對于廣大的出租人和承租人，如果在租房的時候遇到房屋拆遷，應(yīng)如何保障自己的合法權(quán)益呢？

承租者在租賃房屋時，一般會與出租人簽訂房屋租賃合同。有的房屋租賃合同里面明確約定房屋如果被征收，那么租賃合同終止，出租人返還剩余的租金，承租人騰退房屋，出租人不承擔其他的義務(wù)和補償。在這種情況下因為有合同約定，雖然對承租方來說風(fēng)險較大，但應(yīng)遵照雙方當事人一致達成的協(xié)議處理。
更多的情況下是出租雙方并未在租賃合同中約定征收事項。此時因出租的房屋被依法征收，顯然租賃合同無法繼續(xù)，那么哪些權(quán)益屬于出租人，哪些權(quán)益屬于承租人？

1、征收補償屬于所有權(quán)人即出租人。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當對房屋所有權(quán)人給予公平補償”。第十七條規(guī)定：“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償”。該條例已對因房屋拆遷造成的搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失、室內(nèi)裝飾費等補償費用的歸屬作出規(guī)定，為所有權(quán)人，即被征收人將房屋出租后因房屋征收產(chǎn)生的前述補償費用原則上應(yīng)歸屬于所有權(quán)人，但所有權(quán)人與承租人另有約定的除外。
2、積極搬遷獎勵費屬于出租人。
關(guān)于積極搬遷獎勵費。該費用是政府在征收過程中規(guī)定的政策，是支付給產(chǎn)權(quán)人的費用，屬于定型化的補償費用。租賃合同解除后，承租人即應(yīng)當在合理期限內(nèi)將房屋返還給出租人，及時搬遷是承租人的義務(wù)。該費用并非因承租人積極搬遷而產(chǎn)生，因此應(yīng)屬于出租人所有。
3、解除租賃合同造成承租人損失，出租人應(yīng)對承租人適當賠償。

租賃房屋因政府征收而在租賃合同期內(nèi)提前解除租賃合同，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失”的規(guī)定，承租人有權(quán)要求出租人賠償因提前解除合同而造成的經(jīng)濟損失。
對于承租人因租賃房屋被政府征收而提前解除租賃合同所造成的損失，假如雙方在租賃合同中并未約定，而承租人的損失又客觀存在。應(yīng)結(jié)合租賃合同的履行情況、剩余租賃期限以及被征收房屋拆遷補償方案中的停產(chǎn)停業(yè)損失補償金額等因素，酌定給予承租人適當補償。