導(dǎo)讀：在近年來的拆遷領(lǐng)域中，“協(xié)議拆遷”一路擴張其領(lǐng)地而成為熱詞，以至于一些人開始將其與“拆遷（補償安置）協(xié)議”這一老概念進行對比，并表示傻傻得弄不清楚。事實上，這二者間絕非生活里的“反正話”那么簡單，其中的一些問題是亟需廣大被拆遷人朋友搞清楚、弄明白的。本文，在明律師將為大家解析“協(xié)議拆遷”的那些事兒……

【“協(xié)議拆遷”越來越普遍】

所謂“協(xié)議拆遷”，并無法律上的準確定義，但卻有實踐中較為明晰的內(nèi)涵——拆遷方通過直接與被拆遷人協(xié)商簽訂補償、收購等具有“領(lǐng)錢-騰房-搬遷”內(nèi)容的協(xié)議而實施的拆遷，不以作出征收決定或持有拆遷許可證為啟動的前提條件。

在以往的征收拆遷類項目中，合法的征收決定、征地批復(fù)是市、縣級政府啟動協(xié)議簽訂工作的基礎(chǔ)依據(jù)，而現(xiàn)在，這種認識已經(jīng)悄然發(fā)生了改變。

在騰退、城中村改造、“三舊改造”“村改居”甚至是新啟動的農(nóng)村棚戶區(qū)改造等項目中，協(xié)議拆遷模式被越來越頻繁、普遍地適用。

協(xié)議拆遷不是征收性質(zhì)，其操作程序、補償標準等不受征收領(lǐng)域法律法規(guī)的約束，突出“村民自治”的特征又有利于在項目啟動初期即形成不同意簽約的“少數(shù)”與支持、期盼改造的“多數(shù)”客觀上對立的形勢，助推項目進度的目的實現(xiàn)起來是較為容易的。

【“協(xié)議拆遷”強調(diào)財產(chǎn)處分權(quán)利，但須注意以下幾點】

顯然，協(xié)議拆遷強調(diào)得是公民有權(quán)對其合法所有的財產(chǎn)進行處分。一旦被拆遷人經(jīng)不住村干部等的游說，進而與開發(fā)商、村委會等民事主體簽訂了涉案項目的補償安置協(xié)議，再想通過法律途徑推翻的難度著實不小。

需要指出的是，“協(xié)議拆遷”的合法性始終存在疑問，單就法律層面而言以“協(xié)議”替代“征收”尚有許多值得探討、商榷的地方，但就目前來看，這種疑問或不足以構(gòu)成對已簽訂協(xié)議和被拆遷人補償利益的影響。

廣大被拆遷人要提高對這類項目的警惕

注意做好以下4點：

其一，對協(xié)議拆遷中出現(xiàn)的逼簽、“幫拆”等違法行徑堅決說不，堅決通過法律途徑有效遏止。既然是協(xié)議拆遷，就應(yīng)當建立在平等、自愿的基礎(chǔ)上進行。若村民與開發(fā)商、村委會達不成一致意見，拆遷、改造就只能被迫延后，但絕不可硬來。這就是協(xié)議拆遷與征收拆遷的本質(zhì)區(qū)別。

其二，確保自己對房屋的占有、使用權(quán)利不被瓦解或動搖。在這類項目中，無證自建房的建造、使用者和公有房屋的承租人這兩類主體尤其需要注意風(fēng)險防控。

前者很容易因伴隨項目而來的拆違整治行動面臨被責(zé)令限期拆除、面積不予認定等情形，后者則可能遭遇公有房屋產(chǎn)權(quán)方提起的要求解除公房承租關(guān)系的民事訴訟。

一旦這兩種情形發(fā)生，被拆遷人就可能喪失其對房屋的合法占有、使用權(quán)利，相關(guān)項目的補償安置利益也自然難以落到被拆遷人的頭上。

只要發(fā)現(xiàn)這類苗頭，被拆遷人務(wù)必要及時咨詢專業(yè)律師，爭取穩(wěn)定涉案房屋的權(quán)屬狀態(tài)，確保自己在補償安置談判中的起碼話語權(quán)。

其三，對只管拆房不管補償?shù)摹跋刃邪徇w拆除協(xié)議”，要求被拆遷人自行動手拆除房屋的“限期騰房搬遷協(xié)議”要堅決拒簽。協(xié)議拆遷中被拆遷人的首要任務(wù)同樣是保障自己獲取合理補償?shù)臋?quán)利，“先補償，后搬遷”雖無法直接適用于協(xié)議拆遷，但其中道理卻是被拆遷人必須要堅持的。

同理，要求被拆遷人自行動手拆除房屋，經(jīng)村委會等組織“驗收”合格后才給予補償?shù)淖龇ㄍ瑯邮植焕诒徊疬w人權(quán)利的保障，其特殊程序設(shè)置的目的無非是在逃避其可能承擔(dān)的法律責(zé)任。對于這類協(xié)議，被拆遷人堅決不要同意簽字，否則將可能面臨較大的補償利益風(fēng)險。

其四，只要被拆遷人仍對補償條件存在不滿、疑問，就有權(quán)暫不簽訂補償、騰房等協(xié)議。一旦簽約就不宜反悔，這一觀點廣大被拆遷人一定要牢固樹立。

對于協(xié)議拆遷中同樣存在的簽約搬遷獎勵等促簽因素，被拆遷人要仔細認真權(quán)衡利弊，拿不準主意時及時咨詢專業(yè)律師，既要避免無謂損失利益，也要避免因小失大而被迫接受本不公平、合理的補償結(jié)果。

在各類型的協(xié)議拆遷中，從協(xié)商談判啟動到拆遷方申請法院強制執(zhí)行一般都有很長的路要走，有些項目甚至很難找到申請法院強制執(zhí)行的“點”，考驗得是雙方的毅力和決心。過于急躁、焦慮顯然無助于權(quán)利的維護，在簽約這件事上尤其是如此。

在明拆遷律師最后要提示廣大被拆遷人的是，相較于“有章可循”的征收拆遷而言，協(xié)議拆遷無疑賦予了拆遷雙方更多的意思自治權(quán)利，但也存在更多的不確定因素和風(fēng)險。開發(fā)商、基層群眾性自治組織、行政主體、被拆遷人幾方的關(guān)系無疑更加復(fù)雜。避免盲目簽約，多用腦子去想問題，才能確保被拆遷人在“協(xié)議拆遷”中收獲一份公平、安全的“拆遷（補償安置）協(xié)議”。