導(dǎo)讀：在明拆遷律師所接待的大量咨詢，都是房屋已被強(qiáng)拆后無(wú)助被征收人的求援，最長(zhǎng)的甚至已超過(guò)了10年。無(wú)疑，房屋已被拆會(huì)導(dǎo)致征收維權(quán)面臨較大的困難，超過(guò)5年的就更是困難重重。那么，被征收人究竟該怎樣做才能“未雨綢繆”，給隨時(shí)可能爆發(fā)的強(qiáng)拆打一劑預(yù)防針呢？面對(duì)征收拆遷中最常出現(xiàn)的3種被動(dòng)局面，被征收人能夠忍氣吞聲默認(rèn)下來(lái)嗎？本文，在明律師以一個(gè)全新的視角來(lái)解析強(qiáng)拆問(wèn)題……

要點(diǎn)一：警惕意見“被代表”

事實(shí)上，在征收拆遷的最初階段，政策和法律均賦予了被征收人充分的意見表達(dá)權(quán)利，即通常所說(shuō)的“知情權(quán)、參與權(quán)、申訴權(quán)和監(jiān)督權(quán)”。但遺憾的是，很多人根本無(wú)從得知征收行為的啟動(dòng)，也就談不上行使提出意見的權(quán)利了。

在這一階段，被征收人需提防兩類“被代表”：一是在農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷中，村民的意見被村委會(huì)、村干部代表。一個(gè)最樸素的認(rèn)知是，盡管《村民委員會(huì)組織法》規(guī)定了“村民代表會(huì)議”之說(shuō)，但對(duì)于涉及征收土地的重大事項(xiàng)，召開由全體村民參加的村民大會(huì)才是合法的民主程序。僅僅由幾個(gè)“村民代表”關(guān)起門來(lái)做決定是于法無(wú)據(jù)的。自然資源部的有關(guān)文件也明確規(guī)定，與征地有關(guān)的公告、通知必須公示到村組，確保每位村民都能看到，而不是僅僅下發(fā)到村組之后就“悶”起來(lái)進(jìn)行暗箱操作。

二是在國(guó)有土地上房屋征收中的“舊城區(qū)改建”類項(xiàng)目中，少部分被征收人的意見被多數(shù)人所代表。這里面需要關(guān)注的是4類程序：

其一，最初的改造意愿征詢程序，如果對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存疑，就不宜草率地表態(tài)同意，更不可為了一點(diǎn)微不足道的激勵(lì)政策而隨意表態(tài)簽字，過(guò)后又想著反悔；

其二，對(duì)擬定的征收補(bǔ)償方案要及時(shí)提出意見并要求聽證，一些地方此類項(xiàng)目的聽證屬于法定必經(jīng)程序，可以不受“多數(shù)人”意見的制約而獨(dú)立的發(fā)表意見；

其三，不執(zhí)著于各類早搬早簽獎(jiǎng)勵(lì)，不落入“捆綁式獎(jiǎng)勵(lì)”的窠臼，否則你就只能自愿當(dāng)多數(shù)，而放棄依法維權(quán)；

其四，預(yù)簽協(xié)議需特別謹(jǐn)慎，不輕易給達(dá)到規(guī)定的簽約比例做“基數(shù)”。須知，預(yù)簽約的內(nèi)容將極有可能在不久的將來(lái)轉(zhuǎn)化為具有法律約束力的正式征收補(bǔ)償協(xié)議文本內(nèi)容，不是可以隨意反悔、重簽的事情。而你的預(yù)簽約與否，將會(huì)間接的對(duì)其他被征收人的實(shí)質(zhì)性權(quán)利產(chǎn)生影響。

避免意見“被代表”，就能有效的拉長(zhǎng)征收維權(quán)的戰(zhàn)線，削減后面可能發(fā)生逼遷、強(qiáng)拆情形的鋒芒。這一階段看似離強(qiáng)拆尚遠(yuǎn)，但實(shí)際上這才是未雨綢繆的真正正確時(shí)間點(diǎn)。餓了才想起來(lái)做飯，老百姓都懂得沒有這么過(guò)日子的。

要點(diǎn)二：提防遍地開花的“被違建”

在征收拆遷領(lǐng)域中，違建已然成為一個(gè)與之相伴相生的嚴(yán)重社會(huì)問(wèn)題，而不僅僅是法律問(wèn)題。單純從法律層面來(lái)看，是否違建似乎并不難判定，主要看房屋、建筑是否違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃或者土地管理法律制度。但從現(xiàn)實(shí)層面而言，將本不屬于違建的房屋人為認(rèn)定為違建，進(jìn)而以極低的補(bǔ)償促使被征收人簽約搬遷的情形卻占據(jù)了相當(dāng)大的比重，即令老百姓深惡痛絕的“以拆違促拆遷”。無(wú)疑，這種帶有先天不正當(dāng)行政目的的做法不僅直接侵害被征收人的合法補(bǔ)償權(quán)益，更會(huì)令政府的公信力嚴(yán)重喪失，引發(fā)一系列更為復(fù)雜的社會(huì)矛盾和沖突。甚至可以說(shuō)，長(zhǎng)此以往，真正的違法建筑反而不那么容易拆動(dòng)了，反倒是被違建的房屋一座接一座的直接被行政機(jī)關(guān)強(qiáng)制拆除。

房屋拆遷維權(quán)

對(duì)于廣大被征收人而言，要提防自己的房屋遭遇“被違建”，可從以下3點(diǎn)入手：

一是在征收前盡量確保自己的房屋證件齊全，能補(bǔ)辦要盡早申請(qǐng)補(bǔ)辦。即使一時(shí)補(bǔ)不下來(lái)，申請(qǐng)了也比沒申請(qǐng)要強(qiáng)；

二是要加強(qiáng)對(duì)房屋調(diào)查登記環(huán)節(jié)的重視，因?yàn)榉课菔欠駥儆谶`建，在這一階段房屋征收部門要聯(lián)合多部門拿出一個(gè)意見來(lái)。如果對(duì)這一認(rèn)定結(jié)果不服，可以及時(shí)行使救濟(jì)的權(quán)利，提起復(fù)議或者訴訟；

三是要及時(shí)針對(duì)有關(guān)部門作出的責(zé)令限期拆除類文件進(jìn)行應(yīng)對(duì)，尤其是不可超過(guò)6個(gè)月的起訴期限。同時(shí)，對(duì)于一些并非由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或土地行政主管部門作出的“違建拆除通知”，被征收人也需予以留心，避免“陰溝翻船”。譬如在明拆遷律師近日代理的一起案件中，當(dāng)?shù)厮块T竟向被征收人下達(dá)了一份類似的拆除通知，其理由是被征收人的房屋占用河道行洪區(qū)，危及公共安全……

要點(diǎn)三：留神遭遇“被危房”

通過(guò)“排險(xiǎn)除?！眮?lái)強(qiáng)制拆除待征收房屋是近年來(lái)各地頻繁出現(xiàn)的情形。尤其是在以棚戶區(qū)改造項(xiàng)目為龍頭的各類舊城區(qū)改建項(xiàng)目成為房屋征收的主力軍的情況下，危房認(rèn)定這一招無(wú)疑擁有了更大的發(fā)揮空間。畢竟，“棚戶”與“危房”從概念上看似乎相距不遠(yuǎn)。

要應(yīng)對(duì)這一來(lái)勢(shì)洶洶的強(qiáng)拆威脅，被征收人可著重理解以下3方面問(wèn)題：

一是危險(xiǎn)房屋的鑒定申請(qǐng)依據(jù)《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》只能由房屋所有人或使用人來(lái)提出，而不能由街道辦、房屋征收部門等“衙門口”來(lái)提。這一點(diǎn)已為最高院近日發(fā)布的“第二批征收拆遷典型案例”所確定；

二是危險(xiǎn)房屋的鑒定等級(jí)，一般劃分為A-D級(jí)，其中D級(jí)“承重結(jié)構(gòu)承載力已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現(xiàn)險(xiǎn)情，構(gòu)成整幢危房”且無(wú)修繕價(jià)值時(shí)才屬于“需立即拆除”的情形，而A-C級(jí)并不需要立即拆除。在危房鑒定實(shí)踐中，D級(jí)危房的鑒定有著十分嚴(yán)苛的標(biāo)準(zhǔn)，決不是隨便一幢房屋就會(huì)被輕易鑒定為D級(jí)的。正規(guī)的危房鑒定決不會(huì)刻意做“升級(jí)”處理，因?yàn)槲７康奶幹猛瑯有枰獎(jiǎng)佑谜呢?cái)政經(jīng)費(fèi)；

三是對(duì)于已經(jīng)列入某一項(xiàng)目征收范圍的房屋，原則上不應(yīng)適用危房鑒定的程序來(lái)進(jìn)行操作，而應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定來(lái)執(zhí)行征收補(bǔ)償這一程序。“以拆危促拆遷”，本身就存在適用法律錯(cuò)誤的先天缺陷。

律師提醒

在明拆遷律師最后想提示大家的是，所謂的“防違法強(qiáng)拆”絕不是單純指如何“抵擋挖掘機(jī)”。事實(shí)上，挖掘機(jī)真的開到家門口那是基本抵擋不了的，最聰明的被征收人也不過(guò)是在做好取證準(zhǔn)備的前提下盡快開溜，能跑多快跑多快，盡量避免被強(qiáng)行帶到某個(gè)小黑屋里去。而上述3大方面被動(dòng)局面則是被征收人真正需要重視的規(guī)律性的情況，只要找到依法應(yīng)對(duì)的規(guī)律，那么就能做到有效規(guī)避違法強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)，在“違法強(qiáng)拆”究竟動(dòng)還是不動(dòng)這一問(wèn)題上與征收方進(jìn)行博弈，最大限度的保留自己協(xié)商談判以提升補(bǔ)償?shù)幕I碼。