導(dǎo)讀：據(jù)網(wǎng)絡(luò)媒體報道，廣東省東莞市將于近期啟動針對三宗地的舊村改造項目，相關(guān)企業(yè)開始進場進行前期服務(wù)，共牽涉土地39公頃。疫情期間“三舊”改造不停，廣大即將面臨拆舊建新的村民也自然不能對其置若罔聞。那么，三舊改造項目中的舊村改造，究竟與通常所說的“舊城改造”“棚戶區(qū)改造”有何聯(lián)系和區(qū)別呢？在依法救濟時又有哪些需要特別注意的地方呢？本文，在明律師為大家淺析這里的法律問題……
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作者丨王小明? ? 北京在明律師事務(wù)所
事實上，這三個概念在很多情況下是交叉在一起的。棚戶區(qū)改造項目通常針對的是城市房屋，但卻不排除針對城中村、城邊村的項目；舊城改造和舊村改造二者只差一個字，但在實踐中也可能存在適用區(qū)域上的交織。
區(qū)分項目性質(zhì)的關(guān)鍵在于，弄清你所遇到的“改造”項目是不是征收！
征收項目的法律依據(jù)很清晰，城市要看《國有土地上房屋征收與補償條例》，農(nóng)村要依據(jù)《土地管理法》及其實施條例。
征收的實施主體明確為市、縣（級）人民政府及其工作部門（如自然資源主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門等），其他主體只能是協(xié)助或受其委托開展具體工作，但不能承擔(dān)補償安置的法定職責(zé)。
征收項目有著嚴格的法定程序步驟，必須走齊、走好每一個步驟才能確保最終的結(jié)果合法。否則，被征收人有權(quán)針對其中的征收決定、補償決定提起復(fù)議或者訴訟，對評估機構(gòu)出具的評估材料申請復(fù)核和專家委員會鑒定，進而對項目實施司法審查。
征收項目還有一個重要的特征，即征收方未經(jīng)人民法院依法裁定不得實施強拆行為，否則即構(gòu)成違法強拆，需承擔(dān)相應(yīng)的行政賠償責(zé)任。
根據(jù)經(jīng)驗，名為“舊城改造”的項目通過征收性質(zhì)開展的可能性較大，城市范圍內(nèi)的棚戶區(qū)改造項目也是如此。
不過，在名為舊村改造的項目中，情況就有些復(fù)雜了。
我們首先來看廣東省人民政府于2019年發(fā)布的《關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》中的這段規(guī)定：
“三舊”改造項目，多數(shù)原權(quán)利主體同意改造，少數(shù)原權(quán)利主體不同意改造的，按照《土地管理法》及其實施條例、《國有土地上房屋征收與補償條例》相關(guān)規(guī)定處理；
法律法規(guī)沒有規(guī)定的，可積極探索政府裁決。對由市場主體實施且“三舊”改造方案已經(jīng)批準的拆除重建類改造項目，特別是原有建筑物存在不符合安全生產(chǎn)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、生態(tài)環(huán)保、建筑結(jié)構(gòu)安全、消防安全要求或妨害公共衛(wèi)生、社會治安、公共安全、公共交通等情況，原權(quán)利主體對搬遷補償安置協(xié)議不能達成一致意見，符合以下分類情形的，原權(quán)利主體均可向項目所在地縣級以上人民政府申請裁決搬遷補償安置協(xié)議的合理性，并要求限期搬遷。
（1）土地或地上建筑物為多個權(quán)利主體按份共有的，占份額不少于三分之二的按份共有人已簽訂搬遷補償安置協(xié)議；
（2）建筑物區(qū)分所有權(quán)的，專有部分占建筑物總面積不少于三分之二且占總?cè)藬?shù)不少于三分之二的權(quán)利主體已簽訂搬遷補償安置協(xié)議；
（3）拆除范圍內(nèi)用地包含多個地塊的，符合上述規(guī)定的地塊總用地面積應(yīng)當(dāng)不少于拆除范圍用地面積的80%；
（4）屬于舊村莊改造用地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以及不少于三分之二的村民或戶代表已簽訂搬遷補償安置協(xié)議。
對政府裁決不服的，可依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或提起行政訴訟且不履行裁決的，由作出裁決的人民政府申請人民法院強制執(zhí)行。
縣級以上人民政府進行裁決前，應(yīng)當(dāng)先進行調(diào)解。
規(guī)定內(nèi)容不短，但理解起來并不困難。
簡言之，它將三舊改造項目以“是否征收”為標準進行了區(qū)分，征收項目的按征收法律法規(guī)補償安置、申請法院強制執(zhí)行；不是征收的，也就是所謂“法律法規(guī)沒有規(guī)定的”情形，則探索政府裁決以助推項目進展的方式。
根據(jù)上述具體的規(guī)定，在舊村改造項目中，一旦農(nóng)村集體經(jīng)濟組織中的大多數(shù)人（不少于三分之二的村民或戶代表）已簽訂搬遷補償安置協(xié)議即同意配合改造，余下三分之一村民的意見將面臨“被代表”。
當(dāng)?shù)卣畬⒂袡?quán)直接依村集體的申請作出裁決，要求全體村民限期搬遷。村民對裁決不服的有權(quán)提起復(fù)議或者訴訟，逾期未提起的申請法院強制執(zhí)行。
我們可以理解為，舊村改造項目在初始階段并不天然具有強制性，而是隨著“村民自治”的逐步發(fā)動而在一定比例的條件下才會轉(zhuǎn)而具有強制性。這就是其與自始即具有強制性的征收項目的最大差別。
但無論“村民自治”在其中何其重要，有一點是必須明確的，即舊村改造中不允許出現(xiàn)“幫拆”一說——村民們即使形成了絕對多數(shù)的配合搬遷意見，也無權(quán)以“少數(shù)服從多數(shù)”為由對個別拒絕簽約搬遷的村民實施幫拆，否則即涉嫌民事侵權(quán)直至刑事犯罪。
換言之，在一個合法的舊村改造項目中，村民的房屋最終也需要通過法院的執(zhí)行裁定才能被強拆。在這點上，它與征收性質(zhì)的改造完全一致，體現(xiàn)了法律政策對公民財產(chǎn)權(quán)的起碼保障。
在明拆遷律師要提示廣大村民的是，舊村改造項目自啟動之初即引入了市場主體參與，名為“公司”的民事主體將在其中發(fā)揮重要的作用。村民們在前期的協(xié)商談判中務(wù)必保證齊心協(xié)力，有效監(jiān)督村委會、村集體的“代表”行為，才能獲取讓大家真正滿意的補償安置方案。一旦同意簽約的比例上升，不滿意補償?shù)拇迕褚皶r咨詢專業(yè)律師，切勿坐等政府的裁決作出才想起來尋求法律的幫助，那將會讓自己處于鄉(xiāng)親們的“對立面”而使救濟空間受到打壓。
