導(dǎo)讀：在房屋征收實(shí)踐中，評(píng)估報(bào)告和最終評(píng)估結(jié)果對(duì)被拆遷人的利益可以說是至關(guān)重要的，直接決定房屋能否得到公平的估價(jià)和獲得滿意補(bǔ)償。很多人提到房屋評(píng)估都會(huì)感覺太專業(yè)，自己弄不懂，非常依賴和相信征收方及評(píng)估機(jī)構(gòu)。其實(shí)這一環(huán)節(jié)也隱藏著很多圈套，如不引起重視，很可能最后自己吃了虧還蒙在鼓里。下面，在明律師就談幾個(gè)評(píng)估中最容易出問題的地方，提請(qǐng)您多加留心……

問題一：評(píng)估機(jī)構(gòu)，你有權(quán)選擇

要想有一個(gè)滿意的評(píng)估報(bào)告，首先要選擇一個(gè)合適的評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估水平、評(píng)估方法的選用等對(duì)最終的評(píng)估結(jié)果有很大的影響?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》針對(duì)日益尖銳的拆遷矛盾，在第20條做出規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。即在房屋拆遷過程中，法律規(guī)定是由被拆遷人決定選用哪家評(píng)估公司，而不是直接由征收方?jīng)Q定。被征收人在確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的過程中具有主導(dǎo)權(quán)，因此現(xiàn)實(shí)中如果有政府單方面選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法肯定是不合法的。這一規(guī)定對(duì)被征收人維護(hù)自己的合法權(quán)益、拿到一個(gè)公平合理的補(bǔ)償是十分有利的，大家一定要用法律的武器積極維護(hù)自己的權(quán)利，而不要在稀里糊涂中輕易放棄權(quán)利。

問題二：評(píng)估人員必須見到、入戶

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第12條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

所以實(shí)踐中如果評(píng)估人員門都沒進(jìn)，你連人也沒看到，就見到了房屋征收部門送交的評(píng)估報(bào)告，這一定是違法的。大家還要注意確認(rèn)來查勘、調(diào)查的人員是否具有相應(yīng)的資質(zhì)，因?yàn)椴皇鞘裁慈硕加羞@個(gè)權(quán)利，必須具有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格的人才行。且在整個(gè)評(píng)估過程中，人、評(píng)估機(jī)構(gòu)要吻合，不得出現(xiàn)半道隨意換人、換機(jī)構(gòu)的情形。如果發(fā)現(xiàn)了，被征收人都有權(quán)動(dòng)用救濟(jì)途徑對(duì)評(píng)估結(jié)果提出異議。

問題三：評(píng)估報(bào)告作出的程序要合法

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的規(guī)定，提醒大家注意兩個(gè)程序問題：

其一，整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。大家注意你收到的評(píng)估報(bào)告一定要符合這個(gè)規(guī)定，尤其是簽字不能涉嫌偽造，否則這份評(píng)估報(bào)告就不是合法有效的。

其二，房屋征收部門在接到評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的分戶評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告，即評(píng)估報(bào)告必須向被征收人合法送達(dá)。

問題四：評(píng)估方法要合理

房屋評(píng)估方法也是決定評(píng)估結(jié)果的一項(xiàng)重要因素，對(duì)此大家也要引起足夠重視。《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第13條規(guī)定：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估……

廣大被征收人需謹(jǐn)記，當(dāng)前的征地拆遷領(lǐng)域里，市場(chǎng)比較法是必須優(yōu)先選用的評(píng)估方法，收益還原法和成本法也有適用的空間，但我們發(fā)現(xiàn)實(shí)踐中有的地方長(zhǎng)期熱衷于基準(zhǔn)地價(jià)修正法或成本重置法，這可能就存在不合法的問題。方法不對(duì)，出來的結(jié)果自然對(duì)不了，那么被征收人就可以考慮動(dòng)用異議的權(quán)利了。

問題五：評(píng)估時(shí)點(diǎn)很重要

一個(gè)具體的拆遷項(xiàng)目，從立項(xiàng)到批準(zhǔn)到最終決定征收，往往都要經(jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)間。因此，評(píng)估時(shí)間點(diǎn)的確定就會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果造成很大影響。尤其是對(duì)北上廣這樣房?jī)r(jià)波動(dòng)很大的城市來說，我們經(jīng)?？吹剑蟼€(gè)月剛賣掉房子，下個(gè)月就漲了十幾萬。對(duì)于評(píng)估時(shí)間，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第10條規(guī)定：被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。由此可見有些征收方在房屋征收決定公告之前就進(jìn)行評(píng)估，很長(zhǎng)時(shí)間之后才正式公告征收決定，這種做法對(duì)被征收人可能是很不利的，既不合規(guī)也不合理，所以大家對(duì)房屋評(píng)估的時(shí)點(diǎn)一定要引起足夠的重視，否則很可能糊里糊涂的吃了大虧。

問題六：對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議？至少3種救濟(jì)方式！

房屋評(píng)估報(bào)告是房屋評(píng)估中的關(guān)鍵所在，也是很容易發(fā)生糾紛的一個(gè)環(huán)節(jié)，那么當(dāng)被征收人對(duì)房屋評(píng)估報(bào)告的結(jié)論不服時(shí)，應(yīng)該怎樣救濟(jì)呢？

其一，對(duì)評(píng)估結(jié)果申請(qǐng)復(fù)核

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)時(shí)應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問題。故此，平時(shí)積累一些這方面的知識(shí)是有必要的，至少在提出異議時(shí)大家能知道要提些什么。

其二，申請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第22條的規(guī)定，如果被征收人對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果還有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。專家委員會(huì)是由房地產(chǎn)估價(jià)師以及價(jià)格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成的，具有比評(píng)估機(jī)構(gòu)更高的專業(yè)性和權(quán)威性，通常能夠獨(dú)立、客觀的進(jìn)行鑒定，被征收人也可以考慮通過這種方式進(jìn)行維權(quán)。

其三，訴征收補(bǔ)償決定

這是對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的終極救濟(jì)渠道，也是一種可行性較高的辦法。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第22條之規(guī)定，被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《條例》第26條規(guī)定處理，也就是復(fù)議或者訴訟征收補(bǔ)償決定。而在庭審中，法院也會(huì)依職權(quán)對(duì)涉案評(píng)估報(bào)告的合法性進(jìn)行調(diào)查。在訴訟或者復(fù)議的過程中，專業(yè)律師將會(huì)對(duì)征收程序的每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)程序，每一個(gè)主體進(jìn)行嚴(yán)格的審查和檢驗(yàn)。大量的案例證明，很多違法行為都是在這個(gè)階段被發(fā)現(xiàn)并得到法院的確認(rèn)。出于維權(quán)力度和阻滯強(qiáng)拆的考慮，一般建議被征收人要堅(jiān)決對(duì)補(bǔ)償決定提起行政訴訟，切不可隨意放棄這一環(huán)節(jié)。

在明拆遷律師最后想指出的是，拆遷評(píng)估是個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的技術(shù)性工作，很多被征收人以前對(duì)此沒有多少經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)。我們所做的，其實(shí)就是希望通過我們的總結(jié)歸納為大家在拆遷評(píng)估中提供一些助力。征收評(píng)估最終不但會(huì)影響自己的補(bǔ)償效果，還會(huì)成為征收維權(quán)的基礎(chǔ)，請(qǐng)大家一定不要忽視和浪費(fèi)任何一個(gè)法律賦予的權(quán)利，在明律師也會(huì)在這個(gè)過程中隨時(shí)為您提供最有效的法律咨詢和支持，希望大家都能得到一個(gè)滿意的補(bǔ)償結(jié)果。