在購置城中村地塊之后，涉及拆遷補(bǔ)償，涉及違建的一些問題應(yīng)該怎么辦？

下面我們通過一個(gè)具體的案例來了解一下。

2013年，某企業(yè)通過招商引資購置了城中村某地塊63000平米，投資幾千萬進(jìn)行經(jīng)營，后來出租給別人用做工廠車間?，F(xiàn)在面臨拆遷被告知是違建，不允許建設(shè)廠房，補(bǔ)償每平米1300塊。那么該企業(yè)是否涉及違建呢？應(yīng)參考什么標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償？

涉及違建問題，本案提供的信息不夠全面，我們分情況來對(duì)待：

第一種情況是看招商引資當(dāng)時(shí)購置的是地塊還是房屋，需要了解案例。購置的要看是否是違建的問題，要看當(dāng)時(shí)購置的房屋是地塊房屋是后建的，還是當(dāng)時(shí)購置房屋一起購置過來的。如果當(dāng)時(shí)在2013年招商引資購置的土地，還有房屋是一起購置過來的，通過招商引資的方式購置過來的，我們認(rèn)為行政機(jī)關(guān)也是批準(zhǔn)的這種行為，行政機(jī)關(guān)購置的顯然來源是合法的，是合法的房屋，這種情況下就不能輕易的被認(rèn)定為違法建筑。要看它的來源和手續(xù)全不全，購置的房屋的手續(xù)是否齊全，這些都要綜合來分析。

如果是通過招商引資，通過行政機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，從行政機(jī)關(guān)手里取得的房產(chǎn)信息，一般都不會(huì)輕易認(rèn)定為是違法建筑。當(dāng)然，具體還要看手續(xù)齊不齊全，可能手續(xù)不夠齊全，還要看當(dāng)時(shí)跟行政機(jī)關(guān)簽訂招商引資相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容。但是，從這個(gè)案件的基本信息來判斷，從行政機(jī)關(guān)購置的房產(chǎn)由于歷史的原因，城中村的房屋建設(shè)可能都比較久遠(yuǎn)，這種情況下顯然是不能夠輕易被認(rèn)定為違法建筑的。

第二種情況，如果說當(dāng)時(shí)購置土地的地塊僅僅是土地，出租給別人之后進(jìn)行加建，這部分是不是違法建筑？這種情況下即使有合法的來源，如果建設(shè)在土地上擅自進(jìn)行建設(shè)，沒有辦理相關(guān)的規(guī)劃許可證、施工許可證、工程規(guī)劃許可證等等相關(guān)的建設(shè)規(guī)劃施工手續(xù)的，這種情況下擅自進(jìn)行建設(shè)那可能是又要涉及違法建筑的問題。

當(dāng)然還要看購置的地塊的規(guī)劃用途是什么，是搞建設(shè)還是空地空閑地址是一個(gè)車場(chǎng)，并非搞工業(yè)用地或者或者是土地性質(zhì)不是工業(yè)用地，也不是住宅用地，所以要看當(dāng)時(shí)的這種規(guī)劃的手續(xù)。當(dāng)然是否是違建還要結(jié)合其他的條件來分析土地規(guī)劃的用途。

購置之后，根據(jù)招商引資協(xié)議的約定，是不是可以建房或者規(guī)劃的用途符合規(guī)劃，如果說根據(jù)招商引資協(xié)議包括城市的統(tǒng)一規(guī)劃來看是可以符合土地用途的，那么可能只是補(bǔ)辦手續(xù)的問題。

那么這種情況下也不能認(rèn)定為違法建筑，可以補(bǔ)辦手續(xù)。按照法律的規(guī)定，沒有規(guī)劃許可證也并非是違法建筑，可以先責(zé)令改正，補(bǔ)辦手續(xù)，補(bǔ)辦不了的可能才是認(rèn)定為違法建筑。如果明顯違反了土地用途，招商引資當(dāng)中協(xié)議約定不允許搞其他的建設(shè)廠房之類的，可以用于停車場(chǎng)等其他的一些經(jīng)營項(xiàng)目。這種情況可能就是在沒有規(guī)劃手續(xù)或施工手續(xù)的情況下，可能就被認(rèn)定為違法建筑。

所以，認(rèn)定違法建筑是否涉及違建要根據(jù)房屋的手續(xù)綜合來進(jìn)行判斷。關(guān)于違建，是不是違建也不是哪個(gè)行政機(jī)關(guān)口頭進(jìn)行說明，要有書面的認(rèn)定文件，書面的決定或拆除的決定文件來認(rèn)定。當(dāng)然，對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的處罰決定或者是限期拆除決定、強(qiáng)制拆除決定、違法建筑決定等等相關(guān)的一些行政行為不服的，顯然也可以通過訴訟方式去進(jìn)行解決。

關(guān)于補(bǔ)償?shù)膯栴}，尤其是這種因歷史的原因?qū)е碌倪@種手續(xù)不全，或者行政機(jī)關(guān)存在一定的過錯(cuò)的情況下，手續(xù)不全不能認(rèn)定為違法建筑。在法律上對(duì)于違法建筑補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，只有合法建筑和違法建筑，合法地按照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，合法建筑按照合法建筑的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，違法建筑按照違法建筑的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

在現(xiàn)實(shí)生活中可能會(huì)產(chǎn)生第三種情況，介于違法建筑和合法建筑之間去處理。

房子因?yàn)闅v史的原因要完全按照合法建筑，手續(xù)不全，完全按照合法建筑，按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償?shù)?，可能行政機(jī)關(guān)征收部門不答應(yīng)。這種情況下可能稱為不完全產(chǎn)權(quán)，是有瑕疵的有問題的房屋。按照法律的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)因?yàn)楣怖娴男枰瑢?duì)涉案的地塊、土地、房屋進(jìn)行征收、收回應(yīng)當(dāng)要給予補(bǔ)償。

因?yàn)樾姓C(jī)關(guān)要遵循依法行政、誠實(shí)守信的原則，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。根據(jù)很多大量的法律法規(guī)規(guī)定，也是給予補(bǔ)償?shù)?，也是要給補(bǔ)償，但是如果說一分不補(bǔ)，顯然也是不符合法律規(guī)定的，也是不公平的，也是對(duì)企業(yè)利益的一種損害、侵害。

所以，在實(shí)踐過程當(dāng)中，往往就確實(shí)產(chǎn)生了第三種的補(bǔ)償情形：鑒于合法和違法之間的補(bǔ)償，也不按照合法的補(bǔ)償，也不按照違法的補(bǔ)償，選擇之間的一種方式。鑒于這種企業(yè)的特殊情況去合理地解決這個(gè)問題。當(dāng)然在實(shí)踐過程當(dāng)中，法律上當(dāng)然沒有這種第三種情形的規(guī)定，當(dāng)然也就沒有法律的規(guī)定。

第三種情形屬于間于合法之間應(yīng)當(dāng)給多少錢，什么方式，法律上沒有規(guī)定。那么，沒有規(guī)定的情況下，在實(shí)踐過程當(dāng)中如何處理，就是靠雙方去協(xié)商談判去解決這樣的問題，

第三種情況沒有法律的標(biāo)準(zhǔn)，真正的標(biāo)準(zhǔn)就是看是否公平合理，結(jié)合各種雙方的情況來具體分析。

對(duì)于企業(yè)來說該讓步的要讓步，該爭(zhēng)取的要爭(zhēng)取，要根據(jù)自己的情況盡可能去爭(zhēng)取自己的權(quán)益，當(dāng)然爭(zhēng)取權(quán)益的過程當(dāng)中就涉及到法律的問題，談判的問題，專業(yè)知識(shí)的問題，包括對(duì)整個(gè)法律的規(guī)定，包括對(duì)現(xiàn)實(shí)情況的了解。

有時(shí)候要做到知己知彼，百戰(zhàn)不怠。遇到這種情況，企業(yè)主要理性地分析自己的實(shí)際損失，結(jié)合自己的實(shí)際損失，不能去漫天要價(jià)，但是也不能把自己的利益降到太少，要讓自己的損失盡可能的減少，得到自己滿意的一個(gè)補(bǔ)償。中間的報(bào)價(jià)要結(jié)合你的實(shí)際情況去界定，在法律上沒有答案。

根據(jù)案件的情況，最終的標(biāo)準(zhǔn)肯定是結(jié)合多種因素，企業(yè)主專業(yè)水平的能力，對(duì)案件的認(rèn)知和了解，談判的策略，解決問題的方式等等都有很大關(guān)系，多種因素來決定最終的結(jié)果。

我們認(rèn)為跟企業(yè)主的法律知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)有很大的關(guān)系。一方面要去鉆研相應(yīng)的法律知識(shí)，如果僅僅是請(qǐng)一個(gè)律師，在什么不懂的情況下，可能跟律師溝通起來或者律師提供的建議可能很難理解。在遇到類似問題的時(shí)候，可以及時(shí)地向?qū)I(yè)的律師團(tuán)隊(duì)進(jìn)行咨詢，律師會(huì)根據(jù)法律規(guī)定、地方政策、相關(guān)部門的文件通知以及相關(guān)的案件判例等維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。