基本案情

2003年3月26日，李某與北京市大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)查家馬房經(jīng)濟(jì)合作社簽訂《租賃土地合同書》，約定租賃位于查家馬房村委會(huì)西300米的土地3畝，用于生產(chǎn)經(jīng)營，租賃期為30年，李某在此注冊成立公司，并進(jìn)行正常的經(jīng)營活動(dòng)。2011年8月31日，雙方對(duì)上述合同進(jìn)行變更，并續(xù)簽了《土地租賃合同》，將承租期限變更為2031年12月31日。2015年8月，李某被告知，由于大興區(qū)青吳路項(xiàng)目開始啟動(dòng)，其所承租的土地位于項(xiàng)目紅線內(nèi)，魏善莊鎮(zhèn)人民政府要求限期搬遷，且稱李某的房屋屬于違法建設(shè)，要進(jìn)行強(qiáng)制拆除。

得到這樣的消息，李某深感不解。李某是當(dāng)?shù)卮迕?，早?001年，當(dāng)?shù)卣?hào)召大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)大家建房開廠，有了政府的支持，李某心里有底了，決定干一番事業(yè)，于是在2003年和經(jīng)濟(jì)合作社簽訂了土地租賃合同，注冊成立公司，并取得營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證，投入了大量人力物力，也取得了不錯(cuò)的效益，僅僅幾年過去，政府突然轉(zhuǎn)變了態(tài)度，在其支持下蓋起來的房子突然變成了違法建設(shè)，李某百思不得其解，糾結(jié)之下找到了北京在明律師事務(wù)所馬麗芬律師、閆會(huì)東律師，尋求專業(yè)的解答。兩位律師了解案情后，從各方面向李某做了詳細(xì)解釋，李某放下了心中大石，決定委托律師以維護(hù)其權(quán)益。

多管齊下

雙方簽訂委托代理協(xié)議后，律師首先向區(qū)政府、鎮(zhèn)政府、村委會(huì)、建委發(fā)送法律建議函，告知各單位當(dāng)事人屬合法用地經(jīng)營，在未經(jīng)規(guī)劃部門依法認(rèn)定之前，任何單位、組織、個(gè)人均無權(quán)認(rèn)定其房屋為違建，以“拆違代拆遷”更是不符合依法拆遷的做法，并表明立場：當(dāng)事人愿在合法、公平、公正的前提下積極協(xié)商來解決問題。

雖然知曉具體的項(xiàng)目，但是手續(xù)是否齊全，例如征地手續(xù)、立項(xiàng)手續(xù)、規(guī)劃手續(xù)，有沒有拆遷許可證等等，都要搞清楚，其中任何手續(xù)都可能成為訴訟的目標(biāo)，因此向國土局、發(fā)改委、規(guī)劃委、建委提起政府信息公開申請，從回復(fù)的信息可知該項(xiàng)目并沒有征地、立項(xiàng)、拆遷手續(xù)，但得知了該項(xiàng)目的實(shí)施主體，并追蹤查得《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址意見書》，，為下一步可能進(jìn)行的訴訟打好基礎(chǔ)。

考慮到萬一強(qiáng)拆行為發(fā)生，會(huì)給申請人造成極大的財(cái)產(chǎn)損失，向公安部門提起要求保護(hù)人身財(cái)產(chǎn)安全申請。

抓住痛點(diǎn)

2015年9月18日，大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)人民政府發(fā)出《限期拆除公告通知書》稱，李某建筑面積為860.79平方米的房屋屬違法建設(shè)，根據(jù)其于同日作出的[2015]第7號(hào)《限期拆除決定書》，責(zé)令李某于2015年9月23日之前自行拆除，否則將強(qiáng)拆。律師當(dāng)即決定，針對(duì)該決定書，向大興區(qū)人民政府提起行政復(fù)議申請。

拆遷方越逼越緊，而復(fù)議機(jī)關(guān)卻遲遲未作出復(fù)議決定，2個(gè)月過去了，11月底，復(fù)議機(jī)關(guān)因案情復(fù)雜作出延期通知書。緊接著，12月4日，魏善莊鎮(zhèn)人民政府作出[2015]第8號(hào)《限期拆除決定書》，12月14日，下發(fā)《強(qiáng)制拆除決定書》，稱將于12月19日對(duì)其房屋實(shí)施強(qiáng)制拆除。拆遷方越來越緊的攻勢使李某有些心里發(fā)慌，生怕房屋被強(qiáng)拆，律師對(duì)這些招數(shù)卻是見慣了，一面安撫住當(dāng)事人，一面繼續(xù)發(fā)力：向鎮(zhèn)政府提出書面申辯意見，同時(shí)，針對(duì)[2015]第8號(hào)《限期拆除決定書》提起行政復(fù)議申請。

曙光初現(xiàn)

12月23日，復(fù)議機(jī)關(guān)作出復(fù)議決定，認(rèn)為：在未取得相關(guān)規(guī)劃部門認(rèn)定涉案建筑為為違法建筑且勘驗(yàn)筆錄存在瑕疵的情況下，作出《限期拆除決定書》屬于認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，撤銷大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)人民政府于2015年9月18日作出的[2015]第7號(hào)《限期拆除決定書》?？吹綇?fù)議決定書，當(dāng)事人和律師都松了口氣，近4個(gè)月的維權(quán)之路取得了階段性的勝利，拆遷方也發(fā)現(xiàn)對(duì)手不容小覷，于是主動(dòng)放下身段，與當(dāng)事人面對(duì)面協(xié)商談判，最終，李某獲得了滿意的補(bǔ)償。

律師說法:

一般來說，當(dāng)事人一聽到拆遷方稱自家房屋是違法建設(shè)就慌了，其實(shí)大可不必。首先，違法建設(shè)的認(rèn)定有著嚴(yán)格的法律要求，須有權(quán)的行政部門經(jīng)法定的程序認(rèn)定后才能確認(rèn)為違建，拆遷和拆除違建是兩套完全不同的法律程序，拆遷方?jīng)]有權(quán)利在拆遷過程中直接認(rèn)定違建。其次，即使認(rèn)定為違建，也不是必然面臨被無償拆除的法律后果，還要綜合考慮很多因素，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定，“尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，應(yīng)當(dāng)限期改正”。再次，本案中，李某已經(jīng)針對(duì)限期拆除決定提起了復(fù)議申請且大興區(qū)人民政府已經(jīng)受理，鎮(zhèn)政府在復(fù)議期間不能對(duì)李某房屋采取行政強(qiáng)制拆除措施。

本案中，鎮(zhèn)政府僅根據(jù)一份現(xiàn)場勘驗(yàn)筆錄就作出《限期拆除公告通知書》和《限期拆除決定書》，認(rèn)定李某房屋未取得規(guī)劃許可屬于違法建設(shè)，顯然認(rèn)定事實(shí)不清、證據(jù)不足，律師抓住這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，一舉擊破，為當(dāng)事人贏得了談判的籌碼。