2025年的農(nóng)村征地拆遷領(lǐng)域可謂迎來(lái)了前所未有的巨大變革，《土地管理法》的全新施行帶來(lái)了與過(guò)往十?dāng)?shù)年截然不同的征收程序和補(bǔ)償項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)，自然會(huì)對(duì)廣大農(nóng)民朋友的補(bǔ)償利益產(chǎn)生直接的影響。目前，新法的影響已經(jīng)向縱深發(fā)展，逐步擴(kuò)張至各地，各省級(jí)行政區(qū)也相繼更新了自己的征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)補(bǔ)償政策。
1、征收農(nóng)用地的補(bǔ)償費(fèi)用，注意查收新標(biāo)準(zhǔn)！
所謂“征地拆遷”，完全可通俗地理解為“征收農(nóng)用地”和“拆遷宅基地上房屋”兩部分之和。對(duì)于農(nóng)民世代耕作的耕地征收，新《土地管理法》讓“征地區(qū)片綜合地價(jià)”這一已在基層適用了10多年的新標(biāo)準(zhǔn)“上位”，徹底終結(jié)了年產(chǎn)值倍數(shù)法的適用。
浙江省政府將最新發(fā)布的《通知》命名為“征地區(qū)片綜合地價(jià)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)”，意即各市、縣調(diào)整后的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不得低于省政府規(guī)定的最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)民朋友只需要查閱《通知》下方所附的《各縣（市、區(qū)）征地區(qū)片綜合地價(jià)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和地區(qū)劃分表》，找到自己所在的縣市區(qū)，就能對(duì)自己所能獲得的征收農(nóng)用地補(bǔ)償費(fèi)用最低標(biāo)準(zhǔn)一目了然了。
《通知》中指出，征地區(qū)片綜合地價(jià)由土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)兩部分組成。
全省征收農(nóng)民集體所有農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：征收農(nóng)用地（不含林地），一類地區(qū)不低于6.2萬(wàn)元/畝、二類地區(qū)不低于5.6萬(wàn)元/畝、三類地區(qū)不低于4.8萬(wàn)元/畝。
征收農(nóng)民集體所有建設(shè)用地，按征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；征收林地和農(nóng)民集體所有未利用地，按不低于征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的60%執(zhí)行。
上述“規(guī)范性”表述內(nèi)容與2024年同期公布的其他省份的征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)大致相同，一般而言，征收農(nóng)民集體所有的宅基地、集體公益性設(shè)施用地的標(biāo)準(zhǔn)參照此征收農(nóng)用地的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但林地和未利用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則相對(duì)調(diào)低。
2、征收宅基地上房屋的補(bǔ)償費(fèi)用，地方性規(guī)定中找標(biāo)準(zhǔn)！
新修訂的《土地管理法》第四十八條首次將“農(nóng)村村民住宅的補(bǔ)償費(fèi)用”明確寫(xiě)入法律。但事實(shí)上，保障農(nóng)民宅基地上房屋補(bǔ)償權(quán)益的內(nèi)容在多年之前就已被一些地方的規(guī)范性文件所明確。
這里值得農(nóng)民朋友特別關(guān)注的有兩個(gè)問(wèn)題：一是農(nóng)村房屋的補(bǔ)償計(jì)算方法；二是評(píng)估環(huán)節(jié)的必要性。
《廣州市農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償試行辦法》中規(guī)定，征收農(nóng)村村民住宅房屋的貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為：被征收房屋重置單價(jià) × 征收部門(mén)核定的房屋套內(nèi)建筑面積 ＋ 區(qū)位補(bǔ)償單價(jià) × 征收部門(mén)核定的土地補(bǔ)償面積。
《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行規(guī)定》中規(guī)定，貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（房屋建安重置結(jié)合成新單價(jià)+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼）×房屋建筑面積。
簡(jiǎn)言之，對(duì)農(nóng)村宅基地上房屋的征收補(bǔ)償計(jì)算方式各地大致相同，可簡(jiǎn)單理解為“地錢(qián)+房錢(qián)”。當(dāng)然，住宅和非住宅房屋在補(bǔ)償方式選擇等方面還存在一些差別，具體規(guī)定需要大家搜索本地區(qū)的相關(guān)文件進(jìn)行對(duì)應(yīng)查閱。
至于在房屋征收補(bǔ)償中起決定性作用的評(píng)估環(huán)節(jié)，在農(nóng)村宅基地上房屋征收中同樣有所規(guī)定。不同之處在于，一些地方規(guī)定房屋的重置成新價(jià)系由政府統(tǒng)一制定分類標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)需進(jìn)行評(píng)估；但也有一些地方則明確了選定評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)評(píng)估的必要性。
對(duì)農(nóng)村房屋裝飾裝修、合法經(jīng)營(yíng)收益、依法翻改擴(kuò)建后的價(jià)值，統(tǒng)一劃定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)顯然不能適應(yīng)時(shí)下農(nóng)村村民對(duì)住宅環(huán)境改善的實(shí)際需要，依法委托評(píng)估將成為未來(lái)的重要趨勢(shì)。
最后要提示廣大被征地農(nóng)民的是，地的補(bǔ)償和房屋的補(bǔ)償因其所有權(quán)歸屬的不同而存在一定的差異。地是村集體的，對(duì)其補(bǔ)償方案的參與、監(jiān)督權(quán)利主要體現(xiàn)在區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確定和補(bǔ)償?shù)怯浀膬?nèi)容、數(shù)據(jù)上；其他地上附著物、青苗、房屋是自己的，根據(jù)實(shí)際情況將每一部分補(bǔ)償“摳細(xì)”很有必要。
在可預(yù)見(jiàn)的一段時(shí)間內(nèi)，針對(duì)上述“兩大塊”補(bǔ)償?shù)男聵?biāo)準(zhǔn)、新規(guī)定還將陸續(xù)出爐，農(nóng)民朋友們要持續(xù)關(guān)注所在地的最新消息，確保自己能夠按照全新的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定有力維護(hù)征地補(bǔ)償權(quán)益。
