截至目前，我國尚沒有一部專項(xiàng)性的法律、法規(guī)、規(guī)章對違法建筑的處理認(rèn)定作出規(guī)定，關(guān)于違法建筑的界定與處理規(guī)則散見于土地管理法、建筑法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等規(guī)定之中。加之我國法制發(fā)展進(jìn)程較短、立法變遷頻繁實(shí)踐中，違法建筑已成為全國范圍內(nèi)普遍存在的歷史遺留問題。
在房屋租賃關(guān)系中，一旦房屋被認(rèn)定為違法建筑，那么，根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”，房屋租賃合同將被認(rèn)定為無效合同。
房屋租賃合同無效通常會產(chǎn)生的財產(chǎn)返回、賠償問題，以租金、房屋裝飾裝修、擴(kuò)建成本三項(xiàng)最為常見。這些問題該如何處置？
《合同法》第五十八條又規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”；
《民法通則》第六十一條第一款也規(guī)定：“民事行為被確認(rèn)為無效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。
根據(jù)前述兩項(xiàng)規(guī)定，違法建筑承租人已支付的租金中剩余租賃期限部分應(yīng)當(dāng)退還，該問題的處理較為簡單。不過，就房屋裝飾裝修、擴(kuò)建成本的處理，就復(fù)雜得多。
首先，就房屋裝飾裝修的問題，應(yīng)當(dāng)區(qū)分裝修是否經(jīng)過了出租人同意、裝飾裝修物是否形成了附和（既不可拆卸）、雙方在合同無效后果發(fā)生中的過錯比例、出租人意志等四項(xiàng)因素進(jìn)行確定：（1）承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，但裝飾裝修物未形成附合的，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；出租人不同意利用的，由承租人拆除；（2）承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，但裝飾裝修物已形成附合的，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；出租人不同意利用的，則由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失；（3）承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修，承租人不得主張由出租人進(jìn)行賠償。
其次，就擴(kuò)建成本的問題，應(yīng)當(dāng)區(qū)分?jǐn)U建是否經(jīng)過了出租人同意、雙方就擴(kuò)建成本有無約定以及雙方在合同無效后果發(fā)生中的過錯比例、是否辦理合法建設(shè)手續(xù)等四項(xiàng)因素進(jìn)行確定：（1）承租人未經(jīng)出租人同意進(jìn)行房屋擴(kuò)建的，擴(kuò)建成本由承租人承擔(dān)，不得主張由出租人進(jìn)行賠償；（2）承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建的，雙方就擴(kuò)建成本承擔(dān)有約定者從約定；（3）承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建的，雙方就擴(kuò)建成本承擔(dān)無約定的，如果擴(kuò)建房屋辦理了合法建設(shè)手續(xù)，那么擴(kuò)建成本應(yīng)當(dāng)由出租人負(fù)擔(dān)，如果承租人已支付的，可主張賠償；如果擴(kuò)建房屋未辦理合法建設(shè)手續(xù)，那么擴(kuò)建成本應(yīng)當(dāng)由承租人負(fù)擔(dān)。
前述處理原則中，均涉及一個問題，即承租人、出租人在合同無效后果發(fā)生中的過錯比例。該比例如何進(jìn)行認(rèn)定？
一般認(rèn)為，承租人在租賃房屋時有要求出租人出示房屋權(quán)利憑證的注意義務(wù)，如果承租人在確定租賃關(guān)系前已經(jīng)要求出租人出示房屋合法的相關(guān)憑證，而出租人也進(jìn)行了出示（并不限于房產(chǎn)證，只要是一般生活經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蜃尦凶馊讼嘈欧课莺戏ㄐ缘南嚓P(guān)材料即可），進(jìn)而承租人基于房屋系合法建筑的信任租賃房屋的，承租人不具有過錯；但如果承租人未要求出租人出示房屋權(quán)利憑證，或者在明知租賃房屋是違法建筑的情況下仍然承租的，則承租人具有過錯，應(yīng)當(dāng)與明知房屋是違法建筑仍然予以出租的出租人共同分擔(dān)相關(guān)損失。（陳博揚(yáng)/文）
