導(dǎo)讀：在“以拆違促拆遷”類案件中，農(nóng)村集體土地上的廠房類建筑尤為容易中招。原因就在于相較于國有土地而言，集體土地上的建筑若要完全合法，所需辦理的審批、證件更多也更復(fù)雜，實(shí)踐中出現(xiàn)瑕疵的情形也更普遍。而廠房由于面積大，牽涉的補(bǔ)償數(shù)額也就大，也就成為了征收方的重點(diǎn)照顧對象……

1999年，王某與某村辦企業(yè)簽訂《承包合同書》，約定租賃土地6畝，用于生產(chǎn)經(jīng)營，后王某在所租用土地上建造房屋。2003年，由于原有生產(chǎn)車間和辦公區(qū)不夠用，經(jīng)村委會同意，王某又?jǐn)U建了生產(chǎn)車間、生活區(qū)、辦公區(qū)，至此，當(dāng)事人所建造房屋累計(jì)近3000平方米。

2017年，因某區(qū)域環(huán)境綜合提升項(xiàng)目，鎮(zhèn)政府需拆遷王某所建造的房屋。鎮(zhèn)政府尋找評估機(jī)構(gòu)對王某房屋進(jìn)行了評估，評估價(jià)格為290萬，加上停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，鎮(zhèn)政府同意共支付王某拆遷補(bǔ)償款400萬。王某認(rèn)為對其房屋的評估價(jià)格不合理，大大小小15個(gè)房間，平米數(shù)少的單價(jià)高一些，但平米數(shù)大的單價(jià)就非常低，最終導(dǎo)致總體評估價(jià)格偏低，故不同意簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

2017年5月，鎮(zhèn)政府張貼《限期拆除通知書》稱，王某的房屋屬違法建設(shè)，限其限期自行拆除，否則將予以強(qiáng)制拆除。2017年6月，鎮(zhèn)政府又向王某下發(fā)《強(qiáng)制拆除決定書》，稱決定于兩日后予以強(qiáng)制拆除。見征收方來勢洶洶，王某找到了北京在明律師事務(wù)所的馬麗芬律師團(tuán)隊(duì)，尋求專業(yè)的幫助。在明律師了解案情后，從各方面向王某做了詳細(xì)解釋，王某決定委托律師以維護(hù)其權(quán)益。

在明律師首先針對《限期拆除通知書》和《強(qiáng)制拆除決定書》向區(qū)政府提起行政復(fù)議申請要求撤銷，力爭將迫在眉睫的強(qiáng)拆暫停。就此，區(qū)政府通知雙方至區(qū)政府處了解情況、談判協(xié)商，律師提出《限期拆除通知書》和《強(qiáng)制拆除決定書》存在多處違法，但鎮(zhèn)政府沒有任何回應(yīng)，也沒有任何證據(jù)支持其行為的合法性。之后，鎮(zhèn)政府多次找王某協(xié)商，仍然稱其房屋為違法建設(shè)，催促王某簽協(xié)議搬家走人，以免徒增麻煩。

2017年9月，在經(jīng)過一次復(fù)議延期后，區(qū)政府最終作出復(fù)議決定，認(rèn)為鎮(zhèn)政府作出行政行為沒有證據(jù)、依據(jù)，撤銷其作出的《限期拆除通知書》和《強(qiáng)制拆除決定書》。然而幾乎就在同時(shí)，王某又收到了鎮(zhèn)政府作出的第2次《強(qiáng)制拆除決定書》……

律師當(dāng)機(jī)立斷向法院提起訴訟，要求撤銷該決定書。庭審中，鎮(zhèn)政府仍然無法提供任何證據(jù)。本案的訴訟預(yù)期結(jié)果非常明確，鎮(zhèn)政府必然敗訴。律師抓住此機(jī)會，提出希望法院能夠居中協(xié)調(diào)。律師及當(dāng)事人同鎮(zhèn)政府面對面協(xié)商，最終確定對房屋重新作出評估，由當(dāng)事人提供每個(gè)房屋的具體結(jié)構(gòu)。2018年3月，評估報(bào)告重新作出，估價(jià)結(jié)果為460萬，結(jié)合其他停產(chǎn)停業(yè)損失、房租損失、裝修費(fèi)用等，補(bǔ)償總額為540萬。2018年5月，當(dāng)事人簽訂了征收補(bǔ)償協(xié)議，補(bǔ)償總額成功提升140萬元！

【律師說法：以拆違促拆遷無礙補(bǔ)償提升】

以“拆違代拆遷”是現(xiàn)在房屋拆遷特別是集體土地上房屋拆遷的慣用手法。一說到違建，老百姓的第一個(gè)念頭是房屋是違法的，是肯定要被拆的，在這種心理下，大部分被拆遷人一看到違法建設(shè)通知書、強(qiáng)制拆除決定書之類，就糊里糊涂把補(bǔ)償協(xié)議給簽了。殊不知，即使是違法建設(shè)，對于其認(rèn)定和拆除均有嚴(yán)格的法律規(guī)定，須有權(quán)的行政部門經(jīng)法定的程序認(rèn)定后才能確認(rèn)為違建。而拆遷和拆除違建是兩套完全不同的法律程序，拆遷方?jīng)]有權(quán)力在拆遷過程中直接認(rèn)定違建，即使認(rèn)定也應(yīng)遵循《行政處罰法》《行政強(qiáng)制法》的相關(guān)規(guī)定。對于廣大被拆遷人而言，收到限拆決定之類的文書時(shí)，一定要抓住時(shí)機(jī)進(jìn)行復(fù)議或訴訟。本案中，鎮(zhèn)政府在評估報(bào)告作出后徑直作出《限期拆除通知書》和《強(qiáng)制拆除決定書》，沒有經(jīng)過任何調(diào)查就認(rèn)定涉案房屋未取得規(guī)劃許可屬于違法建設(shè)，顯然認(rèn)定事實(shí)不清、證據(jù)不足，且行政目的不當(dāng)，混用程序。在明拆遷律師正是抓住了這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，一復(fù)議一訴訟一舉擊破，為當(dāng)事人贏得了協(xié)商談判的重要籌碼。