導(dǎo)讀：近年來(lái)，各地的“棚戶區(qū)改造工程”不斷升溫，真棚戶區(qū)和假棚戶區(qū)魚目混雜。這些狀況的背后，隱藏的是被拆遷人可能利益損失的重大隱患。本文，北京在明律師事務(wù)所的黃曉麗律師為大家歸納了此類項(xiàng)目的5大關(guān)鍵點(diǎn)，以便被征收人及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，更好的維護(hù)自身合法權(quán)益……

關(guān)鍵點(diǎn)一：防止棚戶區(qū)改造擴(kuò)大化

棚戶區(qū)改造的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)應(yīng)該是改善住房困難群眾的居住條件，消除城市發(fā)展瓶頸和安全隱患。然而，現(xiàn)實(shí)中我們發(fā)現(xiàn)有些政府甚至把十多年前開發(fā)的別墅群劃為棚戶區(qū)改造的范圍，這就實(shí)在有些夸張了。也有些房屋雖處于老城區(qū)，但是修建時(shí)間不長(zhǎng)，并不破舊，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施和生活環(huán)境尚可，也被政府劃為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目范圍。這些做法都是嚴(yán)重違背國(guó)家棚戶區(qū)改造政策的實(shí)質(zhì)精神的?！氨慌飸簟笨梢哉f(shuō)是一種嚴(yán)重違法的征地拆遷行為，廣大被征收人完全可以收集證據(jù)針對(duì)征收決定提起復(fù)議或者訴訟，與此類行政目的不當(dāng)?shù)淖龇範(fàn)帯?/p>

關(guān)鍵點(diǎn)二：作出征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

“風(fēng)評(píng)”是國(guó)有土地上房屋征收拆遷過(guò)程中必不可少的環(huán)節(jié)，是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要方式。棚戶區(qū)改造的風(fēng)評(píng)更是如此。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第12條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的主要內(nèi)容包括：是否符合現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章，是否符合黨和國(guó)家的方針政策；是否兼顧了各方利益群體的不同需求，是否考慮了社會(huì)的穩(wěn)定性；是否經(jīng)過(guò)充分論證，是否符合大多數(shù)被征收群眾的意愿，所需的人力、財(cái)力、物力是否在可承受的范圍內(nèi)并且有保障；對(duì)被征收群眾利益和生產(chǎn)生活的影響，群眾對(duì)影響的承受能力，引發(fā)矛盾糾紛、群體性事件的可能性等等。如果政府在進(jìn)行棚戶區(qū)改造前沒有充分地做好風(fēng)評(píng)環(huán)節(jié)，就極易出現(xiàn)一些不好的結(jié)果。例如被征收人與征收工作人員發(fā)生對(duì)峙等。針對(duì)這一必經(jīng)程序，廣大被征收人可申請(qǐng)政府信息公開獲取相關(guān)材料從而進(jìn)行審查。

關(guān)鍵點(diǎn)三：征收補(bǔ)償方案要公開征求公眾意見

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第10條、第11條規(guī)定了征收補(bǔ)償方案的公開征求公眾意見程序?，F(xiàn)實(shí)情況中，很多棚戶區(qū)改造項(xiàng)目沒有將征收補(bǔ)償方案提前30日公布，征求公眾（尤其是被征收人）意見，而是在公布征收決定時(shí)同時(shí)將已確定的征收補(bǔ)償方案公布。這樣做的結(jié)果往往導(dǎo)致被征收人對(duì)回遷位置和其余補(bǔ)償方案的內(nèi)容不滿意，進(jìn)而提起行政復(fù)議，并極有可能接著提起行政訴訟。對(duì)于被拆遷人來(lái)說(shuō)，這樣是非常浪費(fèi)時(shí)間和精力的，對(duì)于拆遷方而言，其項(xiàng)目的進(jìn)展也會(huì)有很大程度的延誤，并很有可能承擔(dān)更為嚴(yán)重的敗訴風(fēng)險(xiǎn)。大家應(yīng)該重視法律賦予的這項(xiàng)權(quán)利，通過(guò)及時(shí)提出意見、要求聽證掌握棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的主動(dòng)權(quán)。

關(guān)鍵點(diǎn)四：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定要合法

現(xiàn)實(shí)情況中，很多被拆遷人都不知道自己擁有選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，進(jìn)而往往得不到令自己滿意的評(píng)估結(jié)果。實(shí)際上，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條、住建部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條都有規(guī)定，被拆遷人有權(quán)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商確定評(píng)估機(jī)構(gòu)，進(jìn)而合法地獲得公平合理的評(píng)估結(jié)果。即使協(xié)商選定未果，也應(yīng)當(dāng)通過(guò)搖號(hào)抽簽等方式由被征收人參與選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，而不得出現(xiàn)房屋征收部門一手包辦的情形。對(duì)此環(huán)節(jié)，各地一般都會(huì)制定更加詳細(xì)具體的地方性規(guī)定，老百姓需要及時(shí)了解，明晰自己的權(quán)利。

關(guān)鍵點(diǎn)五：對(duì)被征收房屋要按市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。國(guó)務(wù)院的規(guī)定已經(jīng)非常明確，被征收房屋的價(jià)值以類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)?，F(xiàn)實(shí)棚改項(xiàng)目中，政府往往會(huì)給被征收房屋的評(píng)估價(jià)值設(shè)一個(gè)上限，不能突破這個(gè)上限，而這個(gè)上限卻可能明顯低于市場(chǎng)價(jià)格。評(píng)估價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)，拿評(píng)估價(jià)格就買不到同等面積的新房，客觀上難以實(shí)現(xiàn)1:1的補(bǔ)償比例，更別提政策中所謂的“1:1.2”了。這種情況無(wú)疑是極不正常的，廣大被征收人可通過(guò)申請(qǐng)復(fù)核、申請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定、自行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行重新評(píng)估等多種途徑進(jìn)行救濟(jì)，并在訴征收補(bǔ)償決定的過(guò)程中全面揭露涉案評(píng)估存在的違法點(diǎn)，力爭(zhēng)扭轉(zhuǎn)評(píng)估結(jié)果顯著偏低的情況。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，棚戶區(qū)改造本質(zhì)上是一項(xiàng)利國(guó)利民的好政策，對(duì)于居住環(huán)境亟待改善的真正的棚戶區(qū)，在確保自身合法補(bǔ)償權(quán)益的前提下予以積極配合也是必要的。只要大家在遇到棚戶區(qū)改造項(xiàng)目時(shí)抓住這些關(guān)鍵的法律點(diǎn)，拿起法律的武器保護(hù)自己合法的利益，或者及時(shí)委托專業(yè)征收維權(quán)律師介入，必定能夠很好地享受這項(xiàng)好政策帶來(lái)的幸福生活。