導讀：面臨違建處置，廣大被征收人在實踐中極易存在3個方面的認識誤區(qū)。這也從一個側(cè)面解釋了為什么被征收人總是覺得自己“冤”，而房屋卻還是被政府認定為違法建筑。那么，這3個在“被違建”過程中經(jīng)常出現(xiàn)的誤解究竟是什么？被征收人又該如何依法依規(guī)盡力避免這樣的風險降臨在自己的房屋頭上呢？

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作者丨王小明 北京在明律師事務所
重大誤解一：我的無證建筑也是合法的

在明律師首先需要指出的是，從嚴格的法律意義上說，無證建筑就是違法建筑。我們只能說，無證建筑不一定需要強制拆除，更不一定會落得個“違建不補”的下場，但這兩個結(jié)論與其是否違法并不沖突。自然，在許水云案件中，許的房屋確實沒證，也確實被最高人民法院判決確認為合法建筑。但其中的一個重要前提是，許的房屋是建造于《城市規(guī)劃法》施行前的。而自《城市規(guī)劃法》于1990年施行之后，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設行為就必須取得建設工程規(guī)劃許可證。故此，被征收人認識中的“歷史遺留原因”是有其適用的期限的，你可以說故宮不需要這個證，但你建造于21世紀的房屋仍然沒有證，便難逃被認定為違建的命運了。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第40條規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。據(jù)此，該法第64條對未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的行為及此類建筑存在的事實規(guī)定了行政處罰。一般違法的，采取改正措施消除影響并接受罰款；嚴重違法的，責令限期拆除或者沒收。后者的最終結(jié)局，就是房屋建筑遭城管部門的行政強拆。

故此，廣大被征收人需要明晰的事實就是，只要你的房屋沒有證，那就是“定時炸彈”始終裝在你家屋頂，一要面臨遇征收補償?shù)偷娘L險，二要面臨隨時遭行政強拆的可能。

重大誤解之二：我的房屋建造行為經(jīng)有關領導同意，就是合法的

很多村民都講，我的自建房雖然沒有房證和地證，但絕對是合法的，因為我建造時跟村支書打招呼了，他點頭來著。還有的城市居民講，我這房屋雖然沒有經(jīng)過規(guī)劃部門的許可，但也曾先后經(jīng)歷過消防安全、房屋質(zhì)量安全排查，期間得到過多個其他部門的發(fā)文，同意我對房屋進行修繕、改造以排除隱患，領導來了也都是表態(tài)沒問題的。那么，老百姓的這種樸素認知，能夠站得住腳嗎？

答案是否定的。試問，村支書也好，其他有關領導也罷，哪個有權力以一己的表態(tài)來架空國家法律法規(guī)呢？沒出事兒，領導可以講，你這個房屋是缺證、有瑕疵，缺就缺了，不影響你任何權利，大家這不都缺么。可一旦出了事兒，譬如房屋所在區(qū)域納入征收拆遷范圍了，領導的上述承諾還可能兌現(xiàn)嗎？更何況，這里面還涉及一個“新官不理舊賬”的問題——當初是誰承諾你的你找誰去啊，到我這里就是有事兒，老百姓又能怎么辦？請大家謹記，領導的表態(tài)、意志，永遠都不可能替代成文的法律法規(guī)。即便當初你的房屋建造有政策支持，政策也是會變的，尤其是違反法律的政策，更是兔子的尾巴——長不了。

這里需要補充說明的是，建設工程規(guī)劃許可證是不可被其他證、文所替代的。前文提到的情形中，雖然城市居民的房屋反復整修過，但整修僅是解決建筑的質(zhì)量、安全問題，不能以此推論說建筑就是合法的。站在行政機關的角度看，管安全的就管安全，管是否合法的就管是否合法，一碼歸一碼，不能混在一起理解。

重大誤解三：我的房屋建成使用了20年了都沒人說是違建，它就是合法的

這是老百姓最容易出現(xiàn)的認識誤區(qū)，也是大家覺得委屈、冤的原因所在。日前北京電視臺的《向前一步》欄目中，有年逾六旬的老街坊站出來作證：“打我小的時候它這屋門就是這么開的，幾十年了都沒人說違法，怎么這就非要給堵上呢？”被征收人也同樣有這樣的質(zhì)疑：我的房屋好好的居住使用了20年，從來沒人上門來查違建。怎么一遇到征收拆遷、棚戶區(qū)改造，它就變成違建了呢？這不是欺負人嗎！

很遺憾，在明律師在這里要講一個不怎么合情，但卻完全合法的認識方法：

幾十年沒人管沒人查沒人罰，只能說明政府部門可能存在失職瀆職、怠于履行法定職責的行政違法事實；但這不能成為涉案建筑的長期存在被認定為合法的理由。該違法的，仍然是違法，并且是持續(xù)了幾十年……

說破大天去，還是那個問題：幾十年了，你都不去辦個證，那不還是違法建筑么！這就好比瞎話即使被重復上一千遍，也依舊是瞎話，而不會因此就變成真理。

到這里，廣大被征收人可能會問了：照你這么說，我的房屋豈不是沒救了嗎？我的一肚子委屈到哪里去訴？我的財產(chǎn)權益真的無法得到保障了嗎？

在明律師提醒：

在明律師最后需要強調(diào)的是，違法建筑不一定要被強制拆除，更不一定不予補償。對于確有特殊原因的房屋建筑，通過依法維權獲取一定數(shù)額的補償安置是完全現(xiàn)實可行的。實踐中，絕大多數(shù)征收補償方案并未將無證建筑劃入零補償范疇，而是規(guī)定了適當?shù)难a償，這是征收方基于社會現(xiàn)實狀況而進行的調(diào)整。

對于廣大被征收人而言，一旦遭遇“以拆違促拆遷”的逼遷動作，依法維權爭取盡可能理想的補償安置結(jié)果沒有任何問題。如前所述我們就不難理解，無證房屋遍地都是，政府是有責任的，那么這個責任顯然不能都讓房屋的建造者來承擔。在明律師要提示大家做好以下3點，規(guī)避此類風險就不是夢：

其一，盡力為自己的房屋辦證、補證，有證了就踏實了，沒有就要一直申辦，不要放棄；

其二，上述3個認識誤區(qū)，首先不能這么想；但作為客觀情況發(fā)生時，也要客觀理性地去應對；既然冤屈，就要努力為自己的財產(chǎn)討個說法；

其三，保住自己的無證房屋不被強制拆除，獲取滿意的補償比什么都重要。