本文謹獻給正在和將要在“村”里蓋房的各位，望大家做好前期的法律審批手續(xù)，三思而后行。

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作者丨方月柱 北京在明律師事務所律師

 

盡管很多時候，全村人都在瘋狂的占地、建房，村長似乎也都同意了，誰不建似乎就是誰缺心眼沒能耐……但是，在明律師依然要強調，農村集體土地上絕不能說建房就建房，村長同意了也是不算數(shù)的。一旦征收或拆違來襲，“存在即合理”的說辭瞬間就會崩塌，房屋建造者的權益將很難得到保障。

前段時間云南大理洱海治污整頓可謂突如其來，在一片“環(huán)保關?！崩顺敝袔浊Ъ铱蜅?、民宿面臨生死攸關的考驗，很多投資人、當?shù)卮迕窕颉把緹o歸”但又無可奈何。（相關閱讀? 案件介入：在明律師代理云南大理洱?？蜅！碍h(huán)保關?！卑福┻@讓我們不得不思考一個問題，他們失誤在了哪里？縱觀農村集體土地上的房屋被要求自行拆除或者直接遭強拆，大多是在土地和規(guī)劃上出了問題，而且基本都是“硬傷”。雖然客觀上尚能夠存在，但是如果遇到征地拆遷或者各種環(huán)保、違建整治，之前不經(jīng)意間的違法行為所埋下的定時炸彈就可能隨時被引爆。

首先需要搞清楚的問題是，農村集體土地都可以用于建房嗎？答案當然是否定的！

現(xiàn)階段我國農村集體土地大致包含三類用地：

一是農村的宅基地：這類土地的所有權歸農村集體經(jīng)濟組織，使用權歸本經(jīng)濟組織的成員，享有使用權的原則是“一戶一宅”，是可以按照法律規(guī)定建房用于居住的；

二是農村的建設用地：農村的建設用地這類土地的所有權歸農村集體經(jīng)濟組織，使用權不限于本經(jīng)濟組織成員，可以依據(jù)法律規(guī)定予以施工建設；

三是農村的農用地，包括一般農地和基本農田。這類土地的所有權歸農村集體經(jīng)濟組織，經(jīng)濟組織成員享有土地承包經(jīng)營權，部分地區(qū)可以土地流轉，但是本類土地只限用于農業(yè)，嚴禁用于非農建設項目，譬如建廠房、住宅等。

以上前兩類土地上在取得規(guī)劃許可或建房許可的情況下可以施工建設，最后一類是絕對禁止建設的。

在這里著重說一下宅基地問題。由于我國的地域差異，可能部分地區(qū)沒有發(fā)證，也就是說根本沒有宅基地使用權證，更沒有上面載明的房屋面積等信息。一般有兩種可能，一是已經(jīng)完成了宅基地確權登記，但是沒有發(fā)證，還有一種可能就是沒有確權登記更沒有發(fā)證。在這種情況下，土地權利人有權依法申請當?shù)刈匀毁Y源部門予以確權及發(fā)證，化被動為主動，避免日后拆遷或者產權轉讓時可能帶來的麻煩。

其次，利用合法的宅基地或建設用地建房就一定合法嗎？答案是不一定！

除《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施之前的歷史遺留問題外，根據(jù)現(xiàn)行法律即《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條之規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設的，建設單位或者個人應當向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

由此可見即使是在自家宅基地上建房，如果沒有依據(jù)法律提前做好建房手續(xù)，一樣可能被認定為違法建筑并采取強制措施，說白了就是相關部門可以隨時強拆你的房子而不必給予補償。

人都有從眾心理，老百姓思維就是別人怎么蓋房，我就怎么蓋了，殊不知有時候真理并不掌握在多數(shù)人手上。在現(xiàn)行的規(guī)劃、土地法律法規(guī)面前，村長乃至于市長的各種承諾、表態(tài)，都是靠不住的。一旦有一天行政機關決定“壯士斷腕”“依法辦事”了，利益受損最嚴重的還是廣大農民和投資者。