，至高無上的國家利益與廣大國民的私權(quán)利才能得到具體的法律保護(hù)，而非僅僅停留在原則與精神的倡導(dǎo)上。
???????《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》即是以更加謹(jǐn)慎、縝密的法律條款固定人們的權(quán)利與地方政府及其部門的活動空間的上層指引，它的亮點(diǎn)很多，比如改變了在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中區(qū)分公私利益而搬遷房屋的制度，把公共利益和私人利益、商業(yè)利益分開；比如強(qiáng)調(diào)征收的補(bǔ)償要公平、公正、公開，并且還要先補(bǔ)償、后搬遷；比如統(tǒng)籌工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求、具體建設(shè)的成本與被征收人利益彌補(bǔ)；比如將行政機(jī)關(guān)的部分權(quán)力，尤其是強(qiáng)制拆遷的決定權(quán)轉(zhuǎn)移給法院；等等。
???????為了讓這樣一部良法能為更多依法行事的人們和欲尋求法律庇護(hù)的人們所讀懂，我們擇選了近三年中承辦的一些富有典型性的實務(wù)案例，并結(jié)合實務(wù)中人們常遇到的困惑對該條例進(jìn)行逐一的、全方位的解讀，并納入了條例未予規(guī)范但條例實施后卻實際遭遇的疑難問題析解內(nèi)容設(shè)計，如國有土地上的非公共利益房屋拆遷如何進(jìn)行、集體土地上的房屋征收如何進(jìn)行、集體土地上的商業(yè)化房屋拆遷如何進(jìn)行、征收中的國有土地使用權(quán)價值如何在補(bǔ)償中實現(xiàn)、無證房屋的征收補(bǔ)償如何確定、“住改非”房屋應(yīng)當(dāng)如何補(bǔ)償、被征收人可否對房屋征收評估報告提起民事訴訟等。除此之外，我們還特辟出法律文書部分，附錄于后，供自學(xué)者參閱。
???????所謂“徒法不足以自行”，法律在實踐中的效果并不是法律本身的邏輯所演繹的結(jié)果，而是在各方利益激烈博弈下的結(jié)果，法律在很大程度上成為各方博弈的工具或手段，而非法律條文本身意義下的目的。因此，讀懂法律規(guī)定字里行間的意思并能夠靈活、充分地運(yùn)用極其重要。
???????在書稿付梓之際，我們首先要感謝全國各地的委托人對我們的支持與信賴，讓我們得以走到不動產(chǎn)征收的第一線，得以最全面、最深刻地搜集、掌握字面大寫的法律在實踐中最真實的“接地氣”情況，得以將這些真實、寶貴的經(jīng)驗總結(jié)提煉后在本書中分享、傳承。
???????在我們寫作本書的過程中，得到了出版方何海剛先生的大力幫助，在此也致以謝意！此外，還要感謝許多為拙作提供素材、建議的律師事務(wù)所同事們！
目錄
第一部分??國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例
中華人民共和國國務(wù)院令（第590號）
國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例
第二部分??條例全文實務(wù)析解
第一章??總則
本章導(dǎo)讀
第一條??立法宗旨
第二條??適用范圍與征收條件
第三條??征收補(bǔ)償原則
第四條??征收補(bǔ)償行政職權(quán)分配
第五條??委托征收
第六條??征收監(jiān)督與指導(dǎo)
第七條??違法征收舉報與監(jiān)察
第二章??征收決定
【本章導(dǎo)讀】
第八條??公共利益界定
第九條??征收前置規(guī)劃
第十條??征收補(bǔ)償預(yù)案公布
第十一條??征收補(bǔ)償方案確定
第十二條??社會穩(wěn)定風(fēng)險評估與征收補(bǔ)償費(fèi)用撥付監(jiān)管
第十三條??房屋征收決定
第十四條??被征收人權(quán)利救濟(jì)
第十五條??征收范圍內(nèi)房屋情況調(diào)查登記
第十六條??征收禁止與暫停
第三章??補(bǔ)償
【本章導(dǎo)讀】
第十七條??征收補(bǔ)償范圍
第十八條??征收住房保障適用
第十九條??被征收房屋價值評估
第二十條??評估機(jī)構(gòu)的確定與作業(yè)
第二十一條??征收補(bǔ)償方式
第二十二條??搬遷補(bǔ)助與臨時安置
第二十三條??停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償
第二十四條??未登記房屋的認(rèn)定與處理
第二十五條??征收補(bǔ)償協(xié)議
第二十六條??補(bǔ)償決定
第二十七條??先補(bǔ)償后搬遷與違法逼遷禁止
第二十八條??司法強(qiáng)制搬遷
第二十九條??征收補(bǔ)償檔案管理與審計監(jiān)督
第四章??法律責(zé)任
【本章導(dǎo)讀】
第三十條??征收工作人員瀆職行為法律責(zé)任
第三十一條??非法逼遷行為法律責(zé)任
第三十二條??非法阻礙房屋征收補(bǔ)償工作行為法律責(zé)任
第三十三條??貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)用行為法律責(zé)任
第三十四條??虛假、失實評估行為法律責(zé)任
第五章??附則
【本章導(dǎo)讀】
第三十五條??法規(guī)生效及與舊法之關(guān)系
第三部分??疑難專題詳解
1、國有土地上的非公共利益房屋拆遷如何進(jìn)行？
2、集體土地上的房屋征收如何進(jìn)行？
3、集體土地上的商業(yè)化房屋拆遷如何進(jìn)行？
4、集體土地征收的程序？
5、集體土地征收涉及到的房屋拆遷應(yīng)當(dāng)注意哪些問題？
6、征收中抵押權(quán)人如何實現(xiàn)債權(quán)？
7、征收中如何保護(hù)承租人的合法權(quán)益？
8、征收中如何保護(hù)公房承租人的合法權(quán)益？
9、征收中遇被查封房屋如何確定補(bǔ)償對象？
10、征收中未析產(chǎn)房屋如何確定補(bǔ)償對象？
11、征收中的國有土地使用權(quán)價值如何在補(bǔ)償中實現(xiàn)？
12、以出讓、劃撥或租賃方式取得的土地使用權(quán)的征收補(bǔ)償如何確定？
13、小產(chǎn)權(quán)房的征收補(bǔ)償如何確定？
14、無證房屋的征收補(bǔ)償如何確定？
15、房屋征收實施單位能否跨城市接受委托征收？
16、房屋征收實施單位能否轉(zhuǎn)委托？
17、房屋征收實施單位是否存在資質(zhì)限制？
18、如何區(qū)分公共利益與非公共利益？
19、美、德、日、韓、加、法等國公共利益征收模式
20、征收方案征求公眾意見的方式
21、國有土地使用權(quán)隨房屋征收被一并收回是無償還是有償？
22、既提起行政復(fù)議程序又提起行政訴訟的，依法如何處理
23、訴訟中回避請求權(quán)的行使
24、被征收人不配合房屋情況調(diào)查有何后果
25、“住改非”房屋應(yīng)當(dāng)如何補(bǔ)償
26、被征收人可否對房屋征收評估報告提起民事訴訟？
27、征收補(bǔ)償協(xié)議是屬于民事協(xié)議還是行政合同？
28、起訴征收補(bǔ)償決定被判維持或駁回訴訟請求后可否再起訴征收決定？
29、因拆遷引發(fā)的勞動教養(yǎng)的問題
30、被征收房屋所有權(quán)人、使用權(quán)人在征收補(bǔ)償活動中的證據(jù)保全須知
第四部分??法律文書范本
第一章??土地類法律文書
1、征地信息公開申請表
2、征地信息公開申請書
3、土地信息公開不作為行政復(fù)議申請書
4、征地批文行政起訴狀
5、違法用地查處申請書范本
二、委托征收類法律文書
6、委托征收協(xié)議書范本
三、規(guī)劃類法律文書
7、規(guī)劃聽證申請書
8、規(guī)劃信息公開申請表
9、不服規(guī)劃起訴狀
10、不服規(guī)劃變更起訴狀
四、房屋征收決定類法律文書
11、行政復(fù)議申請書
12、行政起訴狀（未經(jīng)復(fù)議起訴）
13、行政起訴狀（經(jīng)復(fù)議后起訴）
五、房屋征收評估異議類法律文書
14、復(fù)核評估申請
15、專家委員會鑒定申請
六、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議
16、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議
附錄
一、房屋征收與補(bǔ)償工作流程圖
二、征收補(bǔ)償示例
1、全國通用征收補(bǔ)償計算公式
2、上海市征收補(bǔ)償示例
3、北京市征收補(bǔ)償示例
4、廣州市征收補(bǔ)償示例
?
購買方式
1、北京在明律師事務(wù)所7折出售
2、京東同步發(fā)售?http://item.jd.com/1422332289.html
