征收中的那些奧步，你知道嗎？

導(dǎo)讀：奧步，是閩南話，意思是不好的、下三爛的招數(shù)。在征地拆遷領(lǐng)域中，政府一方施出的“奧步”可謂花樣繁多、層出不窮，而被征收人作為平頭百姓則往往只能是被動(dòng)應(yīng)對(duì)、見招拆招。那么，征收中常見的奧步究竟有哪些？這些奧步的法律性質(zhì)究竟如何？在明律師又會(huì)給予被征收人以什么樣的針對(duì)性應(yīng)對(duì)建議呢？

奧步之一：預(yù)簽約

預(yù)簽約，是指征收部門組織被征收人預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議，過(guò)去也有地方稱其為“模擬征收”。通常的做法是，先由政府?dāng)M定并公布征收補(bǔ)償方案并提供征收補(bǔ)償協(xié)議文本，后組織被征收人進(jìn)行預(yù)簽約。當(dāng)簽約人數(shù)達(dá)到一定比例時(shí)（如北京正在進(jìn)行的某棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，規(guī)定的比例為75%），政府作出房屋征收決定，預(yù)簽的征收補(bǔ)償協(xié)議生效。如預(yù)簽約未達(dá)一定比例，則房屋征收項(xiàng)目終止。

在明律師認(rèn)為，這種慣用做法是存在法律問(wèn)題的。其一，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》并未對(duì)“預(yù)簽約”“模擬征收”做出任何規(guī)定，此類做法實(shí)屬政府在征收中自行“發(fā)明”的程序，本身就欠缺法律依據(jù)。根據(jù)依法行政的原則，政府所實(shí)施的任何一項(xiàng)行政行為，都必須嚴(yán)格依照法律的授權(quán)進(jìn)行，即“法無(wú)明文授權(quán)不可為”。據(jù)此，所謂“預(yù)簽約”的組織行為本身即涉嫌行政違法。其二，“預(yù)簽約”行為系對(duì)民法領(lǐng)域“附條件合同”規(guī)定的濫用?！逗贤ā返?5條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。預(yù)簽約的做法，其法律依據(jù)就是這條。然而遺憾的是，征收補(bǔ)償協(xié)議的法律性質(zhì)并非《合同法》所調(diào)整的平等主體之間的合同關(guān)系，而是政府房屋征收部門與被征收人這對(duì)不平等主體之間訂立的法律意義上的行政協(xié)議，其依法應(yīng)受行政法律的調(diào)整。其三，“預(yù)簽約”行為完全破壞了《條例》規(guī)定的正常房屋征收程序，其出現(xiàn)本身即意味著程序的違法。正常的程序是，征收決定→征收補(bǔ)償方案→征收公告→補(bǔ)償協(xié)議協(xié)商、簽訂→補(bǔ)償決定→司法強(qiáng)拆。然而“預(yù)簽約”的殺出即意味著政府在擬定征收補(bǔ)償方案、進(jìn)行補(bǔ)償協(xié)議預(yù)簽工作時(shí)，征收決定尚處于未作出狀態(tài)。那么試問(wèn)，政府又是依據(jù)什么來(lái)開展的上述預(yù)簽、方案擬定工作的呢？政府是否作出征收決定，主要依據(jù)是公共利益的現(xiàn)實(shí)需要，是政府必須依法作出的嚴(yán)肅的行政行為，而通過(guò)“預(yù)簽約”的模式將其演變?yōu)椤案綏l件作出”，是與行政法領(lǐng)域的信賴保護(hù)原則相違背的。

其四，也是最重要的，即預(yù)簽約行為實(shí)質(zhì)上是政府“先上車后買票”“先斬后奏”意圖的實(shí)施方式。本來(lái)依法應(yīng)當(dāng)先作出征收決定，那么被征收人就可以在此時(shí)對(duì)征收決定提起復(fù)議或訴訟?，F(xiàn)在通過(guò)預(yù)簽約，先把75%-80%的預(yù)簽約被征收人人為制造出來(lái)，客觀上迫使對(duì)征收決定、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿的人成為了絕對(duì)少數(shù)，且直接被置于了大部分群眾的對(duì)立面——當(dāng)這一小部分群眾想要維權(quán)時(shí)，其所承受的各方面壓力將較正常程序大為增加。這是典型的分化、瓦解被征收人，隨意“犧牲”少部分人合法權(quán)利的做法，是與法治精神背道而馳的。

奧步之二：提前簽約獎(jiǎng)勵(lì)

與“預(yù)簽約”配套使用的，往往還有提前簽約獎(jiǎng)勵(lì)這一盡人皆知的招數(shù)。在明律師認(rèn)為，這一手段的運(yùn)用是存在嚴(yán)重法律問(wèn)題的：

為鼓勵(lì)居民早簽約早搬家，項(xiàng)目設(shè)計(jì)了多種獎(jiǎng)勵(lì)?！叭绻茉谇?0天預(yù)簽約，每戶可以享受一次性21萬(wàn)元的簽約速度獎(jiǎng)?！毙〗M全簽獎(jiǎng)、項(xiàng)目整體生效獎(jiǎng)、困難補(bǔ)助……各種獎(jiǎng)勵(lì)加起來(lái)，每戶最多可得42萬(wàn)元?！叭绻陬A(yù)簽約有效期內(nèi)的第31天到100天預(yù)簽約，每延遲一天，每戶按3000元的標(biāo)準(zhǔn)扣減?！?/p>

以上為北京某棚戶區(qū)改造項(xiàng)目對(duì)提前簽約獎(jiǎng)勵(lì)所作的規(guī)定。首先，預(yù)簽約期既然為100天，那么在期限內(nèi)的任何一個(gè)時(shí)點(diǎn)簽約，被征收人應(yīng)當(dāng)享受到平等的對(duì)待，這才是法律意義上的“期限”設(shè)定的應(yīng)有之義。前30天就獎(jiǎng)，后70天就按日扣減，這樣的做法本身并無(wú)法律依據(jù)，客觀上制造了被征收人最終獲取補(bǔ)償數(shù)額的不平等結(jié)果。其次，所謂“小組全簽獎(jiǎng)”“項(xiàng)目整體生效獎(jiǎng)”系與山東濟(jì)南二鋼片區(qū)項(xiàng)目中“3+3”獎(jiǎng)勵(lì)手段殊途同歸之舉，即將某一被征收人所能領(lǐng)取的獎(jiǎng)勵(lì)金數(shù)額與其他被征收人捆綁起來(lái)，人為在被征收人之間制造壓力甚至是矛盾——你不簽，就是擋了我的獎(jiǎng)勵(lì)，我就要反對(duì)你。試問(wèn)，如此手腕，難道是依法和諧征收的應(yīng)有之義么？再次，也是最重要的一點(diǎn)，《條例》第17條明文規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。然而該條適用的前提是房屋征收決定業(yè)已作出！而在“預(yù)簽約”的情況下，征收決定尚未依法作出、生效，獎(jiǎng)勵(lì)辦法卻率先得以擬定甚至施行，試問(wèn)，政府的這一行政行為的作出是否有著充分的法律依據(jù)呢？

對(duì)此，北京在明律師事務(wù)所的資深征收維權(quán)律師表示，“預(yù)簽約”本就存在重大法律疑問(wèn)，“預(yù)簽約+提前簽約獎(jiǎng)勵(lì)”的做法更是涉嫌違法——事實(shí)上，政府意圖通過(guò)設(shè)置獎(jiǎng)勵(lì)金制度來(lái)誘導(dǎo)被征收人進(jìn)行預(yù)簽約，預(yù)簽約行為的公平、合理性實(shí)際已遭單方的影響、破壞。協(xié)議、合同本是具有相對(duì)性原則的，即應(yīng)當(dāng)是由房屋征收部門與具體的某個(gè)被征收人一對(duì)一的進(jìn)行協(xié)商、簽約，其效力也是“一對(duì)一”的關(guān)系，而不可能“一對(duì)多”。據(jù)此，對(duì)于采取上述奧步的征收項(xiàng)目，被征收人應(yīng)當(dāng)提高權(quán)利防范意識(shí)，根據(jù)自身實(shí)際情況作出理性的選擇。至于專業(yè)征收維權(quán)律師能否介入提供幫助，在實(shí)踐中則是更為復(fù)雜的問(wèn)題。然而奧步就是奧步，其本質(zhì)是不會(huì)因掩飾而改變的。