導(dǎo)讀：我們時(shí)常從媒體上看到這樣的消息：某某村拆遷，一戶(hù)分了大幾百萬(wàn)的補(bǔ)償款！言下之意，似乎這家人就成了“拆遷暴富”的真實(shí)案例，可以輕而易舉的在實(shí)現(xiàn)安置之后手握巨款安度余生了。然而，事實(shí)果真如此么？這好幾百元的補(bǔ)償款，真的“禁得起花”么？貨幣補(bǔ)償這種補(bǔ)償方式，被征收人又是否應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選擇呢？
據(jù)魯網(wǎng)近日?qǐng)?bào)道，陳德信（化名）三個(gè)月前去當(dāng)?shù)匚骺驼究捶繒r(shí)，周邊最好的二手房一平方才賣(mài)一萬(wàn)五六，但月初再去的時(shí)候，已經(jīng)漲到快兩萬(wàn)了，他覺(jué)得都是拆遷鬧得。去年12月初，濟(jì)南國(guó)際醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目房屋征收范圍確定，涉及濟(jì)南吳家堡14個(gè)自然村，當(dāng)月下旬，其中四個(gè)村先行啟動(dòng)拆遷。目前，四個(gè)村子已基本完成了搬遷工作。在陳莊村，記者看到建筑物上的門(mén)窗已被悉數(shù)拆除，墻上除了一個(gè)個(gè)大大的“拆”字外，還貼著不少周邊樓盤(pán)的促銷(xiāo)海報(bào)。
此時(shí)，村子里已找不到村民，只有幾個(gè)開(kāi)著電動(dòng)三輪的“破爛王”和正在拆遷的施工隊(duì)，施工隊(duì)的負(fù)責(zé)人告訴記者，村子月初就已經(jīng)搬空了，有不少人去西客站附近安了家。
陳莊村村民陳德信當(dāng)天正好開(kāi)車(chē)路過(guò)，在附近的加油站加油，這個(gè)月，他將拿到了380萬(wàn)的補(bǔ)償款，幾天前剛剛在濟(jì)南龍湖名景臺(tái)訂買(mǎi)了一套109平的二手房，全價(jià)將近230萬(wàn)。
“這套戶(hù)型比較好，差不多兩萬(wàn)一平，一般戶(hù)型的也要一萬(wàn)八九千了。”陳德信說(shuō)，去年秋天他就開(kāi)始在西客站周邊看房，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)大多數(shù)還沒(méi)有超過(guò)一萬(wàn)五，但現(xiàn)在這個(gè)價(jià)根本買(mǎi)不到了。
對(duì)于房子漲價(jià)，陳德信覺(jué)得就是拆遷鬧的，因?yàn)椴恢凰谫I(mǎi)房，他的鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親甚至還到高新區(qū)四處轉(zhuǎn)悠，他們手里都握著幾百萬(wàn)的現(xiàn)金，都是剛需。
不少村民買(mǎi)房選擇“一把清”
關(guān)于吳家堡拆遷每戶(hù)分到600萬(wàn)的說(shuō)法，陳德信并不認(rèn)同。他告訴記者，其實(shí)大多數(shù)家庭也就是分個(gè)四百多萬(wàn)，沒(méi)傳的那么多。據(jù)了解，按照政府此前制定的安置補(bǔ)償政策，如果按人頭補(bǔ)償，每人可以分到47㎡的安置房，如果不要安置房，而是要錢(qián)，那么貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)1.68萬(wàn)元/平米，這在中國(guó)是一個(gè)非常吉利的數(shù)字。最近有媒體報(bào)道，吳家堡一戶(hù)村民獲得了800萬(wàn)的補(bǔ)償，就是按照人頭領(lǐng)的錢(qián)，這戶(hù)人家有10口人。
不過(guò)，這樣的例子畢竟是少數(shù)，陳德信說(shuō)，現(xiàn)在村里剩下的大多是老人，年輕人都把戶(hù)口牽走了，所以選擇按宅基地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)娜藢?shí)際上更多，一般家庭的宅基地都是200多㎡，所以補(bǔ)償款都在四百萬(wàn)左右。
補(bǔ)400萬(wàn)也好，800萬(wàn)也罷，擺在拆遷村民面前最緊俏的問(wèn)題，是房子被拆了，需要有新的住處，而從小長(zhǎng)在這里又不想走太遠(yuǎn)，所以大多數(shù)人選擇在已開(kāi)發(fā)比較成熟的西客站置業(yè)。
西客站周邊一家房產(chǎn)中介的置業(yè)顧問(wèn)小孔告訴記者，上個(gè)月的時(shí)候，幾乎西客站所有的中介都去過(guò)拆遷的村子推銷(xiāo)二手房，這個(gè)月則是“收獲的季節(jié)”。
“大多數(shù)村民都是買(mǎi)一套，而且是全款一把清，根本沒(méi)考慮貸款的事?！毙】捉榻B，最近他手里已經(jīng)成交了三四套，都是吳家堡的拆遷戶(hù)，同事和同行的生意也很好。
拆遷或釋放超100億元購(gòu)買(mǎi)力
據(jù)了解，目前西客站附近新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目較為稀缺，住宅以二手房為主。
其中，落地較早的濟(jì)南龍湖名景臺(tái)最新二手房報(bào)價(jià)已普遍超過(guò)兩萬(wàn)元，而兩個(gè)月前的報(bào)價(jià)僅為1.6萬(wàn)元左右，而繼名景臺(tái)之后，龍湖在濟(jì)南第二個(gè)項(xiàng)目濟(jì)南龍湖水晶酈城也在2017年12月29日-31日進(jìn)行首次交付，一、三組團(tuán)的業(yè)主在元旦前拿到自己的新房鑰匙。記者注意到，包括濟(jì)南龍湖水晶酈城以及周邊外海中央花園、中間錦繡城、金科城等二手房最近報(bào)價(jià)也都上浮至1.7萬(wàn)元左右。
在小孔看來(lái)，吳家堡這次拆遷對(duì)西部樓市有很多利好，比如村民習(xí)慣了住大房子，所以即使一般的三口之家，也會(huì)選在不低于120平的三室兩廳置業(yè)，同時(shí)由于不少村民沒(méi)有固定工作，所以也有一些會(huì)選擇置業(yè)兩到三套，其中一套自住，另外的用于出租。
“這樣看的話(huà)，不只是住宅價(jià)格會(huì)出現(xiàn)上漲，商鋪和公寓的價(jià)格也應(yīng)該會(huì)上浮，比如龍湖名景臺(tái)二期，濟(jì)南龍湖新壹街的底層商鋪和公寓，價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始走高了?！毙】赘嬖V記者，龍湖新壹街緊鄰M1和R1軌交線(xiàn)路，濟(jì)南西站、濟(jì)南長(zhǎng)途客運(yùn)西站就在附近，區(qū)域內(nèi)有40萬(wàn)常住人口，20+高端社區(qū)、10余所學(xué)校，伴隨著高鐵商圈逐步成熟，該區(qū)域成為西部投資的黃金地帶。
那么問(wèn)題來(lái)了，究竟還有多少吳家堡人在等著買(mǎi)房，這些人手里一共有多少錢(qián)？
據(jù)《齊魯晚報(bào)》此前報(bào)道，僅陳莊村就有300戶(hù)居民約1500人，其中約7成選擇了貨幣補(bǔ)償，如果都按照47㎡測(cè)算，資金量約在8.3億元。
假設(shè)其他13個(gè)自然村與陳莊村人口相當(dāng)，選擇貨幣補(bǔ)償?shù)娜丝诒壤惨恢碌脑?huà)，那么整個(gè)吳家堡拆遷，將產(chǎn)生約116億元的現(xiàn)金流，這些錢(qián)很大程度上都將流向樓市。
“要是早買(mǎi)兩個(gè)月，就能省下幾十萬(wàn)??！”如今陳德信還在后悔自己出手晚了，不過(guò)他也告訴記者，準(zhǔn)備從剩下的160萬(wàn)里再拿出80萬(wàn)做首付，再給兒子從附近買(mǎi)套小點(diǎn)的。
在明律師認(rèn)為，上述報(bào)道無(wú)疑真實(shí)反映了當(dāng)前農(nóng)村宅基地上房屋拆遷的補(bǔ)償安置現(xiàn)狀。這里至少有3點(diǎn)值得廣大被征收人關(guān)注并思考：
其一，純貨幣補(bǔ)償究竟要不要選？我們以北京市的規(guī)定為例來(lái)做說(shuō)明?！侗本┦屑w土地房屋拆遷管理辦法》第13條規(guī)定，宅基地上的房屋拆遷，可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。也就是說(shuō)，被拆遷人對(duì)于補(bǔ)償安置方式，是有權(quán)選擇的。實(shí)踐中，第三種“有條件的地區(qū)”已經(jīng)不多了，因?yàn)橥恋刭Y源是極為稀缺的，那么主要就剩下貨幣補(bǔ)償和房屋安置這兩種補(bǔ)償方式可供選擇了，上文中的情形也就是如此。
《辦法》第14條規(guī)定，按照前款規(guī)定對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償?shù)?，不再進(jìn)行房屋安置或者另行審批宅基地。這也就是說(shuō)，只要被拆遷人選擇了貨幣補(bǔ)償，就不會(huì)存在既分房又分錢(qián)的情形，文中提及的購(gòu)房居住是“剛需”就是這一選擇的結(jié)果。
故此，在拆遷項(xiàng)目啟動(dòng)后周邊房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，究竟要房還是要錢(qián)，就是被征收人必須慎重抉擇的事情了。
其二，貨幣補(bǔ)償安置的計(jì)算辦法能否真實(shí)反映市場(chǎng)狀況？我們知道，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，補(bǔ)償款的數(shù)額主要受被征收房屋周邊類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的影響。在房屋價(jià)格評(píng)估環(huán)節(jié)，其主要適用的評(píng)估方法也是市場(chǎng)比較法。而需要注意的是，農(nóng)村宅基地拆遷的補(bǔ)償計(jì)算方法，可是未必如此。其所謂“宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)”是否能夠真實(shí)、客觀(guān)的反映一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅的均價(jià)，以及未來(lái)的城市規(guī)劃發(fā)展等情況，就是個(gè)問(wèn)題了。一旦這一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲存在滯后，那么被征收人拿到的補(bǔ)償款就有可能難以在原房屋周邊或類(lèi)似地段購(gòu)買(mǎi)到居住條件理想的房屋。手握巨款而買(mǎi)不起合適的房屋，就可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
其三，每平米1.68萬(wàn)元尚且存在購(gòu)房選擇上的壓力，那么過(guò)低的宅基地上房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被征收人須謹(jǐn)慎接受。被征收人需要獲得的，是公平、合理的征收補(bǔ)償。所謂“公平、合理”，被中紀(jì)委、監(jiān)察部的文件表述為“生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”。倘若您所在的地方拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)明顯偏低，不能確保您購(gòu)買(mǎi)到與原居住條件相比略有提升的房屋，那么這樣的補(bǔ)償協(xié)議要不要簽，要不要通過(guò)法律途徑維護(hù)自身的合法補(bǔ)償權(quán)益，也就是需要被征收人嚴(yán)肅考慮的問(wèn)題了。
畢竟，所謂領(lǐng)了800萬(wàn)補(bǔ)償款“拆遷暴富”的說(shuō)辭，不過(guò)是媒體輿論的炒作，真實(shí)情形如何，自然是廣大農(nóng)民朋友冷暖自知……
