事實(shí)概要

 

2012年下半年伊始，迪斯尼樂(lè)園二、三期項(xiàng)目動(dòng)遷，動(dòng)遷小組隨后進(jìn)入該基地現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)始游說(shuō)村民簽約。李武（化名）的宅基地正位于上述基地內(nèi)。年近八旬的李武對(duì)于這次動(dòng)遷可謂心有千千結(jié)：一來(lái)，包括他在內(nèi)的拆遷戶們多數(shù)不能接受動(dòng)遷小區(qū)的補(bǔ)償方案；二來(lái)，他總能隔三差五地聽(tīng)說(shuō)一些不陽(yáng)光、不和諧的拆遷舉措；三來(lái)，少部分人搞特殊關(guān)系、特殊待遇；原本寧?kù)o安好的住宅區(qū)已陸續(xù)被拆得七零八落，甚至眼見(jiàn)著昔日的街坊遭遇強(qiáng)制拆除；四來(lái)，在未看到任何合法證件的情況下，已有施工單位開(kāi)始晝夜不分地施工。施工造成自來(lái)水管破裂，居民飲水成了問(wèn)題，同時(shí)，雨天路面泥濘不堪，晴天也會(huì)塵土飛揚(yáng)，施工排水更是使李武家房屋地基長(zhǎng)期泡在水中，存在極大的坍塌危險(xiǎn)，老實(shí)本分的一家8口老小就這樣日夜生活在恐慌和不安中。

 

自此開(kāi)始，李武的女兒李一霖（化名）就開(kāi)始關(guān)注房拆方面的法律信息。她開(kāi)始在北京在明律所拆遷網(wǎng)站上自學(xué)第一拆遷律師團(tuán)隊(duì)發(fā)布的法律法規(guī)、成功案例，并運(yùn)用所學(xué)知識(shí)與動(dòng)遷相關(guān)部門周旋了兩年之久，但對(duì)方同意提供的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)在提升一定程度之后便拒絕作出讓步，雙方始終未簽訂征地房屋補(bǔ)償安置協(xié)議。

 

在多次調(diào)解不成后，浦東新區(qū)規(guī)劃和土地管理局向李武作出了責(zé)令交地決定書。為幫助老父維權(quán)，李一霖隨后以自己和父親的名義提起了撤銷責(zé)令交地決定書的訴訟，但浦東新區(qū)法院很快判決駁回了其訴訟請(qǐng)求。李武、李一霖不服一審判決，于2014年7月9日提起上訴。

 

2014年8月底，二審法院開(kāi)庭審理交地決定糾紛一案。參加完庭審后，李武、李一霖覺(jué)得維持一審判決的可能性非常大，情勢(shì)不容樂(lè)觀，遂委托了楊念平、黃艷律師代為維權(quán)。

 

辦案掠影

 

辦案第一輯：臨危受命，打造協(xié)商平臺(tái)

 

接受李武、李一霖委托后，楊念平、黃艷律師立刻對(duì)案情做了詳盡的了解，仔細(xì)分析。隨后，極富溝通能力的楊念平律師聯(lián)系了主審法官，指出爭(zhēng)議具體行政行為存在頗多問(wèn)題：

 

其一，李武的房屋所在地區(qū)10年前就已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)，應(yīng)執(zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而不是按照集體土地上房屋征收標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。理由在于：《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第十二條規(guī)定：“征收農(nóng)村集體土地時(shí)涉及被征收土地上的房屋及其不動(dòng)產(chǎn)的，土地權(quán)利人可以請(qǐng)求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補(bǔ)償。征收農(nóng)村集體土地時(shí)為被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人可以請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，法院一般予以支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)?！?/p>

 

其二，李武手中持有的《上海市農(nóng)村宅基地使用權(quán)審核表》中記載：“1990年4月20日，經(jīng)鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)后建經(jīng)商用房20平米，……收費(fèi)按經(jīng)商標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)?！钡?，動(dòng)遷主體及相關(guān)實(shí)施部門均未獨(dú)立認(rèn)定該20平建筑的商業(yè)用途，也沒(méi)有按照商業(yè)用途房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償該部分面積。

 

其三，被告作出《責(zé)令交地決定書》的程序嚴(yán)重違法，但是一審法院沒(méi)有查明?！渡虾Ｊ姓魇占w土地房屋征收補(bǔ)償暫行規(guī)定》第七條規(guī)定，在征收集體土地依法報(bào)批前，區(qū)（縣）土地管理部門應(yīng)當(dāng)向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶公布《擬征地告知書》，告知征地房屋補(bǔ)償?shù)恼咭罁?jù)以及本條第二款的要求，公布時(shí)間不得少于10日。根據(jù)上述規(guī)定，擬征地公告是進(jìn)行實(shí)施征地行為的必要程序，但是，被告并未依法履行這一法定程序。

 

其四，評(píng)估公司及其評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重違法，具體表現(xiàn)在：①李武沒(méi)有參與評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇。僅僅有文本形式的估價(jià)機(jī)構(gòu)結(jié)果表，沒(méi)有相應(yīng)的影像資料，也沒(méi)有被征收人的簽名確認(rèn)，難以證明評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的合法性。事實(shí)上，評(píng)估公司的產(chǎn)生就只是行政相對(duì)方的單方面決定，并非雙方協(xié)商確定的；②評(píng)估報(bào)告沒(méi)有體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)原則。根據(jù)最高人民法院公布的典型案例，補(bǔ)償方案應(yīng)該是以“類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”進(jìn)行補(bǔ)償。在上海這樣的國(guó)際大都會(huì)、浦東新區(qū)這樣的黃金地段，爭(zhēng)議責(zé)令交地決定書所依據(jù)的評(píng)估報(bào)告中確定的房屋補(bǔ)償單價(jià)居然不到800元，如此估價(jià)結(jié)果著實(shí)嚴(yán)重背離了市場(chǎng)價(jià)。

 

在點(diǎn)出問(wèn)題的基礎(chǔ)上，楊念平律師還向主審法官動(dòng)之以情、曉之以理，最終成功說(shuō)服法官再次開(kāi)庭。各方當(dāng)事人齊聚懸掛著莊嚴(yán)國(guó)徽的法庭，便如同一場(chǎng)嚴(yán)肅而認(rèn)真的談判。于是，情勢(shì)危急的李武一家人獲得了一個(gè)轉(zhuǎn)危為安的新機(jī)會(huì)……

 

辦案第二輯：抵住誘惑，終獲滿意補(bǔ)償

 

中秋節(jié)過(guò)后，上海市第一中級(jí)人民法院指定的再次庭審如約而至，在兩位代理律師的前挽后推下，在法律操作空間上占足優(yōu)勢(shì)地位的動(dòng)遷方最終由初始的排斥協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)變?yōu)橛袟l件協(xié)調(diào)，表示可以與李武草簽補(bǔ)償協(xié)議，然后由李武、李一霖撤回上訴。到這里，整個(gè)案件看似已經(jīng)得到一個(gè)令人滿意的結(jié)局。

 

然而，依據(jù)楊、黃兩位代理律師豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)，綜合考量了草簽協(xié)議的效力、撤訴后可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，最終建議委托人放棄冒險(xiǎn)，而決定由二審法院作出終審判決。二律師之所以鋌而走險(xiǎn)，系考慮到該個(gè)案存在較為突出的法律問(wèn)題，即使二審法院判決維持原判，之后亦可以申請(qǐng)?jiān)賹?，或是在?qiáng)制執(zhí)行階段再行協(xié)商。

 

在否定撤訴方案的基礎(chǔ)之上，二代理律師還向主審法官提交了一份詳細(xì)的書面法律意見(jiàn)書。所謂天道酬勤，二律師的努力終究換來(lái)了主審法官積極的斡旋。2014年10月下旬，李武最終以滿意的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)與動(dòng)遷方簽訂了正式書面補(bǔ)償安置協(xié)議。

 

律師說(shuō)法

 

2014年8月底最高人民法院公布的十大典型案例首次就集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置的“市場(chǎng)價(jià)”要求劃出了硬杠杠。最高法的這種表態(tài)形式肯定了我國(guó)國(guó)土上絕大多數(shù)物權(quán)的法律地位，自此以后，集體土地房屋拆遷實(shí)施遠(yuǎn)低于國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)代走向終結(jié)。實(shí)際上，集體土地上的人們一旦遭遇征地拆遷，也要入住國(guó)有土地上的高樓，而很多情況下他們是要以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)為“上樓”買單。那么，對(duì)他們以“類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”進(jìn)行補(bǔ)償才說(shuō)得上公正。

 

當(dāng)然，徒法不足以自行。實(shí)踐中，侵犯物權(quán)、補(bǔ)償安置權(quán)益行為的發(fā)生概率仍然居高不下?！胺刹槐Ｗo(hù)權(quán)利上的睡眠者”，一旦遇到侵權(quán)現(xiàn)象，人們應(yīng)當(dāng)為自己爭(zhēng)取屬于自己的每一份權(quán)利，不走到最后，不輕言放棄。

 

辦案律師：

 

楊念平律師

楊念平律師，先后畢業(yè)于河南大學(xué)、西南政法大學(xué)，獲碩士學(xué)位。曾就職于中國(guó)石化洛陽(yáng)石化分公司、北京市才良律師事務(wù)所、北京市盛廷律師事務(wù)所，現(xiàn)就職于北京在明律師事務(wù)所，任征地拆遷業(yè)務(wù)部主辦律師。為中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)會(huì)員，北京市律師協(xié)會(huì)會(huì)員， 《中國(guó)律師》和中國(guó)律師網(wǎng)特約撰稿人和評(píng)論員，中國(guó)公益協(xié)作律師網(wǎng)會(huì)員。

 

楊念平律師目前為止代理拆遷案件240余件，以善于精準(zhǔn)把握“拆遷心理”而著稱。由于拆遷案件的本質(zhì)是拆遷各方的利益博弈和意志較量，楊律師通過(guò)和拆遷各方的交流，能夠準(zhǔn)確制定法律方案，創(chuàng)造性地解決問(wèn)題。同時(shí)由于代理大量的拆遷案件，更加深刻體會(huì)到普通百姓的無(wú)助和絕望，堅(jiān)定了“只為被拆遷人服務(wù)”的理念。當(dāng)事人對(duì)其評(píng)價(jià)：智慧勇敢、思維敏捷，極具親和力，能夠?yàn)楫?dāng)事人提供強(qiáng)大的精神力量，被譽(yù)為“最堅(jiān)強(qiáng)的拆遷女律師”。

 

黃艷律師

黃艷，畢業(yè)于北京航空航天大學(xué)法學(xué)院，現(xiàn)就職于北京在明律師事務(wù)所，任征地拆遷業(yè)務(wù)部律師。自2013年9月進(jìn)入北京在明律師事務(wù)所以后，黃艷律師已承辦約100件次不動(dòng)產(chǎn)征收搬遷案件，其中涉及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房征收搬遷案件約30件次，工作中積累了豐富的行業(yè)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為幫助百姓維護(hù)合法權(quán)益夯下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

 

本文由北京在明律師事務(wù)所原創(chuàng)撰寫，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)您聯(lián)系我們！