案情簡介：騰退中的承租人權(quán)益問題

韓先生是北京某服飾公司的總經(jīng)理，曾于2002年與北京X村村民梁先生簽訂了《租賃合同》，租用梁先生自村委會租賃的擁有使用權(quán)的7畝集體土地，并新建了約3000㎡建筑作為營業(yè)廠房使用。他對廠房進行了精心裝修，安裝了水電暖等必要設(shè)備，用心經(jīng)營，依法納稅，擁有合法的法人資格與營業(yè)執(zhí)照。但是在2017年5月，該村卻張貼出一紙通告，要求各公司企業(yè)做好騰退工作并限期搬離。韓先生在知道此事后，便與出租人梁先生（即該土地的第一承租人）商量，起初出租人口頭承諾將補償款分給韓先生一部分，但后來出租人卻反悔，并將韓先生拒之門外，再不提分配補償款之事。韓先生找到騰退部門工作人員，卻被告知其并非本村村民，也并非土地使用權(quán)的第一承租人，所以其當(dāng)然不具備獲得補償款的主體資格，并且出租人現(xiàn)已簽訂了補償安置協(xié)議，不會再對韓先生進行任何補償。

拆遷律師解析：獲取補償有依據(jù)！

果真如此嗎？韓先生向北京在明律師事務(wù)所的專業(yè)拆遷律師梁紅麗進行了咨詢。梁律師在研究該案之后，了解到韓先生簽訂的《租賃合同》當(dāng)中雖然沒有關(guān)于遇到征收拆遷時補償款分配問題的約定條款，但是約定了該合同到期之前，韓先生自行建設(shè)的廠房應(yīng)歸韓先生所有。據(jù)此，梁律師認(rèn)為，按照合同法的規(guī)定，合同中有約定的按約定處理，沒有約定，就按照法律處理。

一、涉及騰退時關(guān)于此自建部分的補償理應(yīng)給予韓先生

《土地管理法》第47條規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償；被征收土地地上附著物的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。韓先生作為該處土地上建筑物的所有權(quán)人，依法享有獲得該地上附著物征收補償款的權(quán)利。所以，可以根據(jù)合同的約定和法律的規(guī)定對出租人提起民事訴訟，要求其將獲得的地上附著物的補償返還給韓先生。

二、韓先生作為廠房的實際承租人及經(jīng)營者，應(yīng)當(dāng)獲得停產(chǎn)停業(yè)損失的補償

由于《國有土地上房屋征收與補償條例》刪去了承租人也是被征收人的法律主體地位的條款，而集體土地上也沒有相關(guān)規(guī)定，導(dǎo)致承租人在維權(quán)中，往往處于被動地位。梁律師利用其專業(yè)知識，告知韓先生按照《中共中央紀(jì)委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳關(guān)于加強監(jiān)督檢查進一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》之規(guī)定，在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的精神執(zhí)行。據(jù)此，參照《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償暫行辦法》第9條“生產(chǎn)經(jīng)營者承租房屋的，依照與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補償費；沒有約定的，由被征收人參照本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對生產(chǎn)經(jīng)營者給予適當(dāng)補償”的規(guī)定，承租人韓先生是有權(quán)利獲得其停產(chǎn)停業(yè)損失補償費的。

針對此部分停產(chǎn)停業(yè)損失補償費，韓先生可以向出租人提起民事訴訟，要求其返還補償費。因為民事訴訟韓先生會面臨較大的舉證責(zé)任，不但要證明補償款中是否包括停產(chǎn)停業(yè)損失費，還要證明停產(chǎn)停業(yè)損失費的額度，這無疑給韓先生勝訴造成一定的阻礙。所以，梁律師還提出另一個思路，就是依據(jù)上述規(guī)定，可以向騰退部門提出補償申請，看騰退部門作何答復(fù)。如果騰退部門不作為，便可以對其提起行政訴訟，主要目的就是希望通過訴訟能夠使騰退部門在出租人和韓先生之間搭建起溝通的橋梁，以便于韓先生獲得合理的補償費。

最后，筆者想提醒經(jīng)營性用房的承租人，在簽訂租賃合同之時，一定要將征收補償款分配問題約定在條款之中。如果簽訂的當(dāng)時沒有約定，也可以再次簽訂補充合同，將該問題約定清楚。若現(xiàn)在已經(jīng)面臨征收拆遷，合同之中也未曾有相關(guān)規(guī)定，且承租人不同意支付補償款，則建議向?qū)I(yè)的拆遷律師咨詢，拆遷律師會針對具體的案件提出具體的維權(quán)方案。