導(dǎo)讀：補償標準不合理，補償數(shù)額不如意，征收程序存在違法之處……征收過程中出現(xiàn)的種種問題，讓被征收人感到十分頭疼。有人心想：如果沒有遇到征收，也就沒有這么多麻煩事了。然而，我們卻忽略了另外一種較為特殊的情況。有些片區(qū)早就傳出了征收啟動的消息，被征收人也做好了搬遷準備，征收方甚至已經(jīng)開展了部分工作，最終卻沒了下文，讓被征收人一頭霧水。其實，征收工作的許多環(huán)節(jié)都有相應(yīng)法定期限。本文，在明律師就談一談?wù)魇罩械母黝悤r間期限，為你在化解上述尷尬局面時提供參考。
【征收國有土地上房屋】
1．征收工作應(yīng)當在發(fā)展計劃年度內(nèi)啟動
《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，確需征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。
可見，征收項目應(yīng)當符合“四規(guī)劃一計劃”，同時，涉及舊城區(qū)改建、棚戶區(qū)改造、城中村改造的項目，還應(yīng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。
據(jù)此規(guī)定，廣大被征收人可以留意，如果你所在的片區(qū)傳出了棚改、舊改的消息，征收方應(yīng)當在相應(yīng)“年度計劃”的本年內(nèi)及時啟動針對這一項目政策宣傳、意見征詢等工作。若是遲遲不開展征收工作，項目將不再符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃，有悖于法律規(guī)定。
上述“四規(guī)劃一計劃”應(yīng)當在政府部門網(wǎng)站上予以公開，必要時被征收人可通過政府信息公開申請獲得。
2．補償方案征求意見、召開聽證會、公布修改情況均應(yīng)及時
在征收決定發(fā)布之前，房屋征收部門需要擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府對外公布，征求公眾意見。法定的征求意見期限不得少于30日。
《征補條例》第十一條規(guī)定，市、縣級人民政府應(yīng)當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。
這一規(guī)定說明，征收方通過張貼紙質(zhì)公告或政府網(wǎng)站專欄等形式公布補償方案時，應(yīng)當明確征求意見的期限。期滿后，應(yīng)當及時向社會公布修改情況，說明意見采納與否的理由。
在舊城區(qū)改建、棚戶區(qū)改造、城中村改造項目中，法律還賦予了被征收人申請召開聽證會的權(quán)利。另外，在許多地區(qū)針對棚改項目的地方規(guī)定中，均設(shè)置了預(yù)簽協(xié)議的環(huán)節(jié)，將簽約比例作為啟動征收的條件。
所以，對于棚改類項目的被征收人來說，無論征收啟動與否，征收方均應(yīng)及時保障被征收人的知情權(quán)、聽證權(quán)。而每一環(huán)節(jié)的期限規(guī)定也就確保了涉案項目不應(yīng)被擱置下來。
3．房屋價值評估報告使用期限不宜過長
法律要求，被征收房屋的價值應(yīng)當由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
根據(jù)住建部出臺的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，估價報告的使用期間應(yīng)自估價報告出具之日起計算，根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象的市場價格變化程度確定，不宜超過一年。
從這一角度看，如果征收方在房屋評估工作結(jié)束后，遲遲不啟動相關(guān)補償安置工作，或許將對被征收人的權(quán)益產(chǎn)生不利影響。被征收人在必要時可以就此采取法律措施，主張征收方組織評估機構(gòu)重新評估被征收房屋價格，或是自行委托評估機構(gòu)進行評估。
4．簽約期限時間跨度不宜過長
征收方作出征收決定后，將附上補償方案與救濟權(quán)利一并進行公告。征收工作人員將向被征收人宣傳政策，并組織被征收人簽訂補償協(xié)議。被征收人需要在征收方設(shè)定的簽約期限內(nèi)完成簽約，否則，征收方將依法作出補償決定。
實踐中，征收方設(shè)定的簽約期限，均不會出現(xiàn)較長的時間跨度。例如《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第45條就規(guī)定，被征收人、公有房屋承租人少于800戶的，簽約期限不超過3個月；超過800戶（含800戶）的，簽約期限不超過6個月。簽約期限自被征收房屋評估結(jié)果公布之日起計算。
所以，對于已經(jīng)簽約的被征收人來說，應(yīng)當時刻關(guān)注貨幣補償落實、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付等事宜，并注意征收方針對未簽約者作出補償決定等工作動態(tài)。
征收補償協(xié)議不同于普通的民事合同，它既遵循《合同法》平等、自愿的原則，又具有行政管理屬性。征收方作為行政機關(guān)，應(yīng)當體現(xiàn)政府公信力，保持行政行為的強制力，體現(xiàn)行政管理的權(quán)威性。
故此，對于選擇簽約的被征收人來說，征收方作為協(xié)議約定的一方主體，應(yīng)當及時向前推進工作，履行好法定的補償安置職責，為已經(jīng)簽約配合搬遷的被征收人提供妥善的生活保障。
【征收集體土地上房屋】
對于農(nóng)民朋友來說，集體土地征收領(lǐng)域中涉及時間期限的問題，并不像征收國有土地上房屋中那樣“一目了然”。
在此，我們提示廣大農(nóng)民朋友一點，即征地批準文件的效力并非一勞永逸。
早在2004年，國務(wù)院就發(fā)布《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》，規(guī)定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準后，滿兩年未實施具體征地或用地行為的，批準文件自動失效。
隨后，原國土資源部印發(fā)《關(guān)于完善農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審查報批工作的意見》，再次指出，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準文件有效期兩年。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收經(jīng)依法批準后，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實施征地補償安置方案的，有關(guān)批準文件自動失效。
2018年7月，自然資源部又發(fā)出《關(guān)于健全建設(shè)用地“增存掛鉤”機制的通知》，再度明確規(guī)定：兩年內(nèi)未用地或未實施征地補償安置方案的，有關(guān)批準文件自動失效。
新《土地管理法》第三十八條也規(guī)定：
禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；
一年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；
連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種。
由此可見，實踐中，個別征收方用幾年前的征地批文開展征地工作，并不符合法律規(guī)定。同樣，如果征收方在征地依法獲批后遲遲不開展征收工作，甚至“囤地”來浪費土地資源，也是違背法律規(guī)定的。
在明拆遷律師最后要提示大家的是，一旦征收拆遷項目長期擱置且超過了其補償安置方案所確定的簽約期限，征收方遲遲不作出征收補償決定，由此給被征收人造成的損失是可以通過起訴要求征收方履行補償安置法定職責等途徑予以救濟的。當征收方借故拖延時，我們自己不要再去拖延，而要及時咨詢專業(yè)拆遷律師，找尋矛盾糾紛的化解之道。
