導(dǎo)讀：面臨違建處置，廣大被征收人在實(shí)踐中極易存在3個(gè)方面的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。這也從一個(gè)側(cè)面解釋了為什么被征收人總是覺(jué)得自己“冤”，而房屋卻還是被政府認(rèn)定為違法建筑。那么，這3個(gè)在“被違建”過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)的誤解究竟是什么？被征收人又該如何依法依規(guī)盡力避免這樣的風(fēng)險(xiǎn)降臨在自己的房屋頭上呢？

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作者丨王小明 北京在明律師事務(wù)所

 

重大誤解一：我的無(wú)證建筑也是合法的

在明律師首先需要指出的是，從嚴(yán)格的法律意義上說(shuō)，無(wú)證建筑就是違法建筑。我們只能說(shuō)，無(wú)證建筑不一定需要強(qiáng)制拆除，更不一定會(huì)落得個(gè)“違建不補(bǔ)”的下場(chǎng)，但這兩個(gè)結(jié)論與其是否違法并不沖突。自然，在許水云案件中，許的房屋確實(shí)沒(méi)證，也確實(shí)被最高人民法院判決確認(rèn)為合法建筑。但其中的一個(gè)重要前提是，許的房屋是建造于《城市規(guī)劃法》施行前的。而自《城市規(guī)劃法》于1990年施行之后，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)行為就必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。故此，被征收人認(rèn)識(shí)中的“歷史遺留原因”是有其適用的期限的，你可以說(shuō)故宮不需要這個(gè)證，但你建造于21世紀(jì)的房屋仍然沒(méi)有證，便難逃被認(rèn)定為違建的命運(yùn)了。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第40條規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。據(jù)此，該法第64條對(duì)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的行為及此類(lèi)建筑存在的事實(shí)規(guī)定了行政處罰。一般違法的，采取改正措施消除影響并接受罰款；嚴(yán)重違法的，責(zé)令限期拆除或者沒(méi)收。后者的最終結(jié)局，就是房屋建筑遭城管部門(mén)的行政強(qiáng)拆。

故此，廣大被征收人需要明晰的事實(shí)就是，只要你的房屋沒(méi)有證，那就是“定時(shí)炸彈”始終裝在你家屋頂，一要面臨遇征收補(bǔ)償?shù)偷娘L(fēng)險(xiǎn)，二要面臨隨時(shí)遭行政強(qiáng)拆的可能。

重大誤解之二：我的房屋建造行為經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同意，就是合法的

很多村民都講，我的自建房雖然沒(méi)有房證和地證，但絕對(duì)是合法的，因?yàn)槲医ㄔ鞎r(shí)跟村支書(shū)打招呼了，他點(diǎn)頭來(lái)著。還有的城市居民講，我這房屋雖然沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)的許可，但也曾先后經(jīng)歷過(guò)消防安全、房屋質(zhì)量安全排查，期間得到過(guò)多個(gè)其他部門(mén)的發(fā)文，同意我對(duì)房屋進(jìn)行修繕、改造以排除隱患，領(lǐng)導(dǎo)來(lái)了也都是表態(tài)沒(méi)問(wèn)題的。那么，老百姓的這種樸素認(rèn)知，能夠站得住腳嗎？

答案是否定的。試問(wèn)，村支書(shū)也好，其他有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也罷，哪個(gè)有權(quán)力以一己的表態(tài)來(lái)架空國(guó)家法律法規(guī)呢？沒(méi)出事兒，領(lǐng)導(dǎo)可以講，你這個(gè)房屋是缺證、有瑕疵，缺就缺了，不影響你任何權(quán)利，大家這不都缺么?？梢坏┏隽耸聝?，譬如房屋所在區(qū)域納入征收拆遷范圍了，領(lǐng)導(dǎo)的上述承諾還可能兌現(xiàn)嗎？更何況，這里面還涉及一個(gè)“新官不理舊賬”的問(wèn)題——當(dāng)初是誰(shuí)承諾你的你找誰(shuí)去啊，到我這里就是有事兒，老百姓又能怎么辦？請(qǐng)大家謹(jǐn)記，領(lǐng)導(dǎo)的表態(tài)、意志，永遠(yuǎn)都不可能替代成文的法律法規(guī)。即便當(dāng)初你的房屋建造有政策支持，政策也是會(huì)變的，尤其是違反法律的政策，更是兔子的尾巴——長(zhǎng)不了。

這里需要補(bǔ)充說(shuō)明的是，建設(shè)工程規(guī)劃許可證是不可被其他證、文所替代的。前文提到的情形中，雖然城市居民的房屋反復(fù)整修過(guò)，但整修僅是解決建筑的質(zhì)量、安全問(wèn)題，不能以此推論說(shuō)建筑就是合法的。站在行政機(jī)關(guān)的角度看，管安全的就管安全，管是否合法的就管是否合法，一碼歸一碼，不能混在一起理解。

重大誤解三：我的房屋建成使用了20年了都沒(méi)人說(shuō)是違建，它就是合法的

這是老百姓最容易出現(xiàn)的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，也是大家覺(jué)得委屈、冤的原因所在。日前北京電視臺(tái)的《向前一步》欄目中，有年逾六旬的老街坊站出來(lái)作證：“打我小的時(shí)候它這屋門(mén)就是這么開(kāi)的，幾十年了都沒(méi)人說(shuō)違法，怎么這就非要給堵上呢？”被征收人也同樣有這樣的質(zhì)疑：我的房屋好好的居住使用了20年，從來(lái)沒(méi)人上門(mén)來(lái)查違建。怎么一遇到征收拆遷、棚戶區(qū)改造，它就變成違建了呢？這不是欺負(fù)人嗎！

很遺憾，在明律師在這里要講一個(gè)不怎么合情，但卻完全合法的認(rèn)識(shí)方法：

幾十年沒(méi)人管沒(méi)人查沒(méi)人罰，只能說(shuō)明政府部門(mén)可能存在失職瀆職、怠于履行法定職責(zé)的行政違法事實(shí)；但這不能成為涉案建筑的長(zhǎng)期存在被認(rèn)定為合法的理由。該違法的，仍然是違法，并且是持續(xù)了幾十年……

說(shuō)破大天去，還是那個(gè)問(wèn)題：幾十年了，你都不去辦個(gè)證，那不還是違法建筑么！這就好比瞎話即使被重復(fù)上一千遍，也依舊是瞎話，而不會(huì)因此就變成真理。

到這里，廣大被征收人可能會(huì)問(wèn)了：照你這么說(shuō)，我的房屋豈不是沒(méi)救了嗎？我的一肚子委屈到哪里去訴？我的財(cái)產(chǎn)權(quán)益真的無(wú)法得到保障了嗎？

在明律師最后需要強(qiáng)調(diào)的是，違法建筑不一定要被強(qiáng)制拆除，更不一定不予補(bǔ)償。對(duì)于確有特殊原因的房屋建筑，通過(guò)依法維權(quán)獲取一定數(shù)額的補(bǔ)償安置是完全現(xiàn)實(shí)可行的。實(shí)踐中，絕大多數(shù)征收補(bǔ)償方案并未將無(wú)證建筑劃入零補(bǔ)償范疇，而是規(guī)定了適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，這是征收方基于社會(huì)現(xiàn)實(shí)狀況而進(jìn)行的調(diào)整。

對(duì)于廣大被征收人而言，一旦遭遇“以拆違促拆遷”的逼遷動(dòng)作，依法維權(quán)爭(zhēng)取盡可能理想的補(bǔ)償安置結(jié)果沒(méi)有任何問(wèn)題。如前所述我們就不難理解，無(wú)證房屋遍地都是，政府是有責(zé)任的，那么這個(gè)責(zé)任顯然不能都讓房屋的建造者來(lái)承擔(dān)。在明律師要提示大家做好以下3點(diǎn)，規(guī)避此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)就不是夢(mèng)：

其一，盡力為自己的房屋辦證、補(bǔ)證，有證了就踏實(shí)了，沒(méi)有就要一直申辦，不要放棄；

其二，上述3個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，首先不能這么想；但作為客觀情況發(fā)生時(shí)，也要客觀理性地去應(yīng)對(duì)；既然冤屈，就要努力為自己的財(cái)產(chǎn)討個(gè)說(shuō)法；

其三，保住自己的無(wú)證房屋不被強(qiáng)制拆除，獲取滿意的補(bǔ)償比什么都重要。