導(dǎo)讀：本文僅對非公租賃房屋承租人是否可主張獲得征收補(bǔ)償利益進(jìn)行分析，以期為承租方向征收部門或房屋出租人主張征收利益時提供一定借鑒。

 

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作者丨于易生 北京在明律師事務(wù)所

 

房屋租賃市場的良性發(fā)展是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的有力支柱。眾所周知，無論是住宅所需還是生產(chǎn)所需，都需要較高的收入水平才能負(fù)擔(dān)起房屋買賣市場的價格壓力。因此對于國內(nèi)目前的收入水平與經(jīng)濟(jì)環(huán)境，住房租賃、廠房租賃是普通百姓與小微企業(yè)經(jīng)常采取的改善住房條件與生產(chǎn)條件的方式。

由于我國居民對房屋租賃市場的依賴，在征地拆遷行政爭議中，對房屋承租方是否應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償、承租方應(yīng)向誰主張補(bǔ)償或賠償、對承租方應(yīng)采取何種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，成為了較為普遍的訴訟爭議焦點(diǎn)。不難理解，當(dāng)房屋或廠房尚處于承租期限內(nèi)時，對租賃房屋、廠房的征收，無疑將會對當(dāng)前承租人的實(shí)際利益產(chǎn)生極大的影響：一方面，房屋被征收后所帶來的滅失風(fēng)險，導(dǎo)致承租人在租賃房屋、經(jīng)營廠房時作出的前期投入（例如裝修費(fèi)用、設(shè)備安裝費(fèi)用等）也面臨一同滅失的風(fēng)險。同時，在房屋被征收后所需要的搬遷費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失也使承租人難以招架；另一方面，房屋被政府征收，將直接導(dǎo)致房屋租賃合同由于履行不能而發(fā)生根本違約，承租方租賃房屋用于居住、經(jīng)營的目的無法實(shí)現(xiàn)，這更是對承租人利益的重大破壞。

在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱590號令）實(shí)施之前，《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《拆遷條例》）對承租人的拆遷補(bǔ)償利益規(guī)定較為明確：《拆遷條例》第十三條第二款明確規(guī)定了拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；同時，《拆遷條例》第三十一條第一款也規(guī)定拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)償費(fèi)。然而，2011年實(shí)施的590號令則對房屋承租人的征收補(bǔ)償利益只字未提。這是否意味著房屋承租人在房屋被征收時，已無法向任何主體主張征收補(bǔ)償利益了呢？基于此，筆者將結(jié)合具體判例，對承租人的征收補(bǔ)償利益爭取問題進(jìn)行梳理。

由于篇幅所限，本文僅對非公租賃房屋承租人是否可主張獲得征收補(bǔ)償利益進(jìn)行分析，以期為承租方向征收部門或房屋出租人主張征收利益時提供一定借鑒。至于公房承租人的征收補(bǔ)償權(quán)益，通常是能夠通過地方性法規(guī)、規(guī)章的明文規(guī)定獲得保障的。

【看似合理的結(jié)論：基于用益物權(quán)的征收補(bǔ)償利益】

欲明是非，法律先行。按物權(quán)之精神，根據(jù)《物權(quán)法》第一百一十七條規(guī)定：“用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。”另根據(jù)《物權(quán)法》第一百二十一條之規(guī)定：“因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。”

因此，享有租賃房屋合法用益物權(quán)的承租人由于政府的征收行為，使其喪失了對所租賃建筑的使用權(quán)，承租人理應(yīng)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償，這看似是毫無疑問的。株洲市荷塘區(qū)人民法院在原株洲市荷塘區(qū)環(huán)城幼兒園余崢平房屋租賃合同糾紛（案號（2018）湘0202民初604號）一案所作出的民事判決書中，認(rèn)定并支持了上述觀點(diǎn)。法院認(rèn)為：“原告環(huán)城幼兒園作為本案被征收房屋的承租人，對該被征收房屋在租賃期間享有部分用益物權(quán)”，因此“原告環(huán)城幼兒園有權(quán)參與涉案房屋征收補(bǔ)償款中涉及承租人利益部分的分配?！保涣碓谛熘菔秀~山區(qū)人民法院作出的（2017）蘇0312民初2419號民事判決書中，法院同樣適用了物權(quán)法第一百二十一條的規(guī)定，認(rèn)為承租人可要求出租人支付相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款以補(bǔ)償其損失。

【物權(quán)法定之原則：債權(quán)與物權(quán)的現(xiàn)實(shí)矛盾】

看似合理的結(jié)論背后，經(jīng)常隱藏著潛在的矛盾。根據(jù)物權(quán)法定之原則，我國物權(quán)法所承認(rèn)的用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、自然資源使用權(quán)。而基于租賃合同所產(chǎn)生的承租人對房屋的占有、使用和收益權(quán)利，并不構(gòu)成物權(quán)法中所規(guī)定的用益物權(quán)，而被認(rèn)為是一種債權(quán)！易言之，租賃權(quán)是一種物權(quán)化的債權(quán)，其與真正的用益物權(quán)有著本質(zhì)上的差別。

按照上述觀點(diǎn)，房屋承租人無法依據(jù)《物權(quán)法》第一百二十一條之規(guī)定主張對征收補(bǔ)償款項的權(quán)利。徐州市中級人民法院在張某義與閆某方、蔣某房屋租賃合同糾紛上訴一案（案號（2018）蘇03民終2234號）民事判決書中，支持了上述觀點(diǎn)。法院認(rèn)為：“承租人因承租房屋被征收而主張權(quán)利的，不應(yīng)以征收補(bǔ)償協(xié)議作為判斷依據(jù)，亦不應(yīng)簡單以征收補(bǔ)償項目的名稱來判斷補(bǔ)償款的歸屬。房屋租賃權(quán)系債權(quán)而非用益物權(quán)，一審法院適用《物權(quán)法》第一百二十一條，是適用法律錯誤?！?/p>

但是，法院的上述觀點(diǎn)尚存瑕疵：根據(jù)《合同法》第二百二十三條“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物”以及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，對于承租人由于居住以及生產(chǎn)經(jīng)營所需，而在租賃房屋上添附的設(shè)備、家具等，其所有權(quán)歸承租人所有。由于征收行為給此類添附物造成的損失與搬遷導(dǎo)致的費(fèi)用，理應(yīng)由承租人獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。此外，590號令第十七條已經(jīng)明確了征收房屋的補(bǔ)償包括的分項內(nèi)容，這也是征收部門制定征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。按照公平原則，出租人與承租人之間，理應(yīng)對征收補(bǔ)償款進(jìn)行合理的分配。而在這種情況下，需要承租人基于《合同法》與租賃合同，對自身擁有合法物權(quán)的房屋添附物進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，使其獨(dú)立于“被征收房屋”這一承租人既不具有所有權(quán)，又不具有用益物權(quán)的物，才能有效的保障自身的合法權(quán)益。

【律師建議：民事與行政的共同救濟(jì)】

從行政相對人與合同相對性角度觀察，不難得出以下結(jié)論：一方面，政府的征收行為一般是針對房屋、廠房的所有權(quán)人作出的。政府在作出征收補(bǔ)償時，不需要，也不可能將民事主體之間的租賃合同考慮進(jìn)去。因此絕大多數(shù)情況下，政府只能為作為行政相對人的房屋所有權(quán)人設(shè)定補(bǔ)償權(quán)利，這也是公法賦予政府的義務(wù)；另一方面，針對補(bǔ)償款如何分配，完全可由出租人與承租人兩方民事主體之間，通過私法進(jìn)行救濟(jì)。出租人與承租人之間完全可以通過在合同中約定征收補(bǔ)償款項分配條款，來規(guī)避由于征收補(bǔ)償問題所造成的爭議。

在明律師認(rèn)為，房屋出租人與承租人對征收補(bǔ)償利益的分配，應(yīng)從民事與行政兩個方面共同考慮。作為房屋承租人，單純依賴行政補(bǔ)償，會由于自身非行政行為相對人而碰壁；而僅依靠租賃合同約定來主張補(bǔ)償款項，也會由于合同漏洞、民事訴訟費(fèi)用、證據(jù)等問題而缺乏依據(jù)，成本較高。律師提醒被征收人，對于租賃住房或廠房，應(yīng)仔細(xì)考察未來可能面臨的房屋征收情況，并在租賃合同內(nèi)對征收補(bǔ)償利益進(jìn)行適當(dāng)明確，尤其對于租賃期滿后屋內(nèi)財產(chǎn)與裝修裝飾所有權(quán)的歸屬、自建房屋所有權(quán)的歸屬、按時搬離補(bǔ)償獎勵與停產(chǎn)停工補(bǔ)償獎勵的歸屬等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)著重關(guān)注；若在租賃合同中未對征收補(bǔ)償款項的分配進(jìn)行約定，承租人可拿起法律的武器，根據(jù)具體情況展開行政訴訟與民事訴訟，雙管齊下維護(hù)自身合法利益。