導(dǎo)讀：我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)，征收維權(quán)是一個(gè)一環(huán)扣一環(huán)的整體，僅僅關(guān)注其中的某一個(gè)程序、某一個(gè)訴訟是不成的。對(duì)于被征收人而言，這就像一張考卷一樣，按點(diǎn)給分，點(diǎn)都抓到了分?jǐn)?shù)自然低不了。那么，征收維權(quán)中究竟有哪些“得分點(diǎn)”是大家務(wù)必要牢牢把握的呢？本文，在明律師列出這樣10個(gè)點(diǎn)，被征收人可以對(duì)照看看自己做得怎么樣。
得分點(diǎn)一：家庭成員團(tuán)結(jié)一心，房屋權(quán)屬無(wú)大問(wèn)題（10分）
這其實(shí)是兩個(gè)小點(diǎn)，各占5分。在征收實(shí)踐中，很多被征收房屋都存在多位所有權(quán)人共同共有的情形，最常見(jiàn)的就是一個(gè)家庭的成員共有。此時(shí)，家庭成員之間能否就補(bǔ)償安置事宜統(tǒng)一思想，平衡意見(jiàn)，一致對(duì)外就顯得尤為重要了。一旦“禍起蕭墻”“后院著火”，偷著樂(lè)的就只能是意欲速戰(zhàn)速?zèng)Q的征收方了?！胺只呓狻边@種招數(shù)，首先就是用在這類(lèi)家庭中的，極端情況下被征收人甚至要面臨一面征收維權(quán)，一面與家庭成員進(jìn)行民事訴訟這樣的尷尬境地，這是一定要堅(jiān)決避免的，正所謂“攘外必先安內(nèi)”。
房屋權(quán)屬則是個(gè)老大難問(wèn)題了。雖說(shuō)有沒(méi)有證很大程度上受到歷史遺留原因的影響，但征收方卻往往是“只認(rèn)證，不認(rèn)人”的高手——只要你的房屋沒(méi)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，就會(huì)被在一定的時(shí)間內(nèi)認(rèn)定為違法建筑，進(jìn)而威脅實(shí)施行政強(qiáng)拆并只給予極低的補(bǔ)償。故此，房屋權(quán)屬證明能有還是要有，在拆遷到來(lái)前能補(bǔ)辦的盡量補(bǔ)辦，即使未能補(bǔ)辦成功也要把申請(qǐng)補(bǔ)辦的過(guò)程進(jìn)行完整取證，尤其是注意保留行政機(jī)關(guān)對(duì)房屋歷史遺留原因?qū)е罗k證困難這一事實(shí)予以認(rèn)可的表態(tài)。
需要補(bǔ)充的是，對(duì)于那些在得知征收即將啟動(dòng)后盲目搶種、搶建的行為，被征收人還是不要參與為好。搶建出來(lái)的建筑，基本上不會(huì)有權(quán)屬證明，屬于給自己挖坑的愚蠢行為，很不值得提倡。
得分點(diǎn)二：項(xiàng)目啟動(dòng)第一時(shí)間知情（5分）
“知情權(quán)”是被征收人尤其是被征地農(nóng)民極其重要的權(quán)利。只有知情，才談得上維權(quán)；被完全蒙在鼓里，維權(quán)的條件只會(huì)被一再縮減。一般而言，國(guó)有土地上的房屋征收、棚戶(hù)區(qū)改造等項(xiàng)目在保障知情權(quán)方面做得相對(duì)比較好，各種通知、公告、征求意見(jiàn)基本能夠確保被征收人及時(shí)了解情況，獲取維權(quán)的足夠空間。而農(nóng)村集體土地征收則在此方面存在比較突出的問(wèn)題，標(biāo)志著項(xiàng)目即將啟動(dòng)的“征地告知”環(huán)節(jié)往往在基層村組難以落地，村民的知情權(quán)很容易就會(huì)被村委會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織予以剝奪。越是在這種情況下，廣大被征收人越要樹(shù)立這方面的意識(shí)，及時(shí)參與村民會(huì)議，隨時(shí)了解最新的村務(wù)公開(kāi)信息，從監(jiān)督村委會(huì)的工作開(kāi)始為維權(quán)做好準(zhǔn)備。
需要補(bǔ)充的是，實(shí)踐中一些被征收人收集信息的能力、意識(shí)很差，其反復(fù)強(qiáng)調(diào)“沒(méi)看見(jiàn)”的公告實(shí)際上征收方早就貼出來(lái)了，維權(quán)的期限也很可能已經(jīng)過(guò)了。須知，“沒(méi)看見(jiàn)”不等于人家沒(méi)公開(kāi)，多聽(tīng)多看始終是被征收人維權(quán)的重要基礎(chǔ)。
得分點(diǎn)三：積極回家守房，不演“空城計(jì)”（15分）
此點(diǎn)的重要性使其具有15分的分值，被征收人絕不可在此步驟上丟分。征收維權(quán)最忌諱“心太寬”，在明律師見(jiàn)識(shí)過(guò)很多這樣的被征收人，明明征收項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，甚至進(jìn)入了入戶(hù)評(píng)估、協(xié)商談判的重要階段，而被征收人卻仍然自顧自的選擇離家外出務(wù)工、求學(xué)進(jìn)而讓自己的房屋唱起了“空城計(jì)”。待房屋遭“偷拆”后又大呼征收方不依法行政。無(wú)疑，這種門(mén)戶(hù)大開(kāi)無(wú)人盯防的情形客觀上為征收方實(shí)施偷拆、誤拆等違法行徑創(chuàng)造了條件，更為自己的及時(shí)取證制造了困難和挑戰(zhàn)。事實(shí)上，只要被征收房屋始終有人居住使用，始終有人負(fù)責(zé)盯防，維權(quán)最重要的砝碼就會(huì)牢牢掌握在被征收人手中。道理很淺顯，希望廣大被征收人都能做到不折不扣的落實(shí)。
得分點(diǎn)四：盡早咨詢(xún)律師，未雨綢繆（10分）
盡早咨詢(xún)，要早到可能的項(xiàng)目初期，而絕不是出了各種問(wèn)題才想起吃藥、看病來(lái)。這里談“盡早咨詢(xún)律師”至少有兩點(diǎn)益處：其一，適時(shí)了解專(zhuān)業(yè)征收維權(quán)律師的情況，為自己今后有需要時(shí)聘請(qǐng)律師打好前站；其二，通過(guò)咨詢(xún)逐步明確自己的維權(quán)目標(biāo)。在咨詢(xún)中律師一定會(huì)詢(xún)問(wèn)“你的最終補(bǔ)償訴求是什么”這樣的問(wèn)題，而明晰這一問(wèn)題的答案無(wú)疑對(duì)于被征收人來(lái)說(shuō)是極為重要的。弄清在征收維權(quán)中的“需要”和“想要”，以需要為底線，以想要為努力方向，放棄不切實(shí)際的過(guò)高補(bǔ)償訴求或委曲求全的低補(bǔ)償訴求，選定對(duì)自己未來(lái)生活最有利的補(bǔ)償安置方式，這是通過(guò)咨詢(xún)律師能夠首先確定的事情。
得分點(diǎn)五：主動(dòng)協(xié)商溝通不逃避（10分）
被征收人要敢于在征收維權(quán)律師的指導(dǎo)下與征收方展開(kāi)溝通接觸，摒棄無(wú)端的畏懼、抵觸心態(tài)，爭(zhēng)取不戰(zhàn)而屈人之兵。在明律師曾見(jiàn)到過(guò)太多見(jiàn)著征收方人員說(shuō)不出完整話的被征收人，首先從氣場(chǎng)上就輸了一頭，博弈的效果自然也會(huì)受到影響。要注意的是，維權(quán)中涉及補(bǔ)償安置細(xì)節(jié)的一些協(xié)商談判征收方是不允許被征收人的律師在場(chǎng)的，一味依賴(lài)律師往往不能實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償權(quán)益訴求的最大化。到了關(guān)鍵時(shí)刻，還是要勇于自己上，律師主要發(fā)揮一個(gè)不斷創(chuàng)造、搭建溝通機(jī)會(huì)的作用。
得分點(diǎn)六：冷靜應(yīng)對(duì)逼遷行徑不犯慫（15分）
我們多次講過(guò)，逼遷是征收中難以避免的現(xiàn)象，其違法成本一般遠(yuǎn)低于可能收益，因而理性的征收方很容易就會(huì)選擇這類(lèi)措施。逼遷的花樣繁多，概括起來(lái)無(wú)非“直接逼遷”和“株連式逼遷”兩類(lèi)，前者直接打擊被征收人本人及其房屋，后者則間接向被征收人施加壓力。很多情況下二者會(huì)被同時(shí)使出。此時(shí)，被征收人一定要“挺住”不能犯慫，這樣維權(quán)才會(huì)有足夠的時(shí)間和空間。實(shí)踐中，有的被征收人剛剛遭受到逼遷動(dòng)作就大乎“受不了”，甚至直接簽訂了補(bǔ)償協(xié)議。那么，疼是不疼了，維權(quán)也別維了。
征收維權(quán)是一個(gè)“你弱他就強(qiáng)”的此消彼長(zhǎng)過(guò)程，應(yīng)對(duì)逼遷有許多法律工具可用，也有很多總結(jié)出來(lái)的應(yīng)對(duì)策略、竅門(mén)，唯獨(dú)直接放棄是最不可取的。蕁麻多生刺毛，輕輕觸碰的確難受，但只要你發(fā)力握緊它，就什么事兒也不會(huì)有了。
得分點(diǎn)七：“以拆違促拆遷”下該訴堅(jiān)決訴（10分）
違建問(wèn)題處理好了，可直接收獲10分，因?yàn)椤盁o(wú)拆遷不違建”已成了現(xiàn)實(shí)。對(duì)于違建處置的應(yīng)對(duì)，過(guò)去講“打程序，不打?qū)嶓w”，如今則認(rèn)為“既要打程序，也要強(qiáng)調(diào)實(shí)體”。因?yàn)樵絹?lái)越多的房屋建筑事實(shí)上根本就沒(méi)有嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃，所謂“無(wú)證”多是由于各種歷史遺留原因所導(dǎo)致的。廣大被征收人需要謹(jǐn)記，只要見(jiàn)到“責(zé)令限期拆除”這類(lèi)文件就一定要堅(jiān)決提起復(fù)議或者訴訟，力保房屋不會(huì)被在短期內(nèi)實(shí)施行政強(qiáng)拆。一般而言，只要被征收人能夠頂住違建認(rèn)定的鋒芒，削減來(lái)敵的士氣，此類(lèi)本就先天不足的違建認(rèn)定往往會(huì)歸于不了了之。
借用征收方的“實(shí)話實(shí)說(shuō)”就是：你這房屋，只要同意目前的補(bǔ)償安置方案，簽下協(xié)議來(lái)我就不追究；不簽，我就當(dāng)是違建拆你……
得分點(diǎn)八：獎(jiǎng)勵(lì)金慎拿，模擬協(xié)議慎簽（5分）
這是兩個(gè)小點(diǎn)，但影響卻可能巨大。有多少被征收人犯了“丟西瓜撿芝麻”，分不清“大小多少”的錯(cuò)誤呢？簡(jiǎn)單地講，一旦領(lǐng)了征收中的各種獎(jiǎng)勵(lì)金，或者響應(yīng)號(hào)召簽訂了所謂模擬拆遷協(xié)議、預(yù)征收協(xié)議，那么就算是上了“套”了，再想解開(kāi)決非易事。
判斷的標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)：你是否對(duì)目前的補(bǔ)償安置方案完全滿(mǎn)意？如果是，那么上面這兩件事可以做；如果不是，那么請(qǐng)三思而后行。有一件事是肯定的，后悔藥很難買(mǎi)得到。
得分點(diǎn)九：兩大“要命”決定堅(jiān)決救濟(jì)（10分）
這兩個(gè)決定的名字大家已經(jīng)很熟悉了，這里只重復(fù)一遍名字：征收補(bǔ)償決定（城市房屋拆遷、棚戶(hù)區(qū)改造類(lèi)項(xiàng)目）和責(zé)令交出土地決定（農(nóng)村集體土地征收、部分地區(qū)的宅基地上房屋拆遷）。見(jiàn)著了就抓緊請(qǐng)律師抓緊訴，過(guò)了6個(gè)月辦法就不多了，等待被征收人的很可能就是司法強(qiáng)拆的挖掘機(jī)。而實(shí)踐中，通過(guò)律師的專(zhuān)業(yè)代理工作撤掉上述決定的案例可謂不勝枚舉，被征收人要對(duì)自己和律師充滿(mǎn)信心。
得分點(diǎn)十：征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂“臨門(mén)一腳”要打準(zhǔn)（10分）
大江大浪都闖過(guò)來(lái)了，大家請(qǐng)注意不要在小河溝里翻了船。如前所述，當(dāng)你和征收方通過(guò)多個(gè)回合的博弈、談判就補(bǔ)償安置達(dá)成了一致，簽約這個(gè)環(huán)節(jié)通常律師都是不在場(chǎng)的。此時(shí)，我們反復(fù)總結(jié)過(guò)的拆遷補(bǔ)償協(xié)議“陷阱”就又該浮現(xiàn)在被征收人的腦海中了：空白協(xié)議不能簽，簽完了要持有合同原件，安置房的違約責(zé)任要有約定，簽約的主體要明確適格，補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容要與主協(xié)議有效銜接……而在一些特殊情形下，有可能出現(xiàn)因客觀原因而導(dǎo)致協(xié)議內(nèi)容無(wú)法與補(bǔ)償內(nèi)容完全一致。此時(shí)，被征收人沒(méi)必要“認(rèn)死理”，而要及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)征收維權(quán)律師的意見(jiàn)。在獲得充分保障的情況下，只要你所要的補(bǔ)償及時(shí)履行到位了，在協(xié)議的文字上做一些變通也是可以允許的。
在明拆遷律師最后想提示大家的是，這100分拿滿(mǎn)了，并不意味著你一定能夠獲得滿(mǎn)意的征收補(bǔ)償。對(duì)于一些特定的案件，補(bǔ)償安置是很難令人滿(mǎn)意的。但通常而言，達(dá)到“公平、合理”的狀態(tài)是不成問(wèn)題的，至少能夠保證你的補(bǔ)償數(shù)額較沒(méi)能拿到分?jǐn)?shù)的被征收人有一個(gè)明顯的提升。在明律師也將全程為被征收人群體保駕護(hù)航，力促大家通過(guò)征收拆遷改善生活居住條件的夢(mèng)想都能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
