導讀：能不能簽協(xié)議搬遷，究竟多少錢、多少房叫“公平、合理”，這些征收中老百姓最關心的問題的答案都沒有那么簡單。對于沒聘請律師的朋友而言，只能靠自己去掂量、判斷，但一旦簽字按下手印就相當于把自己的“身家性命”交給了征收方，想反悔通常是來不及了。本文，在明律師將干凈利落地告訴各位被征收人4個判斷要點：當發(fā)現(xiàn)存在以下4種狀況時，簽協(xié)議按手印這事兒，還真得先緩一緩……

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作者丨王小明 北京在明律師事務所

 

狀況一：征收責任主體稀里糊涂

請注意，在明律師這里強調(diào)的可不是征收補償安置協(xié)議的簽約主體，而是征收項目的責任主體。有的朋友會說了，責任主體不是只能是政府嗎？沒錯。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》《土地管理法》和最高法以往的判例，無論是城市房屋征收，還是農(nóng)村土地征收附帶的拆房，承擔法律責任的主體都只能是市、縣級人民政府及其土地行政主管部門。實踐中，一些地方政府總想著出了事兒后將責任一股腦地推到開發(fā)商、建設單位等企業(yè)主體頭上，一些企業(yè)出于利益的考量甚至愿意挺身而出替政府背這口“大黑鍋”。但是很抱歉，最高法在許水云一案的裁判中明確傳遞了信號：攤上征收之事的責任，政府是躲不掉的。

但是問題在于，確實有為數(shù)眾多的以拆除房屋、平整土地為表現(xiàn)的項目，并不是政府主導的征收項目，而是由各種其他主體發(fā)動的所謂“協(xié)議拆遷”。此類項目一旦因補償安置糾紛東窗事發(fā)，被征收人很快就會發(fā)現(xiàn)自己處于“沒人管”的尷尬境地，尤其是地方政府會把自己撇得干干凈凈的。而沖在頭里的，都是村委會、某某公司這樣的主體，被征收人甚至難以證明這些主體的行為是得到了政府的委托或者法律的授權(quán)。此種項目的補償安置協(xié)議，被征收人一定要慎簽，尤其是要在確保協(xié)議內(nèi)容能夠切實履行的情況下再去簽。多咨詢一下專業(yè)征收維權(quán)律師，通過申請信息公開等途徑多掌握一些涉案項目的具體細節(jié)，也是很有必要的措施。

狀況二：評估環(huán)節(jié)草率直接讓簽協(xié)議

根據(jù)590號令的規(guī)定，城市房屋征收中由房屋征收部門委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對被征收房屋實施科學、專業(yè)的評估是一項必經(jīng)程序，沒有不行。后續(xù)的征收補償協(xié)議或者征收補償決定都需要以合法的評估報告作為最直接的依據(jù)。然而由于《土地管理法》的相對滯后且遲遲未得到修改，農(nóng)村集體建設用地上的房屋在面臨征收時是否需要依法評估，需要何種程序、形式的評估尚缺乏國家層面的直接規(guī)定。一些地方至今仍按照“房屋的重置成新價”來計算其補償，這無疑是不利于被征收人權(quán)益的保障的。好在，中紀委、監(jiān)察部的文件明確了要“參照590號令的精神執(zhí)行”，許多地方性規(guī)定中也以“宅基地區(qū)位補償價”的形式更好的彌補了單純依據(jù)“重置成新價”給予補償這一權(quán)利短板。在這種情況下，評估在集體土地房屋拆遷中同樣勢在必行。

在明律師此前曾多次提到過，一份合法有效的房屋價格評估報告是極為專業(yè)、復雜、詳實的書面材料，篇幅在幾十頁甚至上百頁實屬正常。而老百姓拿到手的那種“幾張紙”的評估報告，實則是被房屋征收部門“掐頭去尾、不要當間”裁剪后的產(chǎn)物，很多確定被征收房屋價值的關鍵信息都被略去了。故此，對于上眼一看就顯得過分草率、隨意的評估報告，被征收人一定要提高警惕，敢于質(zhì)疑，更何況那些只有結(jié)論沒有過程、理由的房屋價值評估單了。誠然，協(xié)議是協(xié)商一致的產(chǎn)物，但老百姓自己并沒有能力搞清自己的房屋、土地究竟價值幾何。不好好評估就讓簽的協(xié)議，的確是不能著急的。

狀況三：協(xié)議內(nèi)容明顯補償“缺項”

征收補償協(xié)議中最重要的內(nèi)容無疑就是補償安置的具體項目、數(shù)額。590號令上明白地規(guī)定了4類東西：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。再增加一項，即按當?shù)卣呒把a償方案應當給予被征收人的補助和獎勵。

實踐中，最容易出現(xiàn)“缺項”問題的是上述的二和三，而且缺項的理由簡直令人哭笑不得。在明拆遷律師代理的一起案件中，征收方在補償協(xié)議中明確指出，若被征收人（某企業(yè)）選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，則沒有停產(chǎn)停業(yè)損失可補償，原因竟是“安置房為現(xiàn)房，被征收人能夠直接入住，不存在停產(chǎn)停業(yè)的必要”。問題在于，涉案企業(yè)廠房內(nèi)的眾多機器設備難道不需要拆除、運輸并重新安裝調(diào)試么？僅此一項我們便不難理解，停產(chǎn)停業(yè)損失是一定會客觀產(chǎn)生的。且根據(jù)地方性規(guī)定，停產(chǎn)停業(yè)損失究竟有沒有，被征收人是有權(quán)提供證據(jù)加以證明的，而不是征收方說有就有，說沒有就沒有的事情。譬如有的地方規(guī)定，“被征收人應當向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關證明材料，房屋征收部門應當委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估，并按照評估結(jié)果予以補償”。顯然，直接在補償協(xié)議的格式文本中“缺項”，是對被征收人補償權(quán)益的嚴重侵害。這樣的狀況發(fā)生，被征收人當然有權(quán)暫緩簽訂補償協(xié)議。

需要強調(diào)的是，由于一些企業(yè)被征收人的日常營業(yè)額巨大，其停產(chǎn)停業(yè)損失很可能是征收中受損利益最大的一部分，甚至可能超過房屋本身的價值。故在針對停產(chǎn)停業(yè)損失的補償存在爭議的情況下，被征收人一定不可以隨意接受協(xié)議文本中“一刀切”式的比例補償（如直接按照被征收房屋市場估價的10%確定），而要堅決依法舉證，主張自己的實際損失。

狀況四：補償安置方式“別出心裁”

征收補償協(xié)議中約定的補償安置方式無疑也會直接影響被征收人未來的現(xiàn)實生活，回遷還是外遷？要房還是要錢？這都是很關鍵的大問題。根據(jù)在明律師代理此類案件的經(jīng)驗，有兩類情形需要稍微加以注意：一是征收方傾向于引導被征收人選擇購房券、房票一類的“第三方式選項”。這類選項并不在590號令規(guī)定的范圍之內(nèi)，屬于地方上體現(xiàn)靈活性的產(chǎn)物，其的確可能存在不容忽視的法律風險。譬如有些購房券的使用是受限的，很多你看得上眼的房屋都不能選；有些購房券自拿到手那刻起上面就附加了其他債務，譬如對安置房屋設定了抵押權(quán)。這種券是領還是不領，要不要為了那數(shù)額不多也不少的額外獎勵金選擇它，這都需要被征收人在心里好好掂量掂量。

還有一種情形，即征收方明確表示可以滿足被征收人純貨幣補償?shù)脑V求，但卻稱按規(guī)定協(xié)議不能這么簽，只能給你簽成購房券。“文不符實”的補償安置協(xié)議自然存在風險，且雙方在此時會形成有趣的博弈關系，即在是先簽字按手印，還是先兌現(xiàn)承諾這一履行順序問題上僵持不下。在明律師曾幫助被征收人成功應對了這類情形，確保了被征收人通過這一詭異“騰挪”的補償安置協(xié)議實現(xiàn)補償利益訴求的目標。

在明律師最后想提示大家的是，協(xié)議其實真的沒必要著急簽，正所謂“忙中出錯”。何況簽協(xié)議這關往往只能由被征收人自己來面對，律師不會被允許參與到這一步驟當中去?？辞辶藘?nèi)容，慢著點兒簽，簽之前多問問律師，才不會在萬里長征的最后一哆嗦上吃虧上當。

自然，我們有信心，能夠理解上述這4點的朋友，是不會在空白的協(xié)議上留下任何痕跡的。