? ? ? ?一、拆遷事實概要
? ? ? ?1991年1月，A廠與北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村經濟合作社簽訂書面合同，約定村里將集體所有的6畝土地以及數(shù)百平方米廠房提供給A廠，用以開辦集體所有制企業(yè)，A廠每年向村里交付租金。1993年，由村委會出面，A廠取得了廠區(qū)土地的《集體土地建設用地使用權證》，使用證上載明用途為企業(yè)。后，隨著經營規(guī)模的逐漸擴大，A廠在廠區(qū)內進行了擴建，建至2003年建筑面積共計7000多平米。
? ? ? ?2013年12月，北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村傳來征地拆遷的消息，包括該村集體企業(yè)A廠在內的幾家企業(yè)和幾十戶農戶宅基地房屋均被納入征地拆遷范圍。動遷后，負責動遷的鎮(zhèn)政府與A廠在就拆遷補償安置事宜進行協(xié)商時因雙方意見相去甚遠，未能達成一致意見。
? ? ? ?為達到逼遷效果，鎮(zhèn)政府兩度對A廠走起了拆違程序，無奈均被A廠委托的北京在明律師事務所資深律師楊念平與黃艷成功化解。心有不甘的鎮(zhèn)政府又出新招，令下屬的馬頭莊村村委會唱起了“紅臉”，向順義區(qū)人民法院提起了一個用心險惡的合同解除之訴。
? ? ? ?原來，雙方簽訂的合同中有一條約定：“雙方都必須服從當?shù)氐恼w規(guī)劃，如規(guī)劃占地拆遷，A廠在接到通知后一個月內無條件搬出，同時合同到此終止”。馬頭莊村村委會訴稱，現(xiàn)馬頭莊村已開始進行拆遷工作，雙方合同已經無法繼續(xù)履行，村委會多次找到A廠協(xié)商解決合同解除事宜，均未果。A廠遲遲不搬出租賃土地及房屋的行為，不僅嚴重違反了合同的約定，也對馬頭莊村拆遷及整體規(guī)劃造成了嚴重影響，遂訴至法院，要求法院判令解除租賃合同，責令A廠騰退土地和房屋。
? ? ? ?A廠接到法院的應訴通知以后，懷揣著沉重的心情將村委會的起訴材料轉給了楊、黃二位律師。見過了逼遷伎倆的兩位律師旋即展開了應訴準備工作，準備以“四兩撥千斤”之勢消解這一惡意訴訟。
? ? ? ?二、違建拆遷律師維權辦案掠影
? ? ? ?辦案唯一輯：巧妙應訴，智取村委會無奈撤訴之理想結局
? ? ? ?楊念平、黃艷二律師情知這一民事訴訟不可小覷，其中包含鎮(zhèn)政府逼遷的良苦用心。二人經過案件研究，認為村委會的訴訟證據(jù)極為不足、破綻百出，遂決定一改書面答辯的常規(guī)應訴方針，改以當庭答辯方式，以打原告一個措手不及，力挫原告及幕后主使者之銳氣。
? ? ? ?2014年9月30日，順義區(qū)人民法院后沙峪法庭開庭審理此案。原告村委會代理律師與被告A廠代理律師楊念平、黃艷均到庭參加庭審。原本被A廠沉默假象所迷惑的原告完全沒有料到，一場精心編織的大網即將收攏……
? ? ? ?被告答辯階段，A廠兩位代理律師拋出了如下幾點意見：
? ? ? ?其一，原告起訴的租賃合同關系并不涉及廠區(qū)土地；
? ? ? ?1993年11月，A廠取得了廠區(qū)土地的《集體土地建設用地使用權證》，使用證上載明用途為企業(yè)。根據(jù)當時的法律規(guī)定以及北京市地方政策，村委會出面為A廠辦理《集體土地建設用地使用權證》的行為實際是其作為馬頭莊村集體經濟組織以集體所有的土地資產作價入股A廠后辦理用地審批手續(xù)、土地權利登記的具體表現(xiàn)，那么，A廠已經取得廠區(qū)土地的權利人身份，就土地而言，原告村委會與A廠并不存在租賃合同關系。村委會以租賃合同糾紛起訴要求被告騰退土地顯然是錯誤的，欠缺事實和法律依據(jù)。
? ? ? ?其二，A廠已經對原告原有廠房進行了擴建，因此訴爭租賃合同應當僅及于部分企業(yè)經營用房，而并不涉及A廠全部企業(yè)經營用房；
? ? ? ?1991年，原告村委會租賃給A廠的房屋建筑面積僅500平左右，而A廠辦廠經營以來，根據(jù)企業(yè)經營規(guī)模的發(fā)展擴大已將原有廠房進行了部分翻建，并在廠區(qū)內進行了擴建，現(xiàn)有建筑面積共計7000多平米。故此，原告與被告建立的租賃關系指向的財產客體僅限于原告村委會原有的、未被A廠翻建的部分房屋，那么，村委會要求A廠騰退全部廠房顯然事實依據(jù)不足。
? ? ? ?其三，因A廠實際并未劃入拆遷范圍，僅就設立于部分廠房的租賃關系而言，約定解除條件尚未成就，原告村委會的解除主張依法不應得到支持。
? ? ? ?村委會與A廠簽訂的合同中約定：“甲乙雙方都必須服從當?shù)卣w規(guī)劃，如規(guī)劃占地拆遷，乙方無條件搬出[接到通知一個月內]，同時協(xié)議書到此終止”。根據(jù)該約定，雙方締結的廠房租賃合同解除條件是規(guī)劃占地拆遷，且村委會負有發(fā)出書面解除通知的義務。
? ? ? ?原告村委會起訴稱“原告的村莊和土地均在進行拆遷工作”，其中拆遷是指馬頭莊村集體土地一級開發(fā)A地塊項目拆遷。不過，在A廠不服北京市順義區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設委員會為北京市土地整理儲備中心順義分中心核發(fā)的前述項目拆遷許可證——京建順拆許字〔2013〕第41號《房屋拆遷許可證》訴訟過程中，北京市順義區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設委員會答辯稱A廠并不在前述項目拆遷范圍之內，而順義區(qū)人民法院（2014）順行初字第207號《行政裁定書》亦認定A廠并不在馬頭莊村集體土地一級開發(fā)A地塊項目拆遷范圍之內。由此可以充分確定，原、被告雙方締結的租賃合同項下的房屋目前并未動遷。因此，涉訴租賃合同約定的解除條件并未成就，原告村委會依法不得行使合同解除權。
? ? ? ?另，原告村委會從未向A廠送達過書面解除租賃合同的通知，解除形式亦不完整。
? ? ? ?在發(fā)表入木三分的答辯意見的同時，A廠代理律師還向法庭提交了集體土地建設用地使用證、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、北京市順義區(qū)人民政府順政復字〔2014〕63號《行政復議決定書》、承包合同、北京市順義區(qū)人民法院（2014）順行初字第207號《行政裁定書》等關鍵證據(jù)，佐證前述答辯意見。
? ? ? ?庭審結束后，雖然法庭并未當庭宣判，但勝負高下儼然已經分出……
? ? ? ?2014年12月中旬，后沙峪法庭主審法官通知A廠，村委會向法庭正式申請撤回起訴，法院業(yè)已同意其撤訴。正所謂惡意之訴的起點，正義之訟的終點！
? ? ? ?三、拆遷律師案件說法
? ? ? ?國務院《城市房屋拆遷管理條例》第13條規(guī)定：拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。第27條規(guī)定：拆遷租賃房屋，出租人（被拆遷人）與承租人解除房屋租賃關系、或出租人對承租人進行安置的，由拆遷人對出租人進行補償；出租人與承租人不能解除租賃關系的，拆遷人對出租人實行產權調換，調換的房屋由原承租人承租。
? ? ? ?上述法規(guī)明確了在房屋租賃的履行期限內，承租人應與出租人一同作為被拆遷安置的對象。在拆遷人、出租人與承租人沒有訂立拆遷補償協(xié)議的情況下，出租人與承租人發(fā)生的租賃爭議糾紛是否能夠先于拆遷安置的處理，條例沒有規(guī)定。
? ? ? ?但是，在司法實踐中，一般認為在租賃期限內發(fā)生動遷事實，作為承租人應當享有拆遷權益，故租賃合同雙方當事人之間并存兩個法律關系——租賃關系與動遷關系，其中，動遷關系是外部關系，租賃關系是內部關系。原則上，應先解決動拆遷關系，承租人補償安置事宜得到解決后就會辦理租賃場地，租賃關系自然解決；反之，如果先解決租賃關系動遷關系則得不到解決，不能案結事了。因此，人民法院對于租賃期間發(fā)生因拆遷而致的租賃解除糾紛，在動遷關系解決之前，不作為民事案件受理，通常裁定駁回起訴。至于在動遷關系解決之前，租賃雙方當事人的糾紛，可以按照法律規(guī)定程序申請有關部門裁決。
