導(dǎo)讀：小產(chǎn)權(quán)房的最終命運問題，無疑是每一位購買此類房屋居住生活的老百姓所最關(guān)心的政策話題。近日，廣東省深圳市規(guī)劃和國土資源委員會與市法制辦聯(lián)合發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法（征求意見稿）》，其中明確“生產(chǎn)經(jīng)營性歷史違建需補(bǔ)繳50%的市場評估地價，商業(yè)辦公類歷史違建需補(bǔ)繳全額市場評估地價后方可辦理商品性質(zhì)。如果文件正式施行，意味著深圳產(chǎn)辦類“小產(chǎn)權(quán)房”補(bǔ)繳地價50%即可轉(zhuǎn)正！”對于這一可能到來的新政，我們又該作何解讀呢？

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作者丨王小明

【新規(guī)不管住宅類小產(chǎn)權(quán)房】

在明律師首先想開門見山地指出，如果您所購買的小產(chǎn)權(quán)房是用于居住生活的住宅房屋，那么就作為“吃瓜群眾”圍觀一下這份征求意見稿就行了，因為您的房屋與這一新政沒關(guān)系。根據(jù)《征求意見稿》，此番要“確認(rèn)或處理”的是以下兩大類歷史遺留原因形成的違法建筑：

其一，農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類違法建筑，包括生產(chǎn)經(jīng)營性和商業(yè)、辦公類歷史違建。生產(chǎn)經(jīng)營性歷史違建，是指廠房、倉庫等實際用于工業(yè)生產(chǎn)或者貨物儲藏等用途的建筑物及生活配套設(shè)施。商業(yè)、辦公類歷史違建，是指實際用于商業(yè)批發(fā)與零售、商業(yè)性辦公、服務(wù)（含餐飲、娛樂）、旅館、商業(yè)性文教體衛(wèi)等營利性用途的建筑物及生活配套設(shè)施。

其二，農(nóng)村城市化歷史遺留公共配套類違法建筑，是指實際用于非商業(yè)性文教體衛(wèi)、行政辦公及社區(qū)服務(wù)等非營利性用途的建筑物及生活配套設(shè)施。

如上所述，這里面并不包括老百姓最關(guān)心的住宅類小產(chǎn)權(quán)房的“去留”問題，故激動于“我的小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)繳一部分錢就可以轉(zhuǎn)正啦”的圍觀群眾還是散了吧……

【深圳市的新規(guī)具有地域特殊性】

文件的《起草說明》指出，歷史違建的產(chǎn)生與土地國有化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變等因素息息相關(guān)，是特定歷史時期的產(chǎn)物，通過處理產(chǎn)業(yè)類歷史違建，可以明晰土地使用權(quán)，盤活存量土地資源，促進(jìn)工業(yè)區(qū)升級改造和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，破解產(chǎn)業(yè)空間不足等制約深圳城市發(fā)展的問題，也進(jìn)一步落實了我市產(chǎn)業(yè)區(qū)塊線劃定的相關(guān)要求。對公共配套類歷史違建的處理，有利于解決公共基礎(chǔ)設(shè)施缺口大、實施難等城市發(fā)展突出問題，促進(jìn)解決公共配套服務(wù)設(shè)施的土地遺留問題，促進(jìn)特區(qū)內(nèi)外一體化和公共服務(wù)均等化，補(bǔ)齊民生短板提高民生幸福指數(shù)。

在明律師想提示大家的是，深圳市作為改革開放的龍頭城市，其歷史發(fā)展過程具有很強(qiáng)的特殊性，與其他地區(qū)未必具有可比性。其間所產(chǎn)生的“小產(chǎn)權(quán)房”在“違法性”上與其他地區(qū)必然有所不同。這份《征求意見稿》僅針對深圳市的問題而起草，管不了其他地區(qū)的事兒，其他地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房“業(yè)主”還需要耐心等待自己的房屋所在地的相關(guān)政策。

【拆除一批，確認(rèn)一批仍是處理原則】

《起草說明》指出，一方面，嚴(yán)守規(guī)劃和土地管理的剛性要求，依法拆除沒收一批歷史違建；另一方面，根據(jù)歷史違建用途和當(dāng)事人不同，設(shè)定差別化的罰款和地價標(biāo)準(zhǔn)，對符合規(guī)劃、滿足房屋結(jié)構(gòu)、消防和地質(zhì)安全要求的歷史違建，予以處理確認(rèn)。

據(jù)此，現(xiàn)有的“違法建筑”若要實現(xiàn)“轉(zhuǎn)正”，至少需要滿足三方面條件：

其一，不能存在嚴(yán)重安全隱患。如房屋位于山體崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂縫、地面沉降等與地質(zhì)作用有關(guān)的災(zāi)害危險區(qū)；房屋安全不符合結(jié)構(gòu)安全和抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；不符合歷史違建消防安全技術(shù)規(guī)范等。

其二，不能存在嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的情形。如非法占用已完成征轉(zhuǎn)地補(bǔ)償手續(xù)的國有土地；占用基本農(nóng)田；占用一級水源保護(hù)區(qū)用地；占用規(guī)劃高速路、快速路、主干路、廣場、城市公園綠地、高壓走廊及現(xiàn)狀市、區(qū)級公共設(shè)施等用地；壓占原水管渠藍(lán)線；不符合橙線管理要求；位于土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的禁止建設(shè)區(qū)內(nèi)等。

其三，按規(guī)定繳納罰款、地價。

在明律師最后想提示大家的是，小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)是十分清楚的，就是違法建筑。深圳市可能出臺的這一新規(guī)可作為解決此類歷史遺留問題的重要參考，廣大市民也應(yīng)當(dāng)積極通過政府官方網(wǎng)站發(fā)布的渠道提出意見。總之，若想“確認(rèn)”成功實現(xiàn)轉(zhuǎn)正，門檻是很高的，故對于此類住宅房屋，老百姓還是要盡量遠(yuǎn)離，尤其是不可接受以此類房屋作為拆遷安置房的補(bǔ)償協(xié)議。