農(nóng)村宅基地的優(yōu)勢在于，能夠在規(guī)定范圍內(nèi)，自行設(shè)計和建造房屋，而且，“城市房屋養(yǎng)老金公共賬戶將逐步建立”的消息，更是將宅基地性價比，提升到一個全新高度，這也讓想回村建房群體，不再只是農(nóng)民。

近期，有網(wǎng)友反映，自己想去農(nóng)村購得一塊宅基地，通過建房，來擁有自己的新居所，但是擔(dān)心后期拆遷該如何補(bǔ)償？本村村民、外村村民和市民，在宅基地買賣或租賃方面，又有哪些明顯區(qū)別？

其實，截止到目前為止，宅基地交易實際上已經(jīng)有所放寬，尤其是“宅基地使用權(quán)跨村有償調(diào)劑試點”的出現(xiàn)，仿佛給了更多社會群體，返鄉(xiāng)置產(chǎn)的機(jī)會。而考慮到宅基地對農(nóng)民意義重大，及時了解相關(guān)政策動向，很重要。

為何要對宅基地買賣，進(jìn)行一定的限制？

城市的功能，主要體現(xiàn)于人口居住以及相關(guān)資源的相對集中，能幫助快速發(fā)展工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)，相反，農(nóng)村的特有價值，則主要體現(xiàn)于，穩(wěn)定糧食產(chǎn)出和在特殊情況下分散人口。也正因為兩者差異很大，農(nóng)村建設(shè)基本方針，不能照搬城市管理模式，大體上仍需保持人口分散式居住。因此對宅基地買賣設(shè)限，從而避免城不像城、村不像村。

與此同時，宅基地管理有新調(diào)整，其中，明年5月1日生效的《集體經(jīng)濟(jì)組織法》，對村集體內(nèi)部成員身份，進(jìn)行重新認(rèn)定，這讓戶口遷出農(nóng)民子女，有望重獲建房權(quán)。而且，“日常+定期”確權(quán)更新機(jī)制的建立，進(jìn)一步方便宅基地買賣和過戶。而如果完全放開宅基地買賣，以上農(nóng)民的優(yōu)勢，就會在宅基地被瘋搶和提價中，變得蕩然無存。

總的來說，因為農(nóng)村建設(shè)基本方針，不能照搬城市管理辦法，對宅基地買賣進(jìn)行一定限制，能避免城不像城、村不像村。同時，宅基地買賣一旦完全放開，在宅基地被瘋搶和提價中，農(nóng)民戶有所居，就很難被保障。因此，現(xiàn)階段，要對宅基地買賣進(jìn)行設(shè)限。

值得一提的是，農(nóng)村規(guī)劃和城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)變化，是未來影響宅基地買賣適度放開的變量。

從宅基地三權(quán)分置開始，農(nóng)民擁有的是宅基地的資格權(quán)和使用權(quán)，也就是說，農(nóng)村建設(shè)用地，跟城市建設(shè)用地一樣，都是間接或直接屬于國有。在這種情況下，其他外村成員（外村村民和市民），從根本上無法獲得宅基地所有權(quán)，法律也只保護(hù)其合同期限內(nèi)的經(jīng)營權(quán)，不保護(hù)買賣行為，甚至嚴(yán)禁宅基地跨村買賣，即只保租賃，不護(hù)買賣。

除此以外，隨著第四版《土地管理法》修訂的完成，宅基地跨村買賣則被禁止，依據(jù)“法不追溯過往”原則，以1998年8月29日為“時間紅線”，在此時間點之前，已經(jīng)完成宅基地買賣和過戶的，法律承認(rèn)其有效性。所以說，“時間紅線”內(nèi)的很幸運，但在這范圍之外的，相關(guān)的三方協(xié)議和買賣合同，會被法律認(rèn)定為無效。

關(guān)于宅基地買賣，農(nóng)民應(yīng)該注意什么？

一個是宅基地買賣的買方，必須符合一戶一宅要求，也就是說，在買賣宅基地之前，其名下無宅基地且必須是本村村民。另一個是宅基地跨村有償調(diào)劑，相關(guān)試點工程推進(jìn)比較順利，這為宅基地的適度放開，打下基礎(chǔ)。