導(dǎo)讀：在諸如棚戶區(qū)改造項目等城市房屋征收中，“選房”還是“選錢”始終是被征收人必須面對的重要選擇。那么，590號令對補償方式的選擇權(quán)究竟有著怎樣的規(guī)定呢？被征收人又該怎樣選擇才能讓自己不后悔呢？本文，在明律師事務(wù)所的張坤律師為大家淺析這一問題……
一、補償包括哪些方面
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條的規(guī)定，國有土地上房屋征收的補償包括房屋價值的補償、臨時搬遷安置的補償和停產(chǎn)停業(yè)損失的補償3部分，此外還包括政策性的補助和獎勵。
需要注意的是，獎勵的具體辦法是由市、縣級人民政府制定的，補償?shù)臄?shù)額無法很好地在事前確定（往往都是要求在補償協(xié)議簽約期限內(nèi)積極簽約的被征收人才有權(quán)獲得，所以某種意義上當(dāng)事人考慮的越久就越有可能錯過獎勵）。
但需要明確的是，無論被征收人選擇貨幣補償還是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，上述3+2種補償都應(yīng)當(dāng)?shù)玫酵暾?、充分的體現(xiàn)，不因被征收人對補償方式的選擇而直接有所增減。
實踐中一些地方選擇貨幣補償就不給臨時安置費的做法是不合法的，因為領(lǐng)取貨幣補償款后另行購買房屋居住也是需要時間的，被征收人同樣可能面臨臨時安置的需求。
二、貨幣補償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換“二選一”
對于經(jīng)歷國有土地上房屋征收的當(dāng)事人來說，補償中占大頭的就是對被征收房屋價值的補償。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條的規(guī)定，當(dāng)事人有權(quán)選擇貨幣補償也有權(quán)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
在實務(wù)中，會存在行政機關(guān)以當(dāng)事人未在簽約期限內(nèi)與政府達成協(xié)議為由，以補償決定的形式直接告知當(dāng)事人其將獲得的補償方式。
換句話說，就是由行政機關(guān)替當(dāng)事人選擇了安置補償方式，這種情形下被征收人需格外關(guān)注補償決定內(nèi)容的合法性。
一般而言，若被征收人此前在協(xié)商談判中曾就補償方式問題有過明確表態(tài)，征收補償決定應(yīng)當(dāng)尊重其所選擇的補償方式。
一些地方還規(guī)定在被征收人未表態(tài)的情況下宜確定房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償方式，確保被征收人能分得安置房居住。若其自愿選擇貨幣補償，則可直接將安置房價值折算為貨幣進行支付。
被征收人對補償決定中確定的補償方式有疑問的，可通過及時提起復(fù)議、訴訟來進行救濟。
三、如何讓房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換更符合自己的利益
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，產(chǎn)權(quán)置換后雙方還要計算、結(jié)清被征收房屋價值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價，這個時候就需要有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)來做評估。
同樣根據(jù)上述條例，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體如何執(zhí)行各地往往都有區(qū)別。
許多被拆遷人因為怕麻煩就放棄了自己選擇的權(quán)利，這對于維護自己應(yīng)得的利益是很不利的，積極參與評估機構(gòu)的選定過程，了解哪個機構(gòu)的評估結(jié)果更符合自己的利益，才能保證最后的結(jié)果不會不利于自己。
不僅如此，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被拆遷人還要及時了解產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房的地點、面積、戶型、樓層、朝向、周邊配套等具體信息，不可盲目作出選擇。
有些產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋仍處于規(guī)劃、建設(shè)狀態(tài)，那么被拆遷人更要注意在補償協(xié)議中明確就上述細節(jié)條件進行約定。
在建房屋可能會無法通過驗收而使得被拆遷人無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，這對被拆遷人來說是極大的損失。所以在簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議之前，一定要詳細了解安置房的建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程施工許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可等審批手續(xù)，嚴格拒絕“小產(chǎn)權(quán)房”性質(zhì)的安置房，避免自己的補償權(quán)益因期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換這一選擇而陷入較大的風(fēng)險之中。
在明律師事務(wù)所的張坤律師最后要提示大家的是，在絕大多數(shù)情況下，被征收人會傾向于選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償方式，這就需要各位把問題想細一些，在回遷還是外遷，是否主張臨街商鋪等門面房安置，期房還是現(xiàn)房等直接關(guān)乎切身居住利益的事項上謹慎選擇。相較而言，貨幣補償最大的優(yōu)勢就在于風(fēng)險小、補償落實直接，且在一些地方還會有單獨設(shè)立的獎勵。究竟作出怎樣的選擇，只能由被征收人根據(jù)自家的實際需求和情況作出決定，這也考驗著大家對自身補償安置權(quán)益的把控能力。
