【案件背景：補(bǔ)償決定如何破？】

 

內(nèi)蒙古自治區(qū)通遼市科爾沁區(qū)的金先生在該區(qū)擁有合法商業(yè)用房一處，在政府征收范圍內(nèi)。2014年12月，因就補(bǔ)償安置事宜屢次協(xié)商、談判無果，區(qū)政府針對金先生作出了《房屋征收補(bǔ)償決定》，啟動了以司法強(qiáng)拆進(jìn)逼的程序。2015年1月，金先生對此自行提起訴訟，結(jié)果一審遭遇了敗訴。金先生遂委托北京在明律師事務(wù)所的李順華律師、謝瑞青律師，希冀專業(yè)征收維權(quán)律師的力量能夠幫助自己扭轉(zhuǎn)頹勢。

 

【辦案經(jīng)過：評估資質(zhì)是關(guān)鍵！】

 

代理律師介入后，仔細(xì)翻閱了科爾沁區(qū)人民政府在一審中提交的證據(jù)材料，發(fā)現(xiàn)科爾沁區(qū)人民政府作出的《房屋征收補(bǔ)償決定》在實(shí)體和程序上存在大量違法之處，最顯著的莫過于《房屋征收補(bǔ)償決定》所依據(jù)的《房屋征收評估報告》——評估機(jī)構(gòu)不具備從事房地產(chǎn)價格評估的資質(zhì)。這些違法問題當(dāng)事人在自行訴訟時均未能提及，這也從客觀上反映了自行維權(quán)、不聘請專業(yè)律師的局限性。

 

代理律師及時提起上訴，重點(diǎn)陳述了評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)的違法性問題：

 

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條第一款規(guī)定：“……被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。”

 

《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第三條第一款規(guī)定：“辦法所稱房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)?！?/p>

 

第八條第二款規(guī)定：“省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可?！?/p>

 

依據(jù)上述規(guī)定可知，從事房地產(chǎn)價格評估，必須經(jīng)省、自治區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或直轄市房地產(chǎn)主管部門許可。本案所涉項(xiàng)目選定的評估機(jī)構(gòu)，是由內(nèi)蒙古自治區(qū)財政廳審批許可成立的從事一般性資產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)，并非經(jīng)內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳批準(zhǔn)成立的專門從事房地產(chǎn)估價活動的評估機(jī)構(gòu)，顯然不符合法定的房地產(chǎn)評估資質(zhì)，該評估機(jī)構(gòu)作出的評估報告明顯違法。

 

代理律師的觀點(diǎn)得到內(nèi)蒙古自治區(qū)高級人民法院主審法官的認(rèn)可，當(dāng)庭要求科爾沁區(qū)人民政府出庭人員對此問題進(jìn)行解釋，對方未能作出合理解釋。庭后數(shù)日，科爾沁區(qū)人民政府主動撤銷了此前作出的《房屋征收補(bǔ)償決定》。當(dāng)事人的合法權(quán)益得到維護(hù)。

 

【律師說法：評估報告最重要！】

 

首先，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)所作出的評估報告是有關(guān)人民政府作出征收補(bǔ)償決定、人民法院作出判決的重要依據(jù)。在實(shí)踐中，部分法官只對評估報告形式上審查，即僅詢問當(dāng)事人是否提出復(fù)核、是否申請專家委員會鑒定，而不對評估報告實(shí)質(zhì)合法性進(jìn)行審查，這顯然是對事實(shí)的審查不清?！蹲罡呷嗣穹ㄔ汗珗蟆?004年第8期案例“豐浩江等人訴廣東省東莞市規(guī)劃局房屋拆遷行政裁決糾紛案”中，人民法院對評估報告實(shí)質(zhì)合法性進(jìn)行了審查，以評估機(jī)構(gòu)不具備評估資質(zhì)、評估報告違法為由，撤銷了行政機(jī)關(guān)的拆遷裁決。這樣的判例表明，人民法院應(yīng)當(dāng)就評估報告的合法性進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。

 

其次，從當(dāng)事人及代理律師的角度，對評估報告的合法性要更加格外關(guān)注。要從評估機(jī)構(gòu)、評估人員是否有評估資質(zhì)，是否符合國家技術(shù)性規(guī)范要求，程序是否合法，依據(jù)是否充足，結(jié)果是否公平合理等方面重點(diǎn)審查評估報告的合法性，以更好地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

 

第三，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條第一款所規(guī)定的“具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)”，有關(guān)該資質(zhì)的具體規(guī)定除了在《城市房地產(chǎn)管理法》《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》《國有土地上房屋征收評估辦法》等法律和其他規(guī)范性文件中有所體現(xiàn)外，各省、自治區(qū)、直轄市也會制定相應(yīng)的選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的具體辦法，在需要審查評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)時，被征收人應(yīng)全面收集相關(guān)依據(jù)后進(jìn)行綜合確定。