導(dǎo)讀：在廣大被征收人的印象中，一旦自己的房屋被認(rèn)定為違法建筑，一紙“責(zé)令限期拆除決定書”就會尾隨而至，房屋就會陷于遭城管部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府行政強(qiáng)拆的威逼之下。然而問題在于，并不是所有的“違建”都依法應(yīng)當(dāng)這樣處置的，有這樣4種類型的違建，行政機(jī)關(guān)就不得隨便對其下達(dá)限期拆除文書。那么，違建的拆除真的有例外嗎？來看看你的“違建”，是否有望逃過被強(qiáng)拆的結(jié)局……

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作者丨王小明

情形一：違法建筑并非“嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃”

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定，對于未取得規(guī)劃審批手續(xù)建造的建筑，由縣級以上的城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)。對其中尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除……據(jù)此，違建通?？煞譃椤耙话氵`建”和“嚴(yán)重違建”，對于程度并不嚴(yán)重的一般違建，罰款、改正、補(bǔ)辦證件即可，不需要限期拆除；對于嚴(yán)重違建，才應(yīng)當(dāng)限期拆除。這是行政法領(lǐng)域的“比例原則”在發(fā)揮作用，即對違法建筑的處置必須適度，不能過分。

對于2008年之前建造的房屋，則適用已被廢止的《城市規(guī)劃法》的規(guī)定。其第40條指出，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施；影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正，并處罰款。可見，近30年間城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)對違建問題的處置標(biāo)準(zhǔn)是統(tǒng)一的、連貫的，并非所有無證的違法建筑都要“一刀切”地采取限期拆除或者沒收的最強(qiáng)處置措施。

情形二：違法建筑確系建造者為實(shí)際居住需要搭建

“法不外乎人情”，行政法領(lǐng)域的重要原則之一就是行政合理性原則。違法建筑的形成原因是極為復(fù)雜的，很多時候不能將違建的責(zé)任完全施加于建造者一方頭上，而將政府本應(yīng)全力保障人民群眾基本居住生活條件的義務(wù)一筆勾銷。在一些大城市的城鄉(xiāng)接合部、城中村、城邊村，確因居住過于困難而無奈搭建違法建筑的情況是大量客觀存在的，任何人都不能以任何理由回避或無視。在明律師在《4口人住10平米，筒子樓林立，棚戶區(qū)改造為何盼不來？》一文中就記述了北方某一線城市的此類真實(shí)故事。事實(shí)上，只有切身居住于其間的人才能體會到個中辛酸滋味，其中艱辛非外人所能理解和想象，一些人的居住環(huán)境可以說比邊遠(yuǎn)農(nóng)村的宅基地上房屋還要惡劣得多。

在明律師愿甘冒重復(fù)的風(fēng)險，在此再次引述一下最高人民法院在一起針對北京市朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)的拆違行政糾紛案件再審中所作裁定的要旨（由山東省高級人民法院行政審判庭總結(jié)）：

責(zé)令限期拆除違法建設(shè)，不僅要明確違法建設(shè)的具體位置、范圍等內(nèi)容，還應(yīng)當(dāng)對相關(guān)建設(shè)進(jìn)行甄別，將確因基本居住需要、為保障身體健康而在必要限度內(nèi)進(jìn)行的搭建暫時排除在限期拆除的范圍之外。

故此，不分青紅皂白一律限期拆除，不僅不符合法律規(guī)則的明文規(guī)定，更不符合法律原則的精神理念：最小損害原則的要義即在于此，因拆違而導(dǎo)致群眾流離失所，并不妥當(dāng)。

情形三：涉案建筑僅是“無證”，但不違法

“無證”與“違法”的關(guān)系，可謂一言難盡。部分人主張無證建筑就一定是違法建筑，所涉的問題只是拆與不拆、罰與不罰、補(bǔ)償與不補(bǔ)償。但實(shí)踐中的確存在這樣一種情形：當(dāng)事人的房屋修建于1990年《城市規(guī)劃法》施行前，雖無建設(shè)工程規(guī)劃許可證甚至是房屋所有權(quán)證，但卻不違反當(dāng)時和今天的城市規(guī)劃，且依規(guī)申辦過相應(yīng)證件，能夠提供涉案房屋符合建造法律規(guī)定的證明材料。簡言之，這類房屋就是形式上差一些證件，但實(shí)質(zhì)上并不具有社會危害性和行政違法性。2018年初轟動征收拆遷領(lǐng)域的“許水云訴金華市婺城區(qū)政府行政強(qiáng)制及行政賠償案”中，最高人民法院在再審判決中即對涉案無證建筑做了如下認(rèn)定：

許水云位于金華市婺城區(qū)迎賓巷8號、9號的房屋未依法辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)，也未取得房屋所有權(quán)證，但案涉房屋確系在1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行前建造的歷史老房。對此類未經(jīng)登記的房屋，應(yīng)綜合考慮建造歷史、使用現(xiàn)狀、當(dāng)?shù)赝恋乩靡?guī)劃以及有關(guān)用地政策等因素，依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。改造工程指揮部與一審法院根據(jù)許水云提供的許寶賢、壽吉明繳納土地登記費(fèi)、房產(chǎn)登記費(fèi)等相關(guān)收款收據(jù)以及壽吉明私有房屋所有權(quán)登記申請書等材料，已經(jīng)認(rèn)定案涉房屋為合法建筑，許水云通過繼承和購買成為房屋所有權(quán)人，其對案涉房屋擁有所有權(quán)，任何單位和個人均不得侵犯。

據(jù)此，因歷史遺留原因所導(dǎo)致的違法建筑大量客觀存在，簡單地將無規(guī)劃審批手續(xù)的房屋一律視為違法建筑予以責(zé)令限期拆除，是一種錯誤、片面的認(rèn)識，不符合我國國情，更不符合行政行為保障民生的基本目的原則。

在明律師最后想提示廣大被征收人的是“情形四”：以拆違促拆遷。即已被劃入當(dāng)?shù)卣魇詹疬w范圍的房屋，違建認(rèn)定、處置依法應(yīng)于房屋征收決定作出前進(jìn)行。一旦房屋征收決定及征收補(bǔ)償方案公告，再將被征收人的房屋認(rèn)定為違建進(jìn)而威脅實(shí)施行政強(qiáng)拆，屬典型的行政目的不當(dāng)?shù)淖兿啾七w行徑，是打著拆違旗號所實(shí)施的侵害被征收人合法補(bǔ)償權(quán)益的做法，這是為征收法規(guī)所不容的。事實(shí)上，一旦涉案建筑被列入了征收項(xiàng)目區(qū)域，對其所進(jìn)行的“限期拆除”往往很難經(jīng)受得起法律的嚴(yán)格檢驗(yàn)，屬于“以拆違促拆遷”把戲的可能性很大。被征收人對這一危害極為嚴(yán)重的情形務(wù)必要提高警惕，及時委托專業(yè)征收維權(quán)律師介入，對相關(guān)限期拆除文書提起復(fù)議或者訴訟，阻滯行政強(qiáng)拆的進(jìn)逼，從而為獲取公平、合理的征收補(bǔ)償掃清障礙。

最后要補(bǔ)充的一點(diǎn)是，違建認(rèn)定、處置的法律問題是極為專業(yè)、復(fù)雜的，爭議性也很大，具體案情具體分析也是十分必要的。從這個角度上講，任何違建，都不得“隨意”限期拆除，而要做到有事實(shí)依據(jù)，有法律依據(jù)，有人文關(guān)懷。