導(dǎo)讀：中國自古以來都是農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)民朋友在保障全國人民生計(jì)的舞臺(tái)上一直扮演著重要的角色。2020年1月1日，新修訂的《土地管理法》即將實(shí)施，其中新的修改內(nèi)容更大程度的保護(hù)了集體土地以及農(nóng)民朋友的利益，將農(nóng)村宅基地的升值空間進(jìn)一步明確。本文，在明律師從以下幾個(gè)方面為大家淺析新法下的宅基地福音。
【升值信號(hào)一：自愿有償退出宅基地，農(nóng)民可獲收益】
農(nóng)村的宅基地是村民基于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格而無償取得的，是對農(nóng)民朋友具有保障性和福利性的土地。而新法又賦予了宅基地一定程度的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
第十二屆全國人大常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議決定，在全國33個(gè)試點(diǎn)行政區(qū)域推進(jìn)“三塊地”制度改革。新《土地管理法》明確了宅基地自愿有償退出機(jī)制，標(biāo)志著改革試點(diǎn)由局地逐步擴(kuò)展至全國。
新《土地管理法》第六十二條規(guī)定：國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
經(jīng)過此次修改，將帶給準(zhǔn)備進(jìn)城落戶、已經(jīng)在城市有穩(wěn)定生活的農(nóng)戶更多的選擇空間。自愿有償退出宅基地，代表農(nóng)戶退出宅基地能夠獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，保障了農(nóng)民合法獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，也說明政府更加重視集體土地，宅基地今后或?qū)⒕哂懈蟮纳悼臻g。
【升值信號(hào)二：集體經(jīng)營性建設(shè)用地可入市，農(nóng)戶獲得新福利】
新法在集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市問題上做出了巨大的突破，打破了多年來集體建設(shè)用地不能直接入市的城鄉(xiāng)二元化體制，讓更多農(nóng)民朋友收獲到土地制度改革的紅利。
新《土地管理法》第六十三條規(guī)定：土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。
2019年，中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見》提出：允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設(shè)用地入市。
上述法律法規(guī)都標(biāo)志著集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，即將由試點(diǎn)變?yōu)槌B(tài)。再加上如今農(nóng)村宅基地、房屋等都在進(jìn)行確權(quán)登記，在制度和程序上更大程度保障了農(nóng)戶的權(quán)益。這一修改也為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度上的障礙，農(nóng)民朋友的土地以后更加值錢了。
【升值信號(hào)三：村民住宅補(bǔ)償更全面】
在農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償方面，新法跟老法對比，明確了對農(nóng)村村民住宅的補(bǔ)償費(fèi)用，更加全面的保障了農(nóng)民朋友的權(quán)利。
《土地管理法》第四十八條規(guī)定，對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷，居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
在明律師認(rèn)為，上述新規(guī)從以下幾方面體現(xiàn)出對農(nóng)村宅基地價(jià)值的確定和提升：
其一，明確寫入“先補(bǔ)償后搬遷，居住條件有改善”，否定農(nóng)村地區(qū)常見的“先拆后補(bǔ)”甚至拆完再說的激進(jìn)做法。在這一原則上基本實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村與城市（590號(hào)令規(guī)定）的同步。
其二，列舉了至少3種補(bǔ)償安置方式，有望逐步確立農(nóng)民的補(bǔ)償方式選擇權(quán)。就目前法治環(huán)境較好的地區(qū)而言，農(nóng)民也能像城里人一樣，享有選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利，在拿房還是拿錢中自由選擇。
其三，明確了搬遷、臨時(shí)安置費(fèi)用的補(bǔ)償，對農(nóng)村房屋的補(bǔ)償不再僅僅局限于重置成新價(jià)。根據(jù)目前的做法，“宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)+房屋的重置成新價(jià)”成為了農(nóng)村村民住宅房屋拆遷補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)組成部分，未來還會(huì)有更多的補(bǔ)償項(xiàng)目加入進(jìn)來，更加全面、真實(shí)地反映被拆遷房屋的實(shí)際價(jià)值。
【升值信號(hào)四：宅基地盤活利用舉措接連浮出水面】
即使農(nóng)民不選擇自愿有償退出宅基地，其仍可充分盤活利用其閑置宅基地。
《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》中明確，鼓勵(lì)村集體和農(nóng)民通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等。
城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，要嚴(yán)格遵守合同法的規(guī)定，租賃合同的期限不得超過二十年。
譬如2019年7月6日發(fā)布的《贛州市農(nóng)村宅基地管理制度改革試點(diǎn)方案》中就指出：
積極探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，適度放活宅基地使用權(quán)。在符合“一戶一宅”等農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃、尊重農(nóng)民意愿前提下，允許返鄉(xiāng)人員、下鄉(xiāng)人員和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房，租用農(nóng)村閑置房用于養(yǎng)老或開展民宿經(jīng)濟(jì)等經(jīng)營性活動(dòng)，拓寬農(nóng)民增收渠道。嚴(yán)禁違法違規(guī)買賣農(nóng)村宅基地。
鼓勵(lì)社會(huì)資本以租賃、入股、合作等方式與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織綜合利用集體建設(shè)用地，用于鄉(xiāng)村旅游、鄉(xiāng)村民宿、鄉(xiāng)村電商、文化創(chuàng)意、養(yǎng)生養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，釋放土地價(jià)值潛能。嚴(yán)禁用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房、私人會(huì)所、別墅大院。
顯然，農(nóng)村宅基地上房屋無論是被依法征收，還是參與農(nóng)村“三塊地”制度改革適度流轉(zhuǎn)，其升值潛力和空間都是巨大的。
當(dāng)然，農(nóng)村宅基地日后的升值空間還要看其具體的地理位置。如果距離大城市群較近、宅基地所在的農(nóng)村地區(qū)有較好的交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、文化及旅游資源的話，宅基地的升值空間會(huì)更大一些?？傊?，廣大農(nóng)民朋友要及時(shí)為自己的宅基地及其上房屋確權(quán)登記，領(lǐng)取“房地一體”的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，確保自己順利搭上2020年這一波宅基地制度改革的發(fā)展快車。
