導讀：2017年即將過去，2018年正在無聲無息的向我們走來。經(jīng)過一年維權(quán)努力的廣大被征收人辛苦了，專業(yè)征收維權(quán)律師同樣也不容易。那么，在過去的一年中，征地拆遷領(lǐng)域究竟有哪些陷阱是被征收人遇到頻率最高的呢？面對這些一再出現(xiàn)的“坑”，被征收人又該通過什么辦法將其逐一填平，最終收獲公平、合理的補償呢？

TOP5?房屋評估陷阱

房屋價格評估可能是征收中最容易讓被征收人迷糊的一個環(huán)節(jié)，原因就在于其具有極強的專業(yè)性，一般人看不懂也搞不明白。這里面可能出現(xiàn)“貓膩”的地方非常多，但我們不能要求廣大被征收人都成長為這方面的“專業(yè)人士”。簡單來說，其實就一點：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格！市場比較法，就是法定的房屋征收中價值評估的“必選”評估方法，其他方法只能作為輔助、補充性質(zhì)加以運用，而不得取代市場比較法的絕對統(tǒng)治地位。而市場比較法的基本原理，是普通老百姓都能明白的事兒——我的房屋的價格，和周邊、隔壁類似面積、性質(zhì)的房屋的價格應(yīng)當是相類似的，如果差得太遠，那就很可能不正常了。

實踐中，評估中存在的問題主要有二：一是程序不合法，該入戶沒入戶，該簽字的沒簽字，或是偽造了部分材料；二是實體方法選擇錯誤。這二者都有可能導致評估出來的結(jié)果明顯偏低。被征收人要做的就是收集好程序方面存在問題的證據(jù)，對相關(guān)材料做好分析研判，一旦發(fā)現(xiàn)有存在問題的嫌疑的就要立即咨詢專業(yè)人士，以為日后針對征收補償決定的程序奠定基礎(chǔ)。

TOP4 逼遷（簽）陷阱

在《迫使被征收人搬遷，可以嗎？》的在明說法欄目中，楊在明律師詳細解讀了各種常見的逼遷招數(shù)?；旧现v，任何一個被征收人，只要你對征收補償方案中提出的補償標準、數(shù)額不滿而拒絕在一開始就配合征收盡早簽約，那么逼遷就是你必然要面對的，完全躲不過去。這類事情，發(fā)動的主動權(quán)牢牢掌握在征收方手上，被征收人只能處于“下風”位置去一個一個應(yīng)付。而被征收人“反客為主”的關(guān)鍵，就在于能否通過有力的法律途徑來抓住違法征收項目的“七寸”。除此之外，幾乎別無良法。

逼遷大致分為兩種形式：一是“剛性”的，譬如老百姓所熟悉的斷水、斷電、斷路，砸門窗，騷擾恐嚇；二是“柔性”的，譬如臭名昭著的“株連式”，以及各種花樣繁多的“處罰程序”（最為匪夷所思的當屬計劃生育問題居然都會在此時被拿出來做文章）。無論哪種，被征收人原則上有一步是必須走的：運用法律武器懟回去！兵來將擋，水來土掩；你有來言，我有去語。實踐中太多的被征收人在剛一與這些招數(shù)“短兵相接”時就“不行了”，乖乖的選擇去簽訂不公平的補償協(xié)議，這是十分遺憾的事情。事實上，這種“一般化”的方法，對付的也就是一般化的人，被征收人維權(quán)的堅強意志與堅定信念，此時顯得尤為重要。

TOP3 補償協(xié)議陷阱

征收補償協(xié)議陷阱，是廣大被征收人最為深惡痛絕的一類。對于一些被征收人而言，經(jīng)歷了前面漫長、曲折的協(xié)商、博弈過程，到簽協(xié)議時已是精疲力竭，見著協(xié)議就跟見著錢和房一樣的激動。而這一“激動”，便正好落入征收方精心設(shè)計的圈套之中，所簽下的協(xié)議與所看到的協(xié)議完全不是一個概念。事實上，無論是老百姓口口相傳的“空白協(xié)議”“陰陽合同”，還是所謂的“不留底”“約定不明確”等問題，歸結(jié)起來都是一個：在征收補償?shù)摹按髷?shù)額”面前，被征收人失去了足夠的理性與辨識能力，而這的確是人性的弱點，很難從根本上完全加以避免。（其性質(zhì)類似于簽投資理財協(xié)議或者買古董，經(jīng)常簽完之后反悔）

那么怎么辦呢？簡單的說，有一點建議是絕對有效的：就補償協(xié)議的文本，不要在見著的第一時間就同意簽字。而是要設(shè)法將與征收方談話的內(nèi)容進行錄音，保留好就補償安置事宜進行協(xié)商的證據(jù)，將協(xié)議文本內(nèi)容先搞到手，拿去咨詢“局外人”或者專業(yè)征收維權(quán)律師，或者至少自己冷靜下來想一想再做決定。當局者迷，旁觀者清，永遠是真理；太快做決定，也往往容易很快后悔。

TOP2 違建陷阱

從嚴格意義上講，“以拆違促拆遷”也是逼遷的一種形式，而且屬于“剛?cè)岵毙停杭扔邢喈數(shù)膹娭屏?，又有依法查處違法行為的合法外衣。違建問題在我國屬于歷史遺留問題，各地都有，城市鄉(xiāng)下都有，一旦房屋面臨征收，一個劃片之中合法的、違法的建筑都混雜在一起，想分清絕不是那么容易的。這就給征收方加以“運作”創(chuàng)造了條件。

那么被征收人該如何應(yīng)對呢？有用的就3點：第一，在拆遷到來前，抓緊把證補齊。房證、地證都有，甚至手握最新?lián)Q發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)屬登記證書，房、地合成一個證，什么也不怕；第二，努力辨識拆違行為的性質(zhì)。如果確系在征收項目啟動前后開始的拆違，則具有“以拆違促拆遷”的外部特點，那么被征收人就要認真考慮依法維權(quán)了。因為此時的拆違損失的是你的補償權(quán)益，其影響要比一般的違建查處嚴重得多；第三，盯住拆違程序，尤其是“責令限期拆除決定書”這類的行政處罰決定。實踐中，這類帶“責令”二字的文書存在程序問題的可能性是很大的，被征收人一定要牢牢把握住。只要維權(quán)期限未錯過，那么機會就是很多的。

TOP1 強拆陷阱

違法暴力強拆，是征收中的“殺手锏”式的手段，也是廣大被征收人心頭之痛。被征收人一定要明晰一點，強拆的最大危害，并不是房子沒了、露宿街頭、無家可歸，而是房子沒了的同時，錢還沒拿到。如果補償款拿到了，那么房子難道不該被拆除么？因此，強拆實際上是圍繞補償款這一核心矛盾所產(chǎn)生的最極端的情形。

這里面需要被征收人把握的有兩點：一是要盡力守房，否則會使協(xié)商籌碼銳減；二是即使房屋遭違法強拆，維權(quán)仍有希望取得成果?！安鹆藳]簽”的情況下，維權(quán)大局“尚可”——積極捕捉強拆行為違法這點，進而在提起的程序中尋求協(xié)商平臺或獲取國家賠償是此時的當務(wù)之急。現(xiàn)階段，違法暴力強拆的現(xiàn)象呈明顯下降的趨勢，更多的地方政府選擇了通過法律途徑來下達征收補償決定或者責令交出土地決定，進而申請人民法院強制執(zhí)行。而若要應(yīng)對司法強拆，就必須要把功夫下在這兩類關(guān)鍵的“決定”上，將維權(quán)時點前提。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，把握事物的主要矛盾，那么其他“細枝末節(jié)”的邊緣性問題自然不會成為阻礙我們獲取公平、合理補償?shù)臄r路虎。上述5個坑，一個一個用我們的智慧與法律來填平它，公平合理補償后的幸福生活，也就在向我們招手了。