因為房屋價值較高，因此一般家庭購買房屋很少全款買房，大多采取抵押房屋貸款的方式購房，但如果所購買的房屋面臨拆遷，就會涉及到多個方面多個法律關(guān)系，這時候被拆遷人、拆遷方、抵押權(quán)人三方應(yīng)該如何操作，才能妥善解決問題呢？

一、房地產(chǎn)抵押——關(guān)系復(fù)雜
房地產(chǎn)抵押，指的是所有人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。如果債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。
從性質(zhì)上來說，抵押關(guān)系是被拆遷人和抵押權(quán)人兩個平等民事主體之間的民事法律關(guān)系；而征收關(guān)系是房屋征收部門與被征收人之間的法律關(guān)系，房屋征收部門在征收時發(fā)揮著行政職能，因此雙方是行政關(guān)系；房屋征收部門與抵押權(quán)人，實(shí)質(zhì)上是沒有法律關(guān)系的，但是房屋征收部門的征收行為，在事實(shí)上對抵押權(quán)人的權(quán)益造成了影響，如此復(fù)雜的三方法律關(guān)系，該如何進(jìn)行協(xié)調(diào)呢？
二、抵押房屋的補(bǔ)償對象——多方溝通
設(shè)立抵押權(quán)的房屋，由于涉及到抵押權(quán)人的利益，因此抵押房屋的拆遷補(bǔ)償對象是誰的問題，就變得尤為重要。
因此，在征收設(shè)有抵押的房屋時，征收部門應(yīng)當(dāng)秉持著社會公正平等的角度出發(fā)，平衡多方權(quán)益和訴求，妥善處理問題。被拆遷人應(yīng)當(dāng)與抵押權(quán)人按照有關(guān)房地產(chǎn)抵押規(guī)定，就抵押權(quán)以及其所擔(dān)保債權(quán)的處理問題進(jìn)行協(xié)商。如果雙方能夠達(dá)成書面協(xié)議的，房屋征收部門應(yīng)按照雙方達(dá)成的協(xié)議對該筆補(bǔ)償進(jìn)行處置。
因此，征收部門、抵押人與抵押權(quán)人三方一定要多多溝通，必要時委托律師來幫助自己，律師不僅在訴訟上經(jīng)驗豐富，在解決矛盾上也有著豐富的經(jīng)驗。
三、抵押房屋的拆遷補(bǔ)償——情況不一
如果抵押雙方不能達(dá)成協(xié)議的話，那么要根據(jù)被拆遷人所選擇的補(bǔ)償方式的不同尋求不同的解決辦法。
如果選擇貨幣補(bǔ)償方式，那么應(yīng)當(dāng)由被拆遷人和抵押權(quán)人協(xié)商先償還債務(wù)或重新在其他財產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)，使抵押房屋原有的抵押權(quán)滅失，進(jìn)而被拆遷人可以領(lǐng)取補(bǔ)償金。如果被拆遷人沒能償還債務(wù)或者提供其他財產(chǎn)設(shè)立抵押，那么房屋征收部門在發(fā)放補(bǔ)償款時一定要充分權(quán)衡雙方的利益進(jìn)行處置，可以將該筆補(bǔ)償款存入專門賬戶或到公證機(jī)構(gòu)辦理提存，待爭議解決后再行處理。
如果被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，如果抵押權(quán)人的抵押權(quán)不能得到很好的保證，那么被拆遷人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)就調(diào)換后的安置房屋重新簽訂抵押合同，否則房屋征收部門不應(yīng)該與被拆遷人簽訂拆遷安置協(xié)議。如果抵押權(quán)人與被拆遷人不能達(dá)成新的抵押協(xié)議，安置房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋，由房屋征收部門擬定方案報房屋拆遷管理部門同意后實(shí)施。
總的來說，設(shè)立抵押權(quán)的房屋面臨拆遷，所涉及的法律問題、矛盾化解機(jī)制等等都是比較復(fù)雜的，建議幾方人員積極溝通，妥善解決問題，從經(jīng)濟(jì)效益、社會效益等多方進(jìn)行考量，必要時可以聘請拆遷律師幫助解決法律爭議，化解矛盾，引入調(diào)解機(jī)制，最終達(dá)到大家都滿意的結(jié)果。