導(dǎo)讀：“住改商”房屋的補(bǔ)償是因地各異，各地有相應(yīng)的補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。但總體來說，還是要遵守“保證不能降低被拆遷人員的生活水平”的原則。同時(shí)，與純住宅的房屋相比，拆遷方還是要考慮到“住改商”房屋的經(jīng)營用途，就合法取得營業(yè)執(zhí)照的被拆遷人，給予一定的生產(chǎn)經(jīng)營補(bǔ)償。作為房屋權(quán)利人來說，一定要保留好工商、稅務(wù)等證明實(shí)際經(jīng)營情況的證據(jù)以備不時(shí)之需。

一些沿街住宅或者是老舊小區(qū)底層，為了補(bǔ)貼家用或其他種種原因，會將房屋由住宅改為小賣部、生鮮超市、果蔬店等等商業(yè)用房。

隨著各地棚戶區(qū)改造、舊城改造的推進(jìn)，這些門店的經(jīng)營補(bǔ)償與停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償問題特別容易引起房屋征收補(bǔ)償上的糾紛。那么這些損失應(yīng)不應(yīng)該補(bǔ)？該怎么補(bǔ)呢？

1、什么是“住改商”？

“住改商”即國有土地或集體土地上的房屋，原本是住宅，而且房產(chǎn)證上標(biāo)明的房屋用途為住宅，后來因?yàn)樯钚枰蛘咂渌矫娴脑?，依法辦理了營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)、將房屋實(shí)際用于商業(yè)經(jīng)營的情況。

在實(shí)際中，有很多的住宅房屋，因?yàn)榕R街的便利，自主的改為商用房用作經(jīng)營，這期間如果變更了房產(chǎn)證的用途，那么已經(jīng)從法律意義上轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用房；如果房產(chǎn)證使用用途仍然為住宅，那么屬于非典型的“住改商”，即在法律意義上是居民住宅，實(shí)際用途為商業(yè)用房。

2、“住改商”怎么認(rèn)定？

通常，要認(rèn)定為“住改商”，需要符合兩個(gè)條件：一是領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照，二是客觀上將房屋用作了辦公或者生產(chǎn)經(jīng)營。如果僅僅是將房屋實(shí)際用于辦公或者生產(chǎn)經(jīng)營，并未取得營業(yè)執(zhí)照，又或者雖然早年取得了營業(yè)執(zhí)照，但動遷時(shí)并未客觀發(fā)生經(jīng)營行為，一般不能認(rèn)定為“住改商”。

另外，經(jīng)營時(shí)間往往也會被列入認(rèn)定條件，比如很多地方的征收補(bǔ)償方案會設(shè)定一個(gè)2年、3年的經(jīng)營期限要求限制，即在政府作出征收決定之日前2年或3年取得營業(yè)執(zhí)照；如果是臨近征收或者拆遷才將住宅改作經(jīng)營用途的，一般也不能認(rèn)定為“住改商”。

3、“住改商”如何補(bǔ)償？

目前，關(guān)于“住改商”房屋的拆遷補(bǔ)償，各地實(shí)行的政策也不相同。實(shí)踐中，大體有以下幾種補(bǔ)償方式：

（1）按照住宅和商業(yè)用房的加權(quán)平均值予以確定。因?yàn)樽≌头亲≌难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，因此綜合考慮住宅與非住宅的情況確定一個(gè)征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。

（2）按照商業(yè)用房和住宅分別補(bǔ)償。常見的一些沿街樓房，一樓是用于商業(yè)住房，二樓三樓還是用于住宅，這樣它是要將住宅和店面分開的。住宅部門仍按照住宅進(jìn)行補(bǔ)償，經(jīng)營部分也就是店面部分按照商業(yè)用房進(jìn)行補(bǔ)償。

（3）直接按照商業(yè)用房進(jìn)行補(bǔ)償。如果住宅和商鋪混為一體，無法區(qū)分的，有些地區(qū)在早期為保證被拆遷人的利益，采用統(tǒng)一適用商業(yè)用房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

（4）按時(shí)間對房屋進(jìn)行劃分。規(guī)定在超過一定年限的房屋按照商業(yè)用房補(bǔ)償，低于一定年限的房屋按照住宅補(bǔ)償。

（5）綜合考慮多種因素進(jìn)行估價(jià)補(bǔ)償。

綜上所述，“住改商”房屋的補(bǔ)償是因地各異，各地有相應(yīng)的補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。但總體來說，還是要遵守“保證不能降低被拆遷人員的生活水平”的原則。同時(shí)，與純住宅的房屋相比，拆遷方還是要考慮到“住改商”房屋的經(jīng)營用途，就合法取得營業(yè)執(zhí)照的被拆遷人，給予一定的生產(chǎn)經(jīng)營補(bǔ)償。

作為房屋權(quán)利人來說，一定要保留好工商、稅務(wù)等證明實(shí)際經(jīng)營情況的證據(jù)以備不時(shí)之需。若對補(bǔ)償有異議，一定要及時(shí)咨詢專業(yè)的拆遷律師，通過法律手段來維護(hù)自身合法權(quán)益。