導(dǎo)讀：2015年5月，宜昌市X縣蠶種場(chǎng)一紙?jiān)V狀讓年逾花甲的黃先生慌了神，活了大半輩子，咋還成被告了？事情還得從頭說(shuō)起。
【案情簡(jiǎn)介：10年后的租賃協(xié)議糾紛】
2002年，黃先生與X縣蠶種場(chǎng)簽訂租賃協(xié)議，租賃蠶種場(chǎng)的房屋及土地用于自住。2005年在蠶種場(chǎng)的要求下，黃先生重新與X縣苗木基地（與蠶種場(chǎng)法定代表人為同一人）簽訂租賃協(xié)議，協(xié)議約定黃先生可對(duì)該處房屋土地自行修整，租賃期限至2025年，一次性支付20年的租賃費(fèi)。黃先生入住后，對(duì)該處破損的房屋進(jìn)行了修繕，對(duì)荒廢的土地進(jìn)行了修整。雖然為此付出了巨大的心血精力，但想到能夠在此養(yǎng)花弄草、安度晚年也就覺(jué)得值了。
事不遂人愿，2015年3月，X縣征遷辦突然找上門(mén)，稱因旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要征收該處房屋，要求黃先生騰退房屋。蠶種場(chǎng)也多次要求解除與黃先生的租賃協(xié)議，稱將返還一半的租賃費(fèi)，總計(jì)6000元。這樣的補(bǔ)償顯然嚴(yán)重低于黃先生的底線?！?0年前就預(yù)付了租金，現(xiàn)在還按照10年前的租金給我返還？修繕的房屋、修整的土地這些投入怎么算？”
因雙方未能達(dá)成一致意見(jiàn)，征遷辦試圖通過(guò)解除協(xié)議的方式來(lái)個(gè)釜底抽薪，逼迫黃先生搬遷，于是出現(xiàn)了本文開(kāi)頭的一幕。迫于無(wú)奈，黃先生找到了北京在明律師事務(wù)所的李順華律師和謝瑞青律師。
【辦案經(jīng)過(guò)】
一、積極應(yīng)訴，打破政府逼遷的幻想
代理律師介入后，迅速展開(kāi)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)如下信息：1.涉案地塊為國(guó)有農(nóng)用地；2.旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)取得立項(xiàng)備案；3.涉案項(xiàng)目沒(méi)有辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批手續(xù)；4.蠶種場(chǎng)和苗木基地都是受X縣國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司（國(guó)企，負(fù)責(zé)國(guó)有資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理）的委托對(duì)涉案國(guó)有農(nóng)用地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理；5.苗木基地已經(jīng)于2010年被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但一直未注銷。
根據(jù)調(diào)查了解的情況，代理律師對(duì)蠶種場(chǎng)起訴當(dāng)事人的案件已經(jīng)成竹在胸，提出了如下答辯意見(jiàn)：
首先，蠶種場(chǎng)沒(méi)有提起本次訴訟的主體資格。黃先生沒(méi)有與蠶種場(chǎng)簽訂租賃協(xié)議，蠶種場(chǎng)不是租賃協(xié)議的相對(duì)人，無(wú)權(quán)提起解除租賃協(xié)議的訴訟。苗木基地只是被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，至今未注銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，按照最高院《關(guān)于不宜以公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷已喪失民事訴訟主體資格為由裁定駁回起訴問(wèn)題的復(fù)函》的規(guī)定，吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照至注銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照期間，X縣苗木基地仍然具有獨(dú)立的訴訟主體資格，蠶種場(chǎng)未提交任何證據(jù)證明苗木基地的權(quán)利義務(wù)關(guān)系已經(jīng)由蠶種場(chǎng)概括繼承。其次，蠶種場(chǎng)主張解除的理由是政府征收，但原告已經(jīng)提交充分的證據(jù)證明涉案地塊根本沒(méi)有辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批手續(xù)，征收行為尚未發(fā)生，并且征收行為本身也不符合《合同法》第九十四條規(guī)定的法定解除情形，蠶種場(chǎng)解除協(xié)議的理由不成立。
面對(duì)代理律師有理有據(jù)的論述，蠶種場(chǎng)出庭人員明顯招架不住，當(dāng)庭表示要補(bǔ)充提交證據(jù)材料。代理律師當(dāng)即反對(duì)，稱開(kāi)庭前法庭已經(jīng)向雙方寄送了舉證通知書(shū)，規(guī)定了本案的舉證期限為開(kāi)庭審理前，現(xiàn)蠶種場(chǎng)要求補(bǔ)充證據(jù)明顯超出了法定舉證期限，也沒(méi)有合法正當(dāng)?shù)睦碛?，?yīng)當(dāng)予以駁回。經(jīng)律師據(jù)理力爭(zhēng)，審判長(zhǎng)當(dāng)庭駁回了蠶種場(chǎng)補(bǔ)充證據(jù)的申請(qǐng)。
庭后數(shù)日，蠶種場(chǎng)自覺(jué)無(wú)趣，主動(dòng)撤回了針對(duì)當(dāng)事人的起訴。
二、惱羞成怒的強(qiáng)拆和不作為的公安機(jī)關(guān)
逼迫搬遷的如意算盤(pán)沒(méi)打響，征遷辦惱羞成怒，撇開(kāi)法律，直接強(qiáng)拆。
2015年12月8日上午，征遷辦以及國(guó)資公司負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場(chǎng)，組織百余人開(kāi)始對(duì)當(dāng)事人的房屋實(shí)施強(qiáng)制拆除。當(dāng)事人聞?dòng)嵹s來(lái)并報(bào)警后，被上述人員強(qiáng)行帶至X縣國(guó)資公司辦公室，因此未能取得現(xiàn)場(chǎng)照片及視頻。出警民警到場(chǎng)后，告知當(dāng)事人這是當(dāng)事人與國(guó)資公司的經(jīng)濟(jì)糾紛，他們管不了，并拒絕出具任何文書(shū)。律師提起了針對(duì)公安機(jī)關(guān)的行政不作為訴訟。很遺憾，這個(gè)案件敗訴。對(duì)于這樣的結(jié)果，代理律師和當(dāng)事人早有心理準(zhǔn)備：雖然敗訴，卻確認(rèn)了國(guó)資公司實(shí)施強(qiáng)制拆除的事實(shí)。
三、矛盾的判決推動(dòng)問(wèn)題的解決
代理律師針對(duì)國(guó)資公司提起了侵權(quán)及賠償之訴，同時(shí)，針對(duì)X縣政府提起征收行為違法之訴（涉案征遷辦是縣政府的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)）。
在起訴國(guó)資公司民事侵權(quán)案件中，原告提交了訴公安機(jī)關(guān)案件的判決，證明國(guó)資公司實(shí)施了強(qiáng)制拆除的侵權(quán)事實(shí)。國(guó)資公司為推脫其責(zé)任，辯稱是征遷辦委托其實(shí)施的征收行為。宜昌市中院生效判決認(rèn)定國(guó)資公司的強(qiáng)拆行為是受政府委托的政府征遷行為，責(zé)任不應(yīng)當(dāng)由國(guó)資公司承擔(dān)，駁回了當(dāng)事人的訴求。
在起訴縣政府征收違法案件中，原告提交了國(guó)資公司的書(shū)面答辯狀，證明征遷辦委托國(guó)資公司實(shí)施征收行為的事實(shí)。然而宜昌市中院又判決認(rèn)定國(guó)資公司的單方答辯不能證明是受征遷辦委托實(shí)施的征收行為，原告的房屋被國(guó)資公司拆除是一起民事糾紛，也駁回了當(dāng)事人的訴求。
宜昌市中院在同一時(shí)間段作出的兩份判決，對(duì)事實(shí)的認(rèn)定出現(xiàn)了截然相反的結(jié)論，雖然都是當(dāng)事人敗訴，但這樣前后矛盾的判決卻成了本案維權(quán)的突破口！
訴縣政府征收行為違法案上訴后，代理律師將訴國(guó)資公司侵權(quán)案的終審判決作為證據(jù)提交給湖北省高級(jí)人民法院，將該棘手的判決沖突問(wèn)題轉(zhuǎn)給了省高院。省高院法官閱卷后，多次聯(lián)系代理律師及當(dāng)事人了解情況，并坦言判決沖突矛盾的問(wèn)題。代理律師及當(dāng)事人充分把握機(jī)會(huì)，明確表示了愿意協(xié)商解決問(wèn)題的意愿。法官同意出面協(xié)商解決。過(guò)程很艱辛，結(jié)果卻是理想的，在高院法官的多次組織協(xié)調(diào)下，當(dāng)事人與征遷辦、國(guó)資公司最終達(dá)成一致補(bǔ)償意見(jiàn)，簽訂補(bǔ)償協(xié)議，獲得一套公租房安置外加20萬(wàn)貨幣補(bǔ)償款，當(dāng)事人同意撤訴。
【律師說(shuō)法】
首先，本案中政府的征收行為不構(gòu)成出租方解除合同的法定理由。
本案中的征收行為不屬于《合同法》第九十四條第一款規(guī)定的不可抗力因素。雖然涉案的征收項(xiàng)目已經(jīng)取得了發(fā)改委的備案手續(xù)，但這并非法定的征收文件，該項(xiàng)目沒(méi)有取得省政府的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批手續(xù)，不符合《土地管理法》中規(guī)定的征收條件，此時(shí)的征收應(yīng)屬違法征收，出租方完全可以拒絕。即使該項(xiàng)目征地取得了審批手續(xù)，出租方完全可以依法提起行政復(fù)議，并針對(duì)此后的實(shí)施征收的行為以及責(zé)令交地行為等提起復(fù)議或訴訟程序，不排除通過(guò)法律手段制止征收行為的可能性。租賃協(xié)議在此時(shí)并非完全沒(méi)有繼續(xù)履行的可能性。出租方選擇要求承租方解除協(xié)議以實(shí)現(xiàn)自己的補(bǔ)償目的，本身就已經(jīng)屬于出租方自身的主觀因素，而不屬于不可抗力因素解除合同的情形。
其次，房屋承租人在征收中能否獲得補(bǔ)償問(wèn)題。
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》被《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》取代后，承租人的補(bǔ)償權(quán)益沒(méi)有明確的法律規(guī)定，實(shí)際中應(yīng)區(qū)分具體情況。就本案而言，當(dāng)事人的租賃期限尚未屆滿，當(dāng)事人經(jīng)出租方同意并基于長(zhǎng)期租賃心理預(yù)期，進(jìn)行了合理的前期投入。出租方以尚未審批的征收行為解除合同，當(dāng)然屬于違法解除合同，依據(jù)《合同法》及最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人的修繕投入以及租金損失依法予以補(bǔ)償。
