導(dǎo)讀：眾所周知，對處于城市之中的國有土地上房屋的征收補償，依據(jù)的是《國有土地上房屋征收與補償條例》。而在征收涉及農(nóng)村集體土地上的房屋時，則因沒有相對應(yīng)的行政法規(guī)的規(guī)定而顯得模糊、不明確起來。那么，集體土地上的房屋在面臨土地征收時究竟會有何種補償結(jié)果呢？本文，在明律師為您做深入解讀。

 

第一層次：《土地管理法》

調(diào)整集體土地征收補償?shù)姆煞ㄒ?guī)，首先是《土地管理法》。該法第47條規(guī)定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。據(jù)此可知，征收耕地的補償費用中有一項為地上附著物補償。而所謂地上附著物，就是指被征收土地上人工形成的房屋、構(gòu)筑物、樹木和農(nóng)作物。由此我們就知道了，集體土地上的房屋，目前是被作為“地上附著物”予以認定補償?shù)模唧w標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，沒有全國的統(tǒng)一標準。在征地補償安置方案中集體土地上房屋的補償費用會“打包”計入征地補償費的上述3項之內(nèi)，而不會單獨計算。

 

第二層次：通過北京市的規(guī)定進行解讀

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》是北京市人民政府于2003年施行的地方政府規(guī)章，專門規(guī)制北京地區(qū)的土地征收中所涉及的集體土地房屋拆遷。它的特殊之處在于，參照當(dāng)時《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定的程序設(shè)置了針對集體土地上房屋拆遷的拆遷許可證，這是程序上的規(guī)定。就具體的補償而言，可分為以下情形：

其一，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會作為拆遷人拆遷宅基地上房屋，有條件的地區(qū)，可以按照土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，另行審批宅基地由被拆遷人自建房屋，并對被拆除的房屋按照重置成新價給予補償。此即所謂的“另行審批宅基地”作安置補償。不過此種情況實踐中并不多見，屬于特例。

其二，拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償?shù)模疬w人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。這就是最常見的補償方式，也是政府最鼓勵的方式，直接給錢。

這里面，重置成新價，通俗地說就是換地方另蓋一棟同樣房屋所需的成本價。這個費用全國都差不多（單就重置房屋而言，在北京蓋和在西藏蓋沒有區(qū)別，房屋價格的高低主要取決于地價），《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》確定的標準為400~700元每平方米。應(yīng)該說這是一筆不多的補償費。

區(qū)位補償價考慮的則是宅基地所處的位置所帶來的地價，北京市是由區(qū)縣人民政府以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位確定并公布，其計算辦法是由市國土房管局制定并公布的。

綜上，房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價。

其三，拆遷宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照前述計算公式確定拆遷補償款數(shù)額，并與安置房屋的市場評估價款結(jié)算差價。這是通常所說的“房屋安置”補償方式，實踐中也較為常見。

 

此外，對利用宅基地內(nèi)自有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照的，拆遷人還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)補償停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟損失。具體補償標準由區(qū)、縣人民政府規(guī)定。拆遷人還應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬遷補助費，同樣由區(qū)、縣人民政府規(guī)定。

需要指出的是，其他省份的集體土地上房屋補償規(guī)定，雖在程序上與北京市有較大差異，但就補償?shù)膶嶋H結(jié)果而言，都是差不多的。被征收人可以在理解北京市規(guī)定的前提下去解讀自己所在地區(qū)的地方規(guī)定。

 

第三層次：特殊規(guī)定，集體土地上房屋參照國有土地上房屋的價值補償

《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

北京市也有與此相類似的規(guī)定：與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補償價，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》確定。雖然2011年后該《辦法》已被廢止，但其立法的意圖仍然延續(xù)，即此種情況下的集體土地上房屋補償，是可以參照國有土地上房屋的補償標準——不低于周邊類似房地產(chǎn)的市場價格予以確定的。

如果您所在地區(qū)的房屋恰好符合上述情形，那么恭喜您，您有望獲得比一般集體土地上房屋更好的補償結(jié)果了。如果不符合，那么這項特殊規(guī)定所帶來的福利您也是難以享受到的。

在明律師想提示廣大被征收人的是，集體土地上的房屋補償結(jié)果，現(xiàn)階段仍是顯著低于國有土地上的房屋補償?shù)模以谡麄€征地補償費中并不居于“大頭”。以上所述皆屬理論、原則，具體操作中各地的情況千差萬別，需要堅持個案分析的原則。這也就是聘請專業(yè)征收維權(quán)律師介入的價值所在。而《土地管理法》修正案征求意見稿所確立的趨勢是，將“農(nóng)民宅基地及房屋補償”這一項從“地上附著物”中分出，從而強調(diào)對農(nóng)民居住權(quán)的保障。但無論如何，現(xiàn)階段“房地一體主義”的補償原則對于被征收人來說是有益的，可以避免征收方各個擊破，僅補償了土地部分就將房屋拆掉。