導(dǎo)讀：在征地拆遷案件中，最為關(guān)鍵，同時(shí)也是涉及每個(gè)被征收人的利益的就是關(guān)于評(píng)估程序以及評(píng)估報(bào)告的問題。經(jīng)常有委托人表示，政府只給我們一個(gè)評(píng)估單，怎么評(píng)估的不知道；沒有給我們的房屋全部評(píng)估；評(píng)估的價(jià)格太低了，不符合市場(chǎng)價(jià)等等。那么對(duì)于評(píng)估結(jié)果不滿意，評(píng)估程序違法等問題應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)呢？今天由北京在明律師事務(wù)所的黃曉麗律師為大家做簡(jiǎn)單的梳理，希望對(duì)廣大被征收人能夠有所裨益。

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作者丨蘇昂 北京在明律師事務(wù)所

 

問題一：對(duì)被征收房屋的評(píng)估以什么時(shí)間點(diǎn)的價(jià)格為準(zhǔn)?

這個(gè)問題總是困擾著廣大被征收人，如黃曉麗律師近日代理的河南省漯河市某區(qū)的案件。委托人在2015年就拿到了評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估單，但是涉案征收行為卻是在2018年才作出的，那么還能否按照此份評(píng)估單的結(jié)果來進(jìn)行補(bǔ)償呢？答案是否定的。根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十條明確的規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。換言之，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。從另一個(gè)角度講，這種先評(píng)估、后征收的做法也是不符合590號(hào)令所規(guī)定的法定程序的。

需要補(bǔ)充的是，在一些棚戶區(qū)改造類項(xiàng)目中，“預(yù)評(píng)估”環(huán)節(jié)的確是先于房屋征收決定進(jìn)行的。但“預(yù)評(píng)估”卻不是最后產(chǎn)生法律效力的評(píng)估，正式評(píng)估在征收決定作出后仍然應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行，而不得以預(yù)評(píng)估結(jié)論簡(jiǎn)單予以替代。

問題二：評(píng)估公司只能由政府選定嗎？評(píng)估公司只聽政府的怎么辦？

這個(gè)也是被征收人最擔(dān)心的問題，因?yàn)楫?dāng)事人通常都是直接收到了一份評(píng)估報(bào)告或者評(píng)估單，對(duì)于評(píng)估公司的選擇是一無所知，只知道是政府指派的，因此也擔(dān)心政府和評(píng)估公司“穿一條褲子”，使得評(píng)估結(jié)果顯失公平。然而評(píng)估公司依法并不是由政府選定的，而是在政府和被征收人之間協(xié)商選定的。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條的規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

因此，如何選定客觀公正且能讓被征收人滿意的評(píng)估機(jī)構(gòu)，是由各地方政府制定的法規(guī)規(guī)章所規(guī)定的，我們以河南省來舉例說明。根據(jù)《河南省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償中房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定暫行辦法》的規(guī)定，是由政府給被征收人推薦一批信譽(yù)良好的評(píng)估機(jī)構(gòu)來供被征收人進(jìn)行選擇，并公布評(píng)估機(jī)構(gòu)的名單、基本信息，同時(shí)將協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的期限等相關(guān)事宜告知被征收人。被征收人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，協(xié)商一致的由房屋征收部門公布選定結(jié)果。如果協(xié)商不成，則由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。一般而言，各地對(duì)于選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的程序、方式在規(guī)定上都是近似的。

問題三：對(duì)評(píng)估結(jié)果不服怎么辦？找政府還是找評(píng)估公司？

來向在明律師咨詢維權(quán)的被征收人，可以說絕大多數(shù)都是對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿意的。大多數(shù)被征收人收到評(píng)估報(bào)告時(shí)感到十分無助，認(rèn)為這就是自己房子價(jià)值的最終結(jié)果，政府已經(jīng)給我的房子定價(jià)了，還能提高房屋拆遷補(bǔ)償嗎？在明律師在此提醒大家，拿到不滿意、不公平的評(píng)估報(bào)告不要緊張，被征收人仍然有許多救濟(jì)途徑。在分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。收到此分戶評(píng)估報(bào)告后，被征收人可以采取以下途徑進(jìn)行維權(quán)：

首先，對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。在申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估時(shí)要向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問題。原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。

其次，被征收人對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。這一申請(qǐng)需要由被征收人支付一筆數(shù)額不低的費(fèi)用，且能否獲得專家鑒定，也要視被征收房屋所在地的實(shí)際情況而定。故此，是否申請(qǐng)專家鑒定，被征收人需要根據(jù)評(píng)估報(bào)告的實(shí)際情況審慎確定，必要時(shí)可先咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師的意見。

最后，被征收人對(duì)評(píng)估報(bào)告給出的結(jié)論仍有異議的，也就是說經(jīng)過了復(fù)核、專家鑒定等程序仍不滿意的，則由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。此時(shí)，被征收人可通過復(fù)議或者訴訟征收補(bǔ)償決定的方式來要求對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行適度審查，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)評(píng)估報(bào)告不滿的終極救濟(jì)。

在明律師最后想提示大家的是，以上3個(gè)問題是房屋征收評(píng)估程序中的3個(gè)最基本的問題，同時(shí)也是廣大被征收人最為關(guān)心的問題。對(duì)于農(nóng)村集體土地上的房屋而言，這些應(yīng)對(duì)之策同樣可以參照適用?？傊蠹也灰詾橐环莺?jiǎn)單到幾頁紙的評(píng)估單或評(píng)估報(bào)告就能定房子的價(jià)格，也許您所應(yīng)得到的利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此。通過專業(yè)征收維權(quán)律師指導(dǎo)下的專業(yè)維權(quán)，您的房屋將有望贏得公正、合理而滿意的最終補(bǔ)償結(jié)果。