商鋪拆遷律師維權(quán)案例之二十六/ 辦案律師：劉玲玲律師 / 關(guān)鍵詞：湖北拆遷、醫(yī)療診所拆遷、財(cái)產(chǎn)保護(hù)申請(qǐng)、理想補(bǔ)償

? ?? ? 一、商鋪拆遷律師案情介紹

? ? ? ?2010年5月8日，湖北省武漢市江夏區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局為武漢市江夏區(qū)紙坊文化南路工程建設(shè)指揮部（以下簡(jiǎn)稱“指揮部”）核發(fā)了《房屋拆遷許可證》。此次拆遷共涉及211棟房屋，其中就包括吳漢清（化名）經(jīng)營了二十多年的醫(yī)療診所。

? ? ? ?紙坊文化南路位于江夏城區(qū)，是一條頗具現(xiàn)代氣息的文化路，寬60米，六車道，路中花帶和兩邊人行道上的花木，花團(tuán)錦簇，郁郁蔥蔥，與任何一座現(xiàn)代化城市的道路相比，毫不遜色。大道兩側(cè)，鱗次櫛比的工廠和學(xué)校已將市區(qū)與郊城基本連成一體。一路走來，醒目的標(biāo)語隨處可見，在夏風(fēng)中飄飛搖曳：“創(chuàng)建文明城區(qū)，構(gòu)建和諧家園，爭(zhēng)做文明市民，共創(chuàng)江夏形象”……難以想象，這樣一個(gè)藍(lán)天白云下芬芳遍地、花飛滿天的地方，既然蟄伏著一場(chǎng)野蠻拆遷。

? ? ? ?根據(jù)指揮部提供的補(bǔ)償安置方案，拆遷戶可以二選一：要么接受標(biāo)準(zhǔn)為2100元/平方米的貨幣補(bǔ)償，要么接受拆一還一的產(chǎn)區(qū)置換。但這兩個(gè)方案，沒有一個(gè)能讓拆遷戶們稱心如意，因?yàn)橄喈?dāng)于江夏區(qū)均價(jià)為4700元/平方米的商品房售價(jià)，2100元的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)屬“小巫見大巫”；“拆一還一”只“還”房屋面積，不“還”占地面積，且還建面積中還要扣除公攤面積——每100㎡中扣除17㎡，折合人民幣8萬多元。

? ? ? ?對(duì)于拆遷人的補(bǔ)償安置方案，已是仔仔細(xì)細(xì)算過一本經(jīng)營賬的吳漢清斷然表示拒絕，并提交了自己的補(bǔ)償請(qǐng)求方案：①一套臨街門面房的產(chǎn)權(quán)置換；②搬遷補(bǔ)償；③廣告費(fèi)補(bǔ)償；④無形資產(chǎn)損失費(fèi)補(bǔ)償；⑤停業(yè)損失費(fèi)；⑥安置過渡費(fèi)；⑦醫(yī)療設(shè)備及藥品損耗費(fèi)。然而，吳漢清并沒有得到拆遷人特許的寬容，反而，一樁又一樁拆遷風(fēng)波事件陸續(xù)傳到他耳里。拆遷人的強(qiáng)勢(shì)讓吳漢清幡然醒悟，他需要為權(quán)利而斗爭(zhēng)！

? ? ? ?2010年12月24日，吳漢清委托了精明能干的專業(yè)律師劉玲玲全權(quán)處理與拆遷有關(guān)的所有法律事務(wù)。

? ? ??? 二、商鋪拆遷律師辦案掠影

? ? ? ?辦案第一輯：薪火相傳的政府信息公開申請(qǐng)

? ? ? ?成為吳漢清代理律師伊始，劉玲玲律師即制定了緊鑼密鼓的維權(quán)計(jì)劃，而第一方略正是對(duì)江夏區(qū)紙坊文化南路工程展開“信息大盤查”。為此，這位注重效率的精英女律師不辭辛勞地連日起草了10份信息公開申請(qǐng)書，分別提交至湖北省國土資源廳、武漢市人民政府、武漢市發(fā)展和改革委員會(huì)、武漢市規(guī)劃局、武漢市國土資源局武漢市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、江夏區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)、江夏區(qū)規(guī)劃局、江夏區(qū)國土資源局、江夏區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，請(qǐng)求其書面公開事關(guān)申請(qǐng)人劉漢清房屋所屬地塊的如下關(guān)鍵材料：①土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、征地批準(zhǔn)文件、征地紅線圖及相關(guān)所有政府文件；②土地使用權(quán)收回批復(fù)文件及相關(guān)所有政府文件；③建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件等相關(guān)所有政府立項(xiàng)文件；④建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線圖及相關(guān)所有政府文件；⑤拆遷許可證相關(guān)政府文件。

? ? ? ?這第一炮政府信息公開打得極為穩(wěn)健，堪稱萬無一失。很快，劉律師便收到了武漢市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)與江夏區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)所作的信息公開結(jié)果。信息的豐實(shí)，為維權(quán)之戰(zhàn)再添新的籌碼。

? ? ? ?辦案第二輯：未雨綢繆的財(cái)產(chǎn)保護(hù)申請(qǐng)

? ? ? ?在采取連環(huán)訴政府信息公開申請(qǐng)戰(zhàn)打響的同時(shí)，在武漢市已經(jīng)承辦過多起拆遷維權(quán)案件的劉玲玲律師對(duì)于這片土地上的執(zhí)法環(huán)境多少有幾分了然于胸，加之委托人劉漢清陸陸續(xù)續(xù)收到關(guān)于江夏區(qū)惡性拆遷事件的消息，她毫不含糊地向武漢市公安局與江夏區(qū)公安局提交了《財(cái)產(chǎn)保護(hù)申請(qǐng)書》，以避免普天之下莫非王土的封建官僚遺風(fēng)毒害到委托人的“家權(quán)益”。

? ? ? ?辦案第三輯：遞進(jìn)連綴的拆遷許可復(fù)議與訴訟

? ? ? ?維權(quán)的日子滴在時(shí)間的長河里，沒有聲音，也沒有影子，只是，靜悄悄地流過一個(gè)日日夜夜，很快，這靜謐的篇章就翻到了2011年的新紀(jì)元。在連環(huán)而出的10個(gè)政府信息公開策略依案而施之后，劉律師依據(jù)收集到的信息制定了新的維權(quán)方案，變靜為動(dòng)，迅速提起了拆遷許可證行政復(fù)議。

? ? ? ?但是，這一輪正面交鋒很快便以劉漢清一方的一無所獲告終，復(fù)議機(jī)關(guān)駁回了他們的復(fù)議請(qǐng)求。只是，這一局面并沒有讓身經(jīng)百戰(zhàn)的劉玲玲律師太過愕然，后者只是從容地啟動(dòng)了預(yù)備方案——向江夏區(qū)人民法院起訴拆遷許可證。

? ? ? ?前赴后繼式的系列維權(quán)行為終于撼動(dòng)了強(qiáng)勢(shì)拆遷方的自信，出于重重顧慮，后者不再戀戰(zhàn)，適時(shí)選擇了和談。幾輪協(xié)商下來，雙方于2011年1月中旬達(dá)成了簽訂的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，約定拆遷方為劉漢清置換4套還建房，并額外給付近36萬元貨幣補(bǔ)償。

? ? ? ?成功俘獲理想補(bǔ)償安置結(jié)果后，劉漢清定制了一方錦旗，再度北上錦旗向他的維權(quán)精英誠懇致謝。此時(shí)此刻，寒意正挾裹著大江南北步入寒冬，但那錦旗上的八個(gè)字：“依法拆遷，造福于民”則將劉漢清心里那抹溫暖展露無遺。

? ? ? ?三、商鋪拆遷律師律師說法

 

? ? ? ?本案的起因在于拆遷戶對(duì)拆遷人提供的不合理補(bǔ)償安置方案不滿，又終結(jié)于拆遷人不負(fù)維權(quán)重壓向拆遷戶提供了理想的補(bǔ)償安置結(jié)果。從某種程度再次論證了拆遷補(bǔ)償不公是導(dǎo)致拆遷糾紛大量產(chǎn)生、只要拆遷人減少與民爭(zhēng)利的尺度便可化干戈于玉帛的不爭(zhēng)規(guī)律。

? ? ? ?回顧本案，值得深思的問題有兩點(diǎn)：第一，醫(yī)療診所的拆遷補(bǔ)償范圍有哪些？第二，政績(jī)工程的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題。

? ? ? ?首先，在第一個(gè)問題面前，不妨以本案為例來進(jìn)行深入分析。

? ? ? ?其一，醫(yī)療診所是非住宅用途房屋，因此體現(xiàn)為貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)置換形式的拆遷補(bǔ)償安置、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、安置過渡費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)等四項(xiàng)是法律明確規(guī)定的補(bǔ)償事項(xiàng)；

? ? ? ?其二，醫(yī)療診所相對(duì)別的經(jīng)營行業(yè)來說具有特殊性。俗話說，醫(yī)生是前30年沒法出名，后30年沒時(shí)間出屋?？梢钥闯?，醫(yī)療行業(yè)非同于一般行業(yè)，需要漫長的醫(yī)療積累，才能逐漸被患者認(rèn)可。而且，如果醫(yī)療診所是?？圃\所的話這個(gè)特殊程度就更甚——因項(xiàng)目單一、病種較少，這類診所對(duì)就診患者的來源輔射面的要求更廣，而要達(dá)到這個(gè)要求，初期口碑積累實(shí)踐的漫長性就要比普通醫(yī)療診所更兼漫長。換言之，醫(yī)療診所開辦的時(shí)間以及這期間醫(yī)療實(shí)踐所積累的醫(yī)療信譽(yù)對(duì)醫(yī)療診所而言是一筆龐大的、極其重要的無形資產(chǎn)。本案中，醫(yī)療診所乃以特定?？埔婇L，且經(jīng)過吳漢清苦心經(jīng)營20多年后已經(jīng)深得廣大患者信懶，也為江夏醫(yī)療改革和衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展做出了一定貢獻(xiàn)，可是，診所一旦從“平地”進(jìn)入了“高層”，不但會(huì)受到物業(yè)限制與干預(yù)，更使得患者與診所失去聯(lián)系，影響患者就醫(yī)，甚至可能迫使診所停業(yè)，醫(yī)護(hù)人員失業(yè)。無疑，該醫(yī)療診所經(jīng)過20多年積累的醫(yī)療信譽(yù)及無形資產(chǎn)將一夜之間付出東流，于無聲無息中蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。那么，法律雖然沒有明確規(guī)定，但依據(jù)公平補(bǔ)償原則，醫(yī)療診所的這種無形資產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)納入補(bǔ)償范圍。

? ? ? ?其三，進(jìn)入動(dòng)遷階段之后，拆遷的嘈雜環(huán)境對(duì)于診所的正常經(jīng)營無疑會(huì)帶來極大不利影響，持續(xù)時(shí)間稍微久一點(diǎn)，就會(huì)造成醫(yī)療設(shè)備及藥品的損耗，這一部分也是應(yīng)當(dāng)納入補(bǔ)償范圍的。

? ? ? ?其四，如果醫(yī)療診所是開辦在集體土地之上的，而經(jīng)過拆遷后只能在國有土地上重新起步的，將面臨一個(gè)嚴(yán)峻的問題，即廣告宣傳。如前文所述，在此之前，診所維持客源靠的是自己的良好口碑，可是拆遷往往將切斷這一渠道，將醫(yī)療診所推到一個(gè)全新的起點(diǎn)。審視這兩年的醫(yī)療環(huán)境，這種重新生成將面臨農(nóng)村醫(yī)療合作醫(yī)療和社會(huì)保險(xiǎn)限制，加入公立醫(yī)院、民營醫(yī)院的競(jìng)爭(zhēng)，失去了既有口碑和客源的診所要想立足，勢(shì)必投入廣告宣傳成本。這筆廣告費(fèi)亦應(yīng)當(dāng)納入補(bǔ)償范圍。

? ? ? ?回到本案中，吳漢清提出了七項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容——①一套臨街門面房的產(chǎn)權(quán)置換；②搬遷補(bǔ)償；③廣告費(fèi)補(bǔ)償；④無形資產(chǎn)損失費(fèi)補(bǔ)償；⑤停業(yè)損失費(fèi)；⑥安置過渡費(fèi)；⑦醫(yī)療設(shè)備及藥品損耗費(fèi)——的要求其實(shí)也是合理的，只是在具體標(biāo)準(zhǔn)如何定奪上沒有可循依據(jù)，至于依據(jù)如何產(chǎn)生，最終還是只能回到立法的問題上來。

? ? ? ?其次，關(guān)于政績(jī)工程的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題，坊間尤其是官方常持有如下觀點(diǎn)：這不是商業(yè)行為，政府不像開發(fā)商，因此政績(jī)工程與商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目完全沒有何必性。換言之，政績(jī)工程的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)?shù)陀谏虡I(yè)拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際上，這是不成立的，因?yàn)闊o論是政績(jī)工程還是商業(yè)開發(fā)，指向的都是公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，按照立法規(guī)定應(yīng)當(dāng)給予公平補(bǔ)償，具體的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)“不得低于市場(chǎng)價(jià)”。而針對(duì)集體土地上的房屋拆遷，國務(wù)院還專門出臺(tái)了文件要求“切實(shí)做到被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計(jì)有保障，充分尊重被拆遷人的意愿”。

? ? ? ?客觀評(píng)價(jià)拆遷，不乏有些項(xiàng)目是造福一方百姓的工程，這些工程對(duì)于加快地區(qū)城市化建設(shè)進(jìn)程，改善居民居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌具有非常積極的作用。但是，有一點(diǎn)警惕性的認(rèn)知是：這些工程的利民性不應(yīng)當(dāng)成為盤剝、削減拆遷戶合理利益的理由。

? ? ? ?原文轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來源：拆遷律師-北京在明律師事務(wù)所 ??http://m.zgkqc.cn/15989.html

?