商鋪拆遷律師維權(quán)案例之二十七/ 辦案律師：張元江律師 / 關(guān)鍵詞：商鋪拆遷、拆遷賠償、拆遷補償

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? ? ? ?一、商鋪拆遷律師案情介紹

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? ? ? ? 2007年秋，遼寧省朝陽市建平縣百旺豪庭商住樓拆遷項目動遷，拆遷人為XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。在拆遷范圍內(nèi)，白秋風(fēng)（化名）經(jīng)營有一家社區(qū)牙科診所，建筑面積為53.5平方米。拆遷人欲對白秋風(fēng)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，營業(yè)損失補償按50元每月每平方米計算。然而，由于安置房尚未建起，白秋風(fēng)表示同意原方位回遷，但營業(yè)損失需按400元每月每平方米補償三年，以減少不可預(yù)期的受償風(fēng)險。雙方最終未能達成合意。

? ? ? ??2008年6月下旬，建平縣城鄉(xiāng)建設(shè)局依拆遷人申請對白秋風(fēng)作出《房屋拆遷裁決書》，裁決拆遷人對白秋風(fēng)進行商業(yè)用房安置（安置房為前文所述的未建房屋），回遷樓房面積與原產(chǎn)權(quán)面積相同部分實行還原，超出原產(chǎn)權(quán)面積部分按該拆遷區(qū)域商業(yè)用房回遷優(yōu)惠價格9750元每平方米結(jié)清差價款；對被拆遷房屋營業(yè)損失補償標(biāo)準(zhǔn)為給予年營業(yè)損失補償人民幣98950元，超過一年不能交付使用按271.1元每日給予賠償。

? ? ? ??時至9月中旬，《房屋拆遷糾紛裁決書》行將進入強制執(zhí)行程序之際，白秋風(fēng)委托律師救濟其拆遷之利。

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? ? ??? 二、商鋪拆遷律師辦案掠影

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? ? ? ??辦案第一輯：捆綁之訴！

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? ? ? ??成為代理人伊始，化解拆遷裁決的強制執(zhí)行程序便成為王秋風(fēng)代理律師的第一職責(zé)擔(dān)當(dāng)，為此，對案情做到清晰掌握的律師在同一時間內(nèi)分別以建平縣發(fā)展和改革委員會、建平縣城鄉(xiāng)建設(shè)局為被告，向建平縣法院提起四個訴訟，其訴訟客體分別為《關(guān)于核準(zhǔn)XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)百旺豪庭商住樓項目的通知》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《房屋拆遷許可證》、《房屋拆遷糾紛裁決書》，訴請撤銷該四項違法具體行政行為。

? ? ? ??四個捆綁之訴，在小小的縣城內(nèi)引起了軒然大波，頂著壓力的地方法院采取了不予立案的應(yīng)對方案。針對這一“常規(guī)”阻力，律師以委托人名義向朝陽市中級人民法院遞交了《立案申請書》，指出建平縣法院拒絕立案亦拒絕出具不予受理手續(xù)的行為違反了《人民法院審判紀(jì)律處分辦法》，請求中院予以立案。朝陽市中級人民法院受理了白秋風(fēng)訴《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《房屋拆遷許可證》兩個案件。

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? ? ? ??辦案第二輯：和談風(fēng)波！

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? ? ? ??繼“訴訟風(fēng)浪”形成同時，承案律師向拆遷人發(fā)出了《律師函》，對其曉之以理：被拆遷人白秋風(fēng)一方有意以“和”為貴，但若有違法拆遷導(dǎo)致被拆遷人利益受損，該行為必將受到法律追責(zé)。

剛?cè)峒媸┲拢疬w人方的一位副總經(jīng)理出面與被拆遷人一方進行積極接洽。一番友好協(xié)商之后，該位副總經(jīng)理代表拆遷人表示：安置房已處于在建狀態(tài)，且依據(jù)規(guī)劃文件調(diào)換給白秋風(fēng)的房屋面積大于原產(chǎn)權(quán)房屋面積，拆遷人將放棄近乎10萬元的房屋差價額；此外，直到房屋交付使用，拆遷人將按每年15萬元對白秋風(fēng)進行營業(yè)損失補償。

然而，只待簽訂《拆遷補償協(xié)議》的白秋風(fēng)卻始終沒有等到拆遷人的一紙協(xié)議。原來蹊蹺在于：另一位前期負(fù)責(zé)白秋風(fēng)拆遷談判的副總經(jīng)理對前述補償方案堅決反對，遂，協(xié)議事宜就此被擱置！

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? ? ? ??辦案第三輯：偷拆事件！

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? ? ? ??糾紛化解機會曇花一現(xiàn)之后，律師不禁開始思量新的突破點?！疤て畦F鞋無覓處，得來全不費工夫”——9月的最后一天，拆遷人悍然采取了其他地方拆遷案件中拆遷人經(jīng)常使用的偷拆之法。針對此，律師一方面將這一非法偷拆行為予以刑事立案，一方面發(fā)函至建平縣城鄉(xiāng)建設(shè)局要求其查處拆遷人的偷拆行為，追究其行政責(zé)任，此外，律師還對拆遷人提起了民事侵權(quán)之訴，要求其恢復(fù)原狀。

? ? ? ??刑事、行政、民事三大公力救濟的震懾之下，拆遷人統(tǒng)一了內(nèi)部的爭執(zhí)意見，與白秋風(fēng)簽署了姍姍來遲的《拆遷補償安置協(xié)議》，律師也帶著委托人的滿意功成身退！

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? ? ? ?三、商鋪拆遷律師律師說法

 

? ? ? ??時逾半年，白秋風(fēng)一案跌跌宕宕、起起伏伏地走向最終的圓滿解決，其維權(quán)過程之精神內(nèi)核可以概括為剛?cè)峒媸?

? ? ? ??一方面，在商業(yè)利益誘惑面前，開發(fā)商出身的拆遷人往往無所不用其極，且盲目地自信著。對于這樣的拆遷人，無論是富于技術(shù)性的談判，還是令人潸然淚下的乞憐，甚或是呈武夫之勇的釘子戶策略，都難以單獨成為其放棄部分拆遷利益的動因。因此，以事實和法律作為主張權(quán)利的權(quán)威“代言人”，將拆遷糾紛關(guān)系納入法律的調(diào)整范圍，倚靠國家機關(guān)來解決糾紛是拆遷維權(quán)人不二法門的選擇。當(dāng)然，不容忽視的是我國法治建設(shè)尚不成熟，地方法治程度更乏善可陳。所以，地方拆遷案件的法律維權(quán)在半個世紀(jì)內(nèi)注定要成為一個艱難困苦玉汝于成的過稱。

? ? ? ??另一方面，與具有權(quán)威性、強效性、震懾性的剛性法律救濟相對應(yīng)的是，于法律體系之外和拆遷人的智謀談判也是基本要件。談判堪稱拆遷中的家常便飯！幾乎百分之百的拆遷戶都會有此經(jīng)驗。當(dāng)然，經(jīng)驗也表明，不同的人取得了不同的談判成績。究其原因在于談判的籌碼不同。多的籌碼意味著多的談判勝算，反之則意味著談判無望。因此，通過剛性救濟手段營造了迫使拆遷人部分退出“與民爭利”的壓力氛圍之后，以適當(dāng)姿態(tài)與拆遷人回到談判席往往能使維權(quán)水到渠成！

? ? ? ??在西方經(jīng)濟學(xué)理論中有一個李嘉圖-穆勒定律：社會生產(chǎn)力發(fā)展和社會的進步是以犧牲某些階級或階層的利益為代價，被稱為絕對合理的必然規(guī)律。因此，自古以來的“和諧”只能是一個相對論域內(nèi)的理念，而不具有對世性。拆遷是城市化文明建設(shè)中自始貫穿的主題，而這一主題中的拆遷人與被拆遷人又以利益為警戒線而兩軍對壘。其中強勢的那一方，一旦沖破那微妙的一線之隔，糾紛也將成為絕對結(jié)果。而此時，剛?cè)峒媸┍闶且粋€法律人對弱勢一方的維權(quán)思考。